Diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs

N° 2025-18 / À jour au 28 août 2025
Loi “Habitat dégradé” n° 2024-322 du 9.4.24 : art. 27 / CCH : L.126-6-1 / Décret n° 2025-814 du 12.8.25 : JO du 14.8.25

La loi relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, dite loi “Habitat dégradé,” a été publiée le 10 avril 2024 (cf. Analyse juridique n° 2024-15).

Dans un objectif de prévenir les effondrements d’immeubles, la loi a créé un nouvel outil permettant d’évaluer le bâti des communes : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs (loi : art. 27).

Issu d’une proposition phare de la mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou à améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne, confiée à Michèle Lutz et Mathieu Hanotin (cf. rapport, proposition n° 10), affirmant la nécessité de connaître l’état structurel du bâti, ce dispositif ouvre aux communes la possibilité de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l’objet du diagnostic. Cet outil vise ainsi à intervenir en amont dans le cycle de dégradation des immeubles sur les zones identifiées à risque. Il permet également d’améliorer la connaissance du parc immobilier sur le territoire et de faciliter la charge de repérage des situations à risque.

Le décret du 12 août 2025 définit les modalités de mise en œuvre opérationnelle du diagnostic, ainsi que ses caractéristiques techniques, en particulier le contenu du diagnostic, les compétences exigées des professionnels chargés de leur établissement et les modalités de délimitation des secteurs concernés par l'obligation.

Un arrêté (à paraître) fixera le modèle de rapport à utiliser pour établir le diagnostic.

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Autorité compétente

(CCH : L.126-6-1 et R.125-43-1 [nouveau] / décret du 12.8.25 : art. 1^er)

La commune est compétente pour instaurer l’obligation d’établir un diagnostic structurel. Cette compétence est facultative. Ainsi, l’autorité communale peut définir, par délibération du conseil municipal, des secteurs géographiques dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet d’un diagnostic structurel (CCH : L.126-6-1).

Lorsque la commune est couverte par un Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), la délibération du conseil municipal est transmise au président de l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent.

Objectifs poursuivis par l’instauration de périmètres nécessitant la réalisation du diagnostic structurel

Délimitation des secteurs géographiques concernés

(CCH : L.126-6-1 et R.125-43-1 [nouveau] / CU : R.151-53 et R.161-8 / décret du 12.8.25 : art. 1^er et 2)

La loi dite “Habitat dégradé” a précisé les conditions pour délimiter les secteurs concernés. Ainsi, peuvent entrer dans ce périmètre, fixé par l’arrêté municipal :

les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé ;
les zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait, notamment :
- de leur époque de construction ;
- de leurs caractéristiques techniques et architecturales ;
- des matériaux de construction employés ;
- ou de l’état des sols.

Il ne s’agit pas d’une liste exhaustive. Le choix du zonage revient au maire qui devra le motiver selon les caractéristiques locales pouvant mener à un risque d’effondrement (par exemple, forte proportion d’habitat dégradé ou ancien dans un îlot, connaissance de fragilités dans le sol, systèmes constructifs ayant déjà mené à des pathologies du bâti, matériaux de construction de faible qualité, risques liés à un évènement naturel, présence d’agents agressifs dans l’air, particularités locales, …).

Les périmètres des secteurs concernés doivent être indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques annexés au plan local d'urbanisme, au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.

Le maire, ou le cas échéant, le président de l’EPCI, dispose d’un délai de trois mois pour s’assurer de l’inscription de ces périmètres en annexe du document d’urbanisme.

Bâtiments concernés, délai de réalisation et de transmission du diagnostic

(CCH : L.126-6-1, R.125-43-2 [nouveau], R.125-43-3 [nouveau] et R.126-43-11 [nouveau] / décret du 12.8.25 : art. 1)

Bâtiments concernés

Tout bâtiment d’habitation collectif compris dans ces zones doit faire l’objet d’un diagnostic structurel :

à l'expiration d'un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment ;
et au moins une fois tous les 10 ans.

L’obligation de diagnostic structurel décennal concerne ainsi tous les immeubles d'habitation collectifs, qu'ils soient soumis ou non au statut de la copropriété, de plus de 15 ans, situés dans les zones ainsi définies.

Notification de la délibération aux propriétaires ou aux syndicats des copropriétaires

Une fois la délibération définissant les secteurs prise, l’ensemble des propriétaires et syndicats de copropriétaires représentés, le cas échéant, par leurs syndics, sont informés de cette nouvelle obligation, par Lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) du maire.

Le syndic de copropriété est tenu, à la réception de la délibération, de notifier les copropriétaires de leur nouvelle obligation, valablement faite par voie électronique (loi du 10.7.65 : art. 42-1).

À défaut de pouvoir informer les propriétaires ou les syndicats des copropriétaires dans ces conditions, l’information les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment.

Délai de réalisation et de transmission

Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires du bâtiment concerné dispose d’un délai maximal de 18 mois à compter de la date à laquelle l’arrêté lui a été notifié, pour transmettre le diagnostic structurel du bâtiment à la commune ou, à défaut, le Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Transmission du PPPT pour les copropriétés

Pour rappel, ce dernier est un document devant être élaboré dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble et actualisé tous les 10 ans (loi du 10.7.65 : art. 14-2 / Habitat Actualité n° spécial "Loi climat et résilience"). Il comporte notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

Pour ces immeubles, l'obligation de réaliser le diagnostic structurel de l'immeuble est satisfaite par l'élaboration du PPPT.

Cette disposition spécifique permet ainsi de ne pas alourdir les charges pesant sur la copropriété et de ne pas imposer un nouveau diagnostic qui pourrait faire doublon.

Délais de transmission

À compter de la notification qui lui a été faite de la délibération du conseil municipal ou de la date la plus tardive de l'affichage, le propriétaire de l'immeuble ou, pour les immeubles en copropriété, le syndic, transmet le diagnostic ou, le cas échéant, le PPPT à la commune.

À défaut de transmission dans le délai de 18 mois, le maire peut, dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations (CCH : L.511-2), demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire.

À l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, si le diagnostic ou le PPPT n’est toujours pas transmis, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat, et à ses frais.

Dans ce cas, les frais engagés par la commune pour réaliser le diagnostic structurel sont recouvrés comme en matière de contributions directes, à son profit, et selon les conditions applicables aux travaux d’office réalisés dans le cadre des pouvoirs de police de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (CCH : L.543-2).

Qualité et compétences requises pour l’établissement du diagnostic

(CCH : L.126-6-1, R.126-43-4 [nouveau], R.126-43-5 [nouveau] / décret du 12.8.25 : art. 1^er)

La personne qui établit le diagnostic peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique.

Compétences requises (CCH : R.126-43-4 [nouveau])

Cette personne, ses employés ou les membres du groupement qui interviennent dans la réalisation du diagnostic doivent disposer des compétences dans les domaines portant sur :

les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
l’évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments (notamment modélisation, calculs de structures, infrastructures, descente de charge et de fondations, géotechnique, prise en compte de la nature du sol et de ses aléas, ...) ;
les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
les pathologies du bâtiment et de ses équipements (notamment celles liées aux risques provenant du sol ou de l’environnement du bâtiment et de ses différents réseaux) ;
la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de leur réduction ;
la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance susmentionnés ;
la connaissance des textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes de sécurité afférentes à l'habitat ;
la capacité à coordonner si besoin l’intervention de différents contributeurs, et synthétiser leur analyse pour aboutir à un document final unique ;
les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Justificatifs des compétences (CCH : R.126-43-5 [nouveau])

Le professionnel doit justifier de ses compétences, ou celles de ses employés ou des membres du groupement qui interviennent, aux propriétaires ou aux syndicats des copropriétaires (représentés par leurs syndics ou représentants), ou à la collectivité locale lorsqu’elle réalise d’office le diagnostic structurel, par la transmission de l’un des documents suivants :

un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de cinq ans dans les domaines des techniques du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, et d’au moins deux années d’expérience professionnelle dans au moins l’un des domaines d’activités précités. Ce diplôme doit avoir été délivré par une autorité compétente d’un État de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen ;
un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent délivré par une autorité compétente d'un État de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;
une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent délivrée par une autorité compétente d'un État de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen.

Garanties à fournir par le professionnel

(CCH : L.126-6-1, R.126-43-6 [nouveau], R.126-43-7 [nouveau] et R.126-43-8 [nouveau] / décret du 12.8.25 : art.1^er)

Au-delà des justificatifs fournis attestant de ses compétences (cf. § Qualité et compétences requises), la personne qualifiée doit fournir certains justificatifs au propriétaire, au syndic ou à la commune lorsqu'elle le fait réaliser d'office. Il s’agit :

d’une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic de copropriété et des entreprises intervenant sur l’immeuble sur lequel porte le diagnostic structurel ;
d’une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle. Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 1 000 000 euros par sinistre et 1 500 000 euros par année d'assurance.

L’attestation sur l’honneur est également destinée à être adressée à la commune avec le rapport.

Le professionnel réalisant le diagnostic structurel, ainsi que ses employés ou les membres du groupement qui interviennent, ne peuvent accorder, directement ou indirectement, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ou à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature.

Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, les potentiels contributeurs au diagnostic, ses membres ou ses employés, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation.

Modalités de réalisation et contenu du diagnostic

(CCH : L.126-6-1, R.126-43-9 [nouveau] et R.126-43-10 [nouveau] / décret du 12.8.25 : art. 1^er)

Étapes de réalisation

Le diagnostic inclut une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Préalablement à l’établissement du diagnostic, le propriétaire, ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, doit remettre au professionnel l’ensemble des pièces suivantes :

les documents relatifs à l’historique des travaux réalisés sur l’immeuble, notamment :
- les descriptifs, les factures et les plans d’exécution de ces travaux,
- et, le cas échéant, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétés qui les ont décidés,
- et, lorsqu’il existe, le carnet d’entretien de l’immeuble ;
l’ensemble des diagnostics immobiliers et des études techniques réalisés sur l’immeuble, au niveau du bâtiment ;
les éventuels arrêtés de péril ou de mise en sécurité pris à l’encontre de l’immeuble, au cours des dix dernières années et les mains-levées ;
le PPPT (loi n° 65-557 du 10.7.65 : art. 14-2) lorsqu’il existe et lorsque les conditions de son élaboration ne lui permettent pas de valoir diagnostic structurel (CCH : L.126-6-1 et décret du 12.8.25 : art. 1^er).

Dans le cadre de sa mission, le professionnel doit :

réaliser une inspection visuelle du bâtiment et des éventuels dommages ;
établir un rapport, formalisé sous format numérique.

Contenu du diagnostic

Le rapport du diagnostic structurel contient au moins les informations suivantes :

la localisation géographique du bien diagnostiqué, et les éléments physiques relatifs à son implantation (situation sur la parcelle, mitoyenneté, …) ;
les noms, qualités et coordonnées du professionnel ayant établi le document de diagnostic et ceux des intervenants, les informations relatives au contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle ;
la description du bâtiment (type de construction, année de construction, nombre d’étages, présence d’un sous-sol, superficie) ;
la description des éléments structurels diagnostiqués et des éventuels désordres observés ;
la description des derniers travaux réalisés sur l’immeuble, et l’analyse de leur impact éventuel sur la stabilité et la solidité du bâtiment.

Le cas échéant, le rapport comporte également :

les investigations complémentaires recommandées ;
les recommandations concernant les mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux ;
la liste hiérarchisée des travaux à envisager.

Un arrêté du ministre chargé de la construction (à paraître) définira le modèle du rapport du diagnostic structurel, ainsi que les principales informations techniques qui y sont contenues.