Recours en cas de litige

Phase amiable

Cette étape est facultative, mais vivement recommandée : quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre bailleur, il est conseillé de trouver une solution amiable afin d’éviter une procédure judiciaire. 

Vous pouvez prendre contact et échanger par tout moyen, en argumentant vos propos, ce qui peut aboutir à une solution de compromis. Un appel téléphonique peut parfois suffire, sinon à défaut de réponse, vous pouvez envoyer un courrier même électronique.

Si cela peut sembler évident, de nombreux conflits peuvent être solutionnés simplement en échangeant avec l’autre partie. 

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) : une étape parfois obligatoire (en location vide ou meublée)

À défaut d’accord pour régler le litige, il est toujours possible et parfois imposé de recourir à la conciliation, auprès d’une Commission départementale de conciliation (CDC).

La saisine de la CDC est facultative pour les litiges relatifs :

• au dépôt de garantie ;
• à la révision annuelle du loyer ;
• à la décence ou non-décence du logement ;
• au congé donné par le bailleur ou le locataire ;
• à l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En revanche, la saisine de la CDC est obligatoire pour les litiges relatifs :

• au loyer appliqué au nouveau locataire dans le cas d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance ;
• au complément de loyer ;
• à l’action en diminution de loyer  ;
• à la hausse d’un loyer sous-évalué lors du renouvellement de bail.

Phase judiciaire

Le recours au juge des contentieux de la protection est toujours possible en cas d’échec de la phase de conciliation (ou sans passer par la conciliation si cette dernière n’est pas obligatoire).

La procédure judiciaire est soumise au régime suivant :

• les litiges relatifs au dépôt de garantie sont soumis au juge dans les 3 ans où le dépôt de garantie aurait dû être versé
• les litiges relatifs à la révision annuelle du loyer sont soumis au juge dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer.
• lorsque la saisine de la CDC est obligatoire, le juge doit être saisi dans les 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission. 

Comme par le passé, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire et la procédure est orale.
Pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 5.000 €, il est possible de saisir le juge par requête ou par assignation. En revanche, si le montant excède 5.000 €, le juge doit être saisi exclusivement par assignation.

Qu’est-ce qu’une requête ?

Le juge peut être saisi par la remise d’une requête au greffe du tribunal judiciaire compétent (celui du lieu du logement en question).
Il s’agit d’un formulaire que vous pouvez télécharger. N’oubliez pas de le dater et de le signer

Les parties sont avisées des lieu, jour et heure d'audience par le greffier, vous (le demandeur) par tous moyens et votre adversaire (le défendeur) par lettre recommandée avec avis de réception.

Bon à savoir : avec l’accord de l’adversaire, il est possible de saisir le juge ensemble en déposant au greffe une requête conjointe. La requête conjointe doit préciser les mêmes éléments qui précédemment.

Qu'est-ce qu'une assignation ?

• L’assignation, obligatoire pour les litiges supérieurs à 5 000 €, peut être rédigée par un avocat, un commissaire de justice ou par vous-même. Elle doit obligatoirement préciser les éléments suivants :
  • désignation de la juridiction compétente qui en matière de baux d’habitation est toujours celle du lieu de situation de l’immeuble où est situé le logement loué ;
  • objet de la demande (dommages-intérêts, résiliation du bail...) ;
  • identité complète des parties ;
  • lieu, jour et heure de l'audience, informations à obtenir au préalable auprès du greffe du tribunal ;
  • motifs du litige ;
  • liste des pièces fondant la demande ;
  • démarches amiables tentées pour parvenir à la résolution préalable du litige.
• L’assignation doit être délivrée par commissaire de justice à votre adversaire.
• Une copie de l'assignation doit être transmise au greffe du tribunal au moins 15 jours avant la date d'audience.

Comment se déroule l’audience ?

Vous présentez oralement à l'audience vos prétentions et moyens à votre soutien. Vous pouvez également vous référer aux prétentions et aux moyens que vous auriez formulés par écrit. Vos observations sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. 

Si un avocat intervient, il peut rédiger des conclusions (pour compléter ou modifier l’assignation) qu’il aura développées à l’audience et remet au greffier pour qu’elles soient visées dans la décision du juge.
Vous pouvez aussi être autorisés à formuler des prétentions et des moyens par écrit sans vous présenter à l'audience mais le juge a toujours la faculté d'ordonner que soyez présents devant lui. 

Depuis le 1^er janvier 2022, cette procédure sans audience sera possible sans même avoir comparu une première fois devant le juge à la date figurant sur l’assignation.

Et en cas d'urgence ?

Le juge peut être saisi en urgence (référé), notamment en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Il ne s’agit pas de trancher le fond de l’affaire, mais d’obtenir rapidement des mesures provisoires. Le procès principal interviendra ultérieurement. Ce sont deux procédures distinctes.

Pour former une action en référé, il convient d’adresser à l’adversaire une assignation qui doit être délivrée par un commissaire de justice. 

L’ordonnance de référé, qui est la décision prise par le juge des référés, peut intervenir directement le jour de l’audience ou plus tard. Il est possible de faire appel dans un délai de 15 jours après la notification de l’ordonnance. Pendant ce temps, la décision doit être appliquée immédiatement, dans l’attente de la décision d’appel ou d’un jugement tranchant le fond de l’affaire.

Cette procédure est gratuite, à l’exception de l’intervention du commissaire de justice qui doit être payée par le requérant dont le coût pourra, selon la décision du juge, être remboursé en totalité ou en partie en cas de succès de la procédure (ce sont les dépens de l’instance).

Quels sont les pouvoirs du juge ?

Le juge dispose de nombreux pouvoirs permettant de mettre fin aux manquements des bailleurs (clause du bail illégale, logement ne répondant pas aux caractéristiques du logement décent, réalisation de travaux sous astreinte, suspension en tout ou partie du loyer...) ou des locataires (condamnation au paiement de la dette locative, acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail, expulsion du locataire...),

Quel recours après une décision du juge ?

Un appel est possible en matière d’expulsion de personnes occupantes sans droit ni titre.
Pour les autres litiges, pas d’appel possible si l’objet du litige est inférieur ou égal à 5.000 €, mais un pourvoi en cassation demeure ouvert devant la Cour de Cassation. Si l’objet du litige est supérieur à 5.000 €, ou lorsque le montant est indéterminé, alors un appel est possible. 
Lorsque l’appel est possible, il doit être exercé dans le mois suivant la signification du jugement (15 jours en référé).

Le jugement est-il applicable immédiatement ? 

Désormais, et contrairement à avant, tous les jugements rendus bénéficient en principe de l’exécution provisoire, c’est-à-dire qu’ils doivent être exécutés tant qu’une décision juridictionnelle contraire n’est pas intervenue, sauf s’il en est décidé autrement dans le jugement.
Lorsque l’exécution provisoire a été écartée, son rétablissement peut être demandé à l’occasion d’un appel, en cas d’urgence et à la double condition que ce rétablissement soit compatible avec la nature de l’affaire et qu’il ne risque pas d’entraîner des conséquences manifestement excessives