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Dossier : Vous êtes locataire / Location vide

Charges

Introduction

Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire.

Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

  • les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif ;
  • les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble ;
  • les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tel l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée (décret du 26.8.87). Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire. Un accord collectif local peut toutefois prévoir que les dépenses portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable pourront s'ajouter à cette liste et être mises à la charge du locataire.

Exemples de charges qui incombent au locataire : les frais engendrés par...

Les ascenseurs et monte-charges

  • dépenses d'électricité
  • visites périodiques de contrôle
  • petites réparations sans fournitures
  • produits et petit matériel d'entretien
  • petites réparations de la cabine ou des paliers
  • dans le cadre d'un contrat d'entretien de l'ascenseur : opérations et vérifications périodiques minimales ; réparation et remplacement de petites pièces très usées ; interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, dépannage et remise en fonctionnement des appareils

Les impôts et redevances

  • taxe d'enlèvement des ordures ménagères
  • taxe de balayage

Les antennes collectives

  • frais d'installation, d'entretien et de remplacement, dans certaines conditions (loi du 2 juillet 1966 et décret du 22 décembre 1967).

L'eau et le chauffage

  • dépenses d'eau individuelle
  • dépenses d'eau nécessaire à l'entretien des parties communes
  • électricité
  • combustible ou fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
  • exploitation et entretien courant : réglage, nettoyage, graissage des installations techniques
  • visites périodiques de contrôle
  • menues réparations

Les parties communes et espaces extérieurs

  • salaire du personnel d'entretien
  • électricité et entretien de la minuterie
  • produits d'entretien
  • menues réparations du matériel d'entretien
  • opérations de coupe, désherbage, arrosage

Paiement des charges

Le bailleur peut demander au locataire :

  • soit le versement de provision pour charges, par exemple, tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles ;
  • soit le paiement des charges sur justificatifs.

Détail des charges

Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer :

  • les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l’eau et l’énergie ;
  • dans les immeubles collectifs : la manière dont sont réparties les charges entre locataires. Le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude collectifs doit être transmise au locataire.

Les pièces justificatives des charges, par exemple, les factures correspondant aux dépenses ou les contrats de fournitures pour l’immeuble doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l’immeuble est en copropriété, auprès du syndic.
Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur doit transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement (pas voie dématérialisée ou par voir postale).

Régularisation tardive

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur  exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement des sommes dues par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Réclamation des charges

Charges exigibles avant le 27 mars 2014

Le propriétaire peut réclamer les charges impayées 5 ans après leur date d’exigibilité, sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 27 mars 2017.

Charges exigibles à compter du 27 mars 2014

Le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des charges impayées 3 ans maximum après leurs échéances. Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu'il aurait payées en trop.

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