Fin du bail

Quel délai de préavis respecter ?

Le délai de préavis pour le locataire varie d’un à trois mois en fonction du type de logement, vide ou meublé et de la situation du locataire. 

Délai de préavis à respecter par le locataire

(*) La liste des communes situées en "zone tendue" est à retrouver en annexe du décret du 10 mai 2013.

Le locataire n’a pas à justifier son départ au bailleur.  
Toutefois, s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit, il devra impérativement le mentionner dans sa lettre de congé et fournir les pièces justificatives nécessaires au bailleur. Sans les pièces justificatives, le préavis sera de trois mois. 

Pour le bailleur, le délai de préavis varie de trois à six mois en fonction du type de logement. 

Délai de préavis à respecter par le bailleur

Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé ?

Le bailleur peut mettre fin au bail dans trois situations. Il doit respecter des règles précises et prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois avant pour un logement loué meublé à titre de résidence principale. 

Il souhaite habiter dans le logement

Le bailleur peut mettre fin au bail pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche (modèle de courrier).

Le proche peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un concubin depuis au moins un an, un de leurs ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents…) ou descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…) ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le bailleur doit mentionner au locataire la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise ainsi que les motifs qui justifient son besoin de reprendre le logement

Il souhaite vendre le logement vide de toute location

Dans ce cas, le locataire a la priorité pour acheter le logement et le congé vaudra offre de vente [il devra spécifier le prix et les conditions de la vente (modèle de courrier)]. Si le locataire ne souhaite pas l’acheter, il peut rester dans le logement jusqu’à la fin du bail. L’offre de vente est valable durant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire l’accepte, il a deux mois (ou quatre s’il a recours à un prêt) pour acheter le bien après avoir donné sa réponse au bailleur. 

Ces mesures ne s’appliquent toutefois pas aux locations meublées : le bailleur pourra dans ce cas adresser au locataire un congé pour vendre sans que le locataire ne bénéficie d’une priorité d’achat.

Il souhaite mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux

Le bailleur peut décider de ne pas poursuivre la location pour motif "légitime et sérieux" comme par exemple des retards répétés de paiement de loyer, un défaut d’entretien du logement ou encore des troubles du voisinage (modèle de courrier).

En cas d’acquisition du bien occupé

Si le logement a été acheté loué, le nouveau bailleur doit respecter les règles suivantes pour mettre fin au bail :

• Congé pour revente
  • La fin du bail intervient plus de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
  • La fin du bail intervient moins de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire au terme du premier renouvellement du bail
• Congé pour reprise
  • La fin du bail intervient plus de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
  • La fin du bail intervient moins de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail mais il devra attendre deux ans après la date d’achat pour pouvoir récupérer le logement

Comment mettre fin au bail ?

Pour mettre fin au bail, le bailleur comme le locataire doit adresser une lettre de congé : 

• par lettre recommandée avec accusé de réception,
• par acte de commissaire de justice (ex huissier),
• ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le contenu de la lettre de congé

Pendant le préavis

Lorsqu’il donne congé, le locataire continue de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire le remplace avec l’accord du bailleur.

Lorsque le bailleur donné congé, le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant la période de préavis. Le loyer est du jusqu’à son départ. 

Le loyer à payer par le locataire est déterminé proportionnellement au nombre de jours restant dans le mois. 

Exemple

Si le locataire quitte le logement le 5 septembre :

• il paiera le loyer multiplié par 5 et divisé par 30 car le mois de septembre comporte 30 jours.
• S’il paie habituellement 600 euros de loyer, charges comprises, il paiera 100 euros (600*5/30 = 100).

Durant le préavis, le locataire doit respecter le droit de visite du bailleur, pour la vente ou la mise en location du logement, jusqu’à deux heures par jour ouvrable (sauf dimanche et jour férié), si une clause du contrat le prévoit.

Le départ du locataire

Avant son départ, le locataire effectue les petites réparations nécessaires (changements de joints de robinet, rebouchage des trous faits dans le mur…) et nettoie le logement. 

Il est possible de réaliser un pré-état des lieux indicatif pour s’accorder sur les réparations que le bailleur ou le locataire devront effectuer.

État des lieux de sortie et remise des clés

Lors de la remise des clés, un état des lieux de sortie est établi entre le bailleur (ou son agent immobilier) et le locataire. S’il y a un désaccord, l’état des lieux pourra être réalisé par un commissaire de justice. Les frais seront alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 

Le bailleur complète l’état des lieux de sortie avec les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie. 

Le locataire communique sa nouvelle adresse au bailleur. 

Plus d'informations sur l’état des lieux

Arrêté des charges

Le locataire doit résilier ses contrats d’électricité, de gaz, d’eau (s’il vivait dans un logement individuel) et de téléphone quand il quitte le logement. 

Si le logement est situé dans une copropriété, l’arrêté des charges peut être réalisé de deux manières : 

• le bailleur peut procéder à un arrêté des comptes provisoire. Il conserve alors une partie du dépôt de garantie (au maximum 20 %) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il devra restituer les sommes retenues au locataire (déduction faite des sommes éventuellement dues au titre de la régularisation) dans le mois suivant l’approbation des comptes. 
• le locataire et le bailleur peuvent convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. 

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Le logement doit être dans un état identique à l’arrivée et au départ du locataire, sans toutefois que ce dernier n’ait l’obligation de remettre le logement à neuf.   

Ainsi, la vétusté du logement (usure des peintures, des sols…) liée au temps qui passe ne peut pas être facturée au locataire. 

En revanche, les détériorations liées à un usage anormal du logement (moquette brulée ou tâchée, trous dans le mur…) sont à sa charge.
Si le locataire a effectué des travaux de transformation du logement sans l’accord du bailleur, les travaux de remise en état sont à sa charge. 

Restitution du dépôt de garantie

Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le bailleur a un mois pour restituer au locataire l’intégralité du dépôt de garantie    

Si l’état des lieux a mis en évidence des dégradations causées par le locataire, le bailleur pourra déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Dans ce cas, il a deux mois pour restituer le dépôt de garantie diminué du coût des réparations. Il doit pouvoir justifier les sommes demandées pour effectuer les réparations (devis, facture, …).

Le bailleur peut déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Si les frais de remise en état du logement sont supérieurs au montant du dépôt de garantie, le bailleur peut en conserver la totalité et demander au locataire de rembourser le solde.
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie (déduit ou non du montant des réparations) au locataire dans le délai d’un ou deux mois selon le résultat de l’état des lieux, son montant sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé (modèle de courrier).