Les actes de la procédure judiciaire en expulsion

Le commandement de payer est un acte signifié par commissaire de justice lorsque des loyers et/ou des charges sont impayés. C’est le tout premier acte délivré dans le cadre d’une procédure en résiliation de bail et expulsion, il ne doit donc pas être négligé !

À quoi sert ce document ?
Le commandement de payer demande au locataire de régulariser sa situation dans un délai de :

• 6 semaines (pour les baux récents)
• ou 2 mois (pour les contrats plus anciens)
  Afin de connaître le délai applicable à votre situation, vous pouvez vous référer à votre contrat de bail, en l’occurrence à la clause résolutoire.
  Le fait pour un locataire de régler sa dette dans les délais du commandement de payer éteint toute poursuite.
  En revanche, si à l’expiration du délai du commandement de payer la dette n’est pas intégralement soldée, le propriétaire est légalement fondé à se prévaloir de la résiliation du bail et à demander l’expulsion des locataires, en leur faisant délivrer une assignation.

Est-ce que le bail est résilié automatiquement ?
Oui et non.
Même si le contrat de bail contient une clause résolutoire qui s’applique automatiquement, seul un juge peut constater la résiliation du bail.
Cela ne peut intervenir qu’après délivrance d’une assignation, puis audience.
Vous avez donc encore des droits et des possibilités d’agir.

Que contient un commandement de payer ?
Le contenu du commandement de payer est défini par la loi à peine de nullité. Il doit notamment mentionner :

• le montant mensuel du loyer et des charges
• le décompte de la dette
• la possibilité de demander de saisir le FSL
• la possibilité de demander des délais de grâce au juge

Vous avez reçu un commandement de payer : que faire ?
Avant toute chose, si vous étiez absent lors de la signification de l’acte et avez trouvé un avis de passage dans votre boîte aux lettres, vous devez vous rendre à l’étude du commissaire de justice pour le récupérer le plus rapidement possible.
Une fois l’acte récupéré, vous pouvez prendre rendez-vous avec l’ADIL 82 afin de bénéficier de conseils juridiques gratuits.
Vous pouvez également prendre contact avec votre travailleur social de secteur, et vérifier en fonction de votre situation quels dispositifs vous sont applicables : FSL, autres aides etc…
 

L’assignation (parfois appelée citation en justice) est un acte officiel qui informe une personne qu’une procédure est engagée contre elle.
Dans le cadre d’impayés de loyer ou d’un manquement au bail par le locataire, on parle d’assignation en résiliation de bail et expulsion.
Elle est remise par un commissaire de justice (ancien huissier), à la demande du propriétaire.

IMPORTANT : si vous étiez absent lorsque le commissaire de justice est venu à votre domicile pour vous remettre l’assignation, il vous a laissé un avis de passage.
Afin de vous voir communiquer (entre autres) la date et l’heure de l’audience, il est indispensable de vous rendre à l’étude du commissaire de justice pour récupérer cet acte.

Ce n’est pas parce qu’un locataire reçoit une assignation, qu’il sera forcément expulsé ! L’assignation est une convocation à comparaître devant le Tribunal, et non une décision d’expulsion.

La décision incombe au Magistrat, et sera prise lors de l’audience à venir.
Il est donc important que le locataire qui reçoit une assignation se mobilise activement et engage des démarches, pour faire en sorte de régulariser sa situation et pouvoir se maintenir dans son logement.

Que contient une assignation ?
L’assignation précise notamment :

• la date, l’heure et le lieu de l’audience
• le tribunal compétent
• le montant de la dette locative
• les demandes du propriétaire (résiliation du bail, expulsion, paiement…)
• les documents transmis au juge (bail, décompte, commandement…)

Pourquoi il est essentiel d’agir rapidement
Même à ce stade, des solutions peuvent encore être trouvées. Pour cela, il est indispensable de reprendre le paiement du loyer courant.
Ensuite, vous pourrez entreprendre des démarches et vous faire accompagner pour :

• un accompagnement social
• un accompagnement budgétaire
• une demande d’aide éventuelle…
  Il est très important de ne pas rester seul et de préparer l’audience.

Plusieurs acteurs mobilisés pour vous accompagner
Depuis 2017, toute assignation est accompagnée d’un document d’information rappelant que les locataires peuvent bénéficier de conseils gratuits auprès des antennes départementales de prévention des expulsions locatives.
En Tarn-et-Garonne, l’antenne départementale est l’ADIL 82.
En parallèle de sa signification au locataire, le commissaire de justice doit notifier l’assignation au Préfet, au moins six semaines avant l’audience.
Cette démarche a vocation à permettre une mobilisation des acteurs afin d’accompagner au mieux le ménage menacé d’expulsion.
En effet, une fois destinataire de l’assignation, le Préfet :
- Saisit les services sociaux de secteur de la situation afin qu’ils puissent se mettre à disposition du ménage ;
- Saisit l’organisme en charge du diagnostic et financier (en Tarn-et-Garonne l’ADIL), afin que le ménage puisse être convié à un entretien permettant de compléter ce document et de l’adresser au Magistrat et à la CCAPEX [lien article DSF + mission ADIL]

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il vous appartient de répondre favorablement aux différents courriers qui pourraient vous être adressés.

Lorsqu’une procédure de résiliation de bail ou d’expulsion est engagée, l’audience devant le juge constitue une étape décisive. C’est à ce moment-là que le magistrat examine la situation et prend une décision sur la suite du bail et le maintien (ou non) dans le logement.

Bien récupérer son assignation
Les modalités de l’audience vous sont indiquées dans un document officiel appelé assignation, remis par le commissaire de justice. Si vous étiez absent lors de son passage, un avis de passage a dû être laissé. Il est alors indispensable de vous rendre rapidement à l’étude du commissaire de justice pour récupérer l’acte, afin de connaître la date et l’heure exactes de l’audience.

Où se déroule l’audience ?
Les litiges liés aux contrats de location à usage d’habitation relèvent des juridictions civiles.
Ils sont examinés par le Juge des Contentieux de la Protection, qui est le juge compétent en la matière.
En Tarn-et-Garonne, ces audiences peuvent se tenir :

• au Tribunal judiciaire de Montauban
• ou au tribunal de proximité de Castelsarrasin (selon la localisation du logement concerné).

Le Tribunal dans lequel aura lieu votre audience est indiqué sur l’assignation.

Comment se passe une audience ?
L’audience est :

• publique (toute personne peut y assister),
• gratuite.

L’audience est déterminante pour la suite de la procédure.
Il est donc très important de s’y présenter afin d’expliquer sa situation au juge.
Les parties peuvent venir en personne ou être représentées (par un avocat ou un proche muni d’un mandat).

Vous trouverez des flyers relatifs au déroulement l’audience dans la rubrique “Ressources pratiques, boîte à outils”.

Bien préparer l’audience
Pour que le juge puisse comprendre votre situation, il est essentiel d’apporter tous documents utiles, par exemple :

• des courriers reçus,
• un décompte actualisé de la dette,
• vos justificatifs de ressources et de charges,
• les preuves des démarches que vous avez engagées (FSL, demande de logement social, dossier de surendettement…),
• vos quittances de loyer ou justificatifs de paiement.

Ce que le juge attend du locataire
Lors de l’audience, le locataire doit pouvoir démontrer :

• qu’il a repris le paiement du loyer courant,
• et qu’il est en capacité de régler sa dette locative.
  Ces éléments sont déterminants pour espérer obtenir des délais de paiement de la dette, et/ou son maintien dans le logement.

Afin de bénéficier de conseils et d’être renseigné sur votre situation, un juriste de l’ADIL peut vous recevoir pour vous expliquer comment préparer au mieux l’audience à laquelle vous êtes convoqué.

Pour en savoir plus sur le rôle du Juge des contentieux de la protection dans le cadre de la procédure d'expulsion, cliquez ici.

Après l’audience
Le juge ne rend généralement pas sa décision immédiatement : le dossier est mis en délibéré, puis un jugement est adressé aux parties par courrier.
Le jugement doit ensuite être signifié par commissaire de justice pour être pleinement applicable.
Il est possible, dans certains cas, de demander un report d’audience si une raison sérieuse le justifie.

Besoin d’être accompagné ?
Chaque situation est différente, et une audience peut être un moment stressant.
L’ADIL 82 peut vous informer gratuitement sur les démarches possibles et les solutions à envisager avant ou pendant la procédure.
N’hésitez pas à prendre contact le plus tôt possible.
 

À l’issue d’une audience, le juge rend une décision, appelée jugement (ou parfois ordonnance).
Ce jugement a pour objectif de trancher le litige entre le locataire et le propriétaire, et de fixer les suites de la procédure.

Que contient un jugement ?
Même si chaque situation est différente, les jugements suivent une structure assez similaire. On y retrouve généralement :

• un rappel des faits,
• l’origine de la demande,
• la position ou les demandes de chaque partie,
• la vérification de la régularité de la procédure,
• l’analyse de la situation par le juge,
• puis la décision.
  Avant de statuer, le juge vérifie que les actes ont été correctement délivrés et que les délais ont été respectés.

Résiliation du bail : pas toujours automatique
Si la procédure est régulière, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Toutefois, dans certains cas, il peut aussi décider de suspendre cette résiliation et permettre au ménage de se maintenir dans le logement.
Ce maintien dans les lieux est souvent assorti :

• soit d’un plan d’apurement de la dette locative,
• soit du constat que la dette a été régularisée.

En tout état de cause, il convient que l’occupant ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
Cette décision de justice doit être strictement respectée : le loyer courant et les sommes prévues par le plan doivent être payés aux dates fixées. À défaut, la procédure peut reprendre.

Des frais à anticiper
Le jugement peut également prévoir :

• les modalités de règlement de la dette locative,
• des frais de procédure (notamment les frais des actes signifiées par le commissaire de justice),
• et parfois une somme supplémentaire fixée par le juge au titre des frais engagés par la partie gagnante.
  Ces éléments peuvent alourdir le coût global de la procédure et doivent être anticipés.

Quand et comment le jugement est-il communiqué ?
Le jugement n’est pas rendu immédiatement après l’audience. Le juge prend un temps d’analyse : c’est le délibéré. En général, la décision est rendue plusieurs semaines plus tard.
Elle est ensuite adressée aux parties par courrier. Pour être pleinement applicable, le jugement doit être signifié par un commissaire de justice.

Quels sont les effets du jugement ?
Une fois signifié, le jugement peut entraîner la poursuite de la procédure (commandement de quitter les lieux, mesures de recouvrement des sommes dues…).
La signification marque aussi le point de départ des délais de recours, notamment pour faire appel.

Peut-on contester un jugement ?
En cas de désaccord, il est possible de faire appel devant la Cour d’appel dans les délais impartis.

Bon à savoir : le jugement étant assorti de l’exécution provisoire, la procédure se poursuit même si un appel est formé.
Avant d’engager un recours, il est vivement conseillé de se renseigner sur les conséquences et l’intérêt de cette démarche.

Besoin d’y voir plus clair ?
Un jugement peut être difficile à comprendre et ses conséquences sont importantes.
L’ADIL 82 vous informe gratuitement sur le contenu du jugement, ses effets et les démarches possibles selon votre situation. 

Le commandement de quitter les lieux est un acte délivré par un commissaire de justice lorsque le bail a été résilié par décision de justice. Il marque une étape importante de la procédure d’expulsion.

Suite à la signification du commandement de quitter les lieux, un délai de deux mois est accordé aux occupants pour quitter les lieux, afin de leur permettre de se reloger.
Ce délai est obligatoire, sauf exceptions prévues par la loi.

Dans certaines situations particulières, le juge peut :

• prolonger ce délai, si l’expulsion entraîne des conséquences particulièrement difficiles,
• ou au contraire le réduire ou le supprimer, notamment en cas de mauvaise foi ou d’occupation illicite du logement.

Même après que l’expulsion ait été ordonnée, l’occupant peut demander des délais supplémentaires au juge de l’exécution lorsque le relogement est difficile.
Ces délais peuvent aller jusqu’à un an, selon la situation personnelle et les démarches engagées. Là encore, certaines situations excluent tout délai.

À l’issue des délais accordés, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion et, si nécessaire, demander le concours de la force publique.

Important : aucune expulsion de logement habité ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.

Pour comprendre les délais applicables et les démarches possibles selon votre situation, l’ADIL 82 peut vous informer gratuitement.

L’expulsion d’un logement est une procédure strictement encadrée par la loi. Elle ne peut intervenir qu’après plusieurs étapes obligatoires.

Avant toute expulsion, il faut :

• un jugement prononçant la résiliation du bail et l’expulsion,
• puis la signification d’un commandement de quitter les lieux, laissant en principe un délai de deux mois au locataire.
  Cette étape est particulièrement importante, car elle constitue l’une des dernières avant l’expulsion effective.

Rôles du commissaire de justice et du Préfet
À l’issue du délai, un commissaire de justice se rend au logement. C’est la seule personne habilitée à procéder à l’expulsion.
Si l’occupant quitte le logement et remet les clés, la procédure s’arrête.
En cas d’absence ou de refus, un procès-verbal est établi afin de demander l’intervention des forces de l’ordre auprès de la Préfecture.
La Préfecture dispose d’un délai maximal de deux mois pour répondre et accorder le concours de la force publique.
Sa réponse peut parfois intervenir très rapidement.

Le jour de l’expulsion
Si la Préfecture donne son accord, le ménage est averti, mais ne connaît pas la date exacte.
Le jour de l’expulsion, sont présents le commissaire de justice, les forces de l’ordre, et un serrurier.
Tous les occupants peuvent être expulsés, pas uniquement le titulaire du bail. Les serrures sont ensuite changées.

Qui peut être expulsé ?
Contrairement à certaines idées reçues, une expulsion peut concerner tout occupant, quel que soit :

• son âge,
• sa situation familiale,
• son état de santé,
• ses ressources.
  C’est pourquoi il est essentiel d’anticiper et de se faire accompagner le plus tôt possible.

Après l’expulsion : pas de relogement automatique
Après une expulsion, il n’existe pas de relogement automatique. Le ménage doit entreprendre rapidement des démarches : hébergement chez des proches, appel au 115 pour une solution d’urgence etc…

Besoin d’informations ou d’accompagnement ?
Une procédure d’expulsion est complexe et ses conséquences sont lourdes.
L’ADIL 82 peut vous informer gratuitement sur vos droits, les délais et les démarches possibles pour éviter d’en arriver à cette situation.