Nouvel IRL / Révision annuelle des loyers

Dernier indice IRL connu

Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié au Journal Officiel du 16 avril 2026.
Il s’agit de l’IRL du 1er trimestre 2026. En hexagone, il s'établit à 146,60. Il est en hausse (+0,78 %) par rapport à l'IRL du 1er trimestre 2025.

Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

Depuis le 24 août 2022, la révision du loyer n’est possible que si logement est classé en catégorie de performance énergétique A à E, au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Ces mesures concernent les contrats de location conclus à compter du 24 août et s’appliqueront progressivement aux baux en cours, en fonction de leur reconduction ou renouvellement (cf. FAQ « gel des loyers des passoires thermiques » du ministère de la transition énergétique). 

La performance énergétique du logement est justifiée par la production d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité. 

Bon à savoir : en principe, le DPE est valable 10 ans. Les conditions de réalisation du DPE ont fait l’objet d’importantes modifications depuis le 1^er juillet 2021. Pour en tenir compte, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Comment se calcule la révision du loyer ?

La révision se calcule en fonction de la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee, l’Indice de référence des loyers (IRL) correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers).

L'indice de référence applicable figure en principe dans le contrat de location. À défaut, c’est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui doit être pris en compte.

Chaque année, pour réaliser la révision, cet indice doit être comparé avec l'indice du même trimestre connu à la date de révision, selon la méthode suivante :

loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1

Exemple : un bail est signé le 1^er juin 2022 pour un loyer de 500 € (hors charge) ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat selon l’IRL du 1^er trimestre

À compter du 1^er juin 2023 (date anniversaire du contrat), le bailleur pourra demander un loyer révisé selon la méthode suivante : 

Loyer révisé =

500 € x 138,61 (IRL du 1^er trim. 2023)   = 517,47 €
133,93 (IRL du 1^er trim. 2022)

Comment réclamer la révision de loyer au locataire ?

Même si le contrat prévoit la révision de loyer, cette dernière n’est pas automatique. 

Elle s’applique en effet à compter de la demande du bailleur et n’est pas rétroactive. 

En amont de la date prévue pour la révision, il est donc vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer d’adresser sa demande par un courrier (recommandé avec demande d'avis de réception) rappelant les conditions de la révision du loyer (modalités de calcul et loyer applicable à l’issue de la révision).

À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Exemple : un bail est signé le 1^er juin 2022 pour un loyer de 500 € (hors charge) ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat.

Si le bailleur formalise sa demande de révision du loyer le 15 mai 2022, elle sera applicable à compter du 1^er juin 2023. 

Si le bailleur formalise sa demande de révision le 1^er septembre 2023, elle sera applicable à compter de cette date. 

S’il n’a adressé aucune demande de révision de loyer au locataire avant le 1^er juin 2024, il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour la période du 1^er juin 2023 au 1^er juin 2024. 

Une fois la demande de révision du loyer adressée au locataire, ce dernier est tenu de payer le loyer recalculé (le loyer initial + le différentiel issu de la révision).

En cas de refus du locataire de régler le différentiel de loyer issu de la révision, le bailleur peut faire appel à la justice. Toutefois, le recouvrement de cette somme est soumis à des règles de prescription : le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en réclamer le paiement (loi du 6.7.89 : art. 7-1). Passé ce délai, il ne lui sera plus possible de demander au juge le paiement forcé de cette somme. 

À savoir
Pour les logements du parc social, d’autres modalités de révisions du loyer sont applicables (loi du 6.7.89 : art. 40 / CCH : L.353-9-3 et L.442-1).

Lorsque la révision n’a pas été effectuée : comment indexer le loyer ?

"À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée" (loi du 6.7.89 : art. 17-1 issu de la loi ALUR). 

Au regard de ce texte, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, la révision pour l’année écoulée est perdue. 

Selon certaines décisions des juges du fond (CA Douai : 5.4.18, n°16-01305, CA Versailles : 25.10.16, n°15-04657, CA Bordeaux : 22.11.21, n°20/01159, CA Lyon : 29.6.22, n°21/08644 et CA Paris : 6.4.23, n°21/01755), la révision ne pourra donc pas être prise en compte dans le calcul des révisions au titre des années ultérieures. Passé le délai d’un an sans révision, le nouveau loyer exigible serait donc calculé de la façon suivante : 

Loyer révisé = loyer pratiqué sur l’année écoulée (hors charge) x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1

D’autres décisions de juges du fond (CA Aix-en-Provence : 15.6.17, n°16-03155, CA Paris : 9.5.19, n°17-14121, CA Rouen : 31.1.19, n°17-05966,CA Paris : 31.3.22, n°19/17660 et CA Amiens : 16.2.23, n°21/04626) ont retenu une solution différente, en considérant que le bailleur pouvait tenir compte de l’indexation non mise en œuvre sur l’année écoulée pour réactualiser le montant du loyer. 

Le loyer peut-il être indexé ?

Les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014. Elles sont immédiatement applicables à tous les contrats de location, y compris aux contrats en cours au 27 mars 2014. 

Toutefois, elles ne s’appliquent qu’aux révisions postérieures à cette date, les révisions antérieures restant soumises aux dispositions qui leur étaient applicables. 
Pour un bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il convient donc de distinguer la période concernant les révisions antérieures au 27 mars 2014 et celle concernant les révisions postérieures à cette date. 

Indexation des loyers antérieurs au 27 mars 2014 

Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur pouvait à tout moment tenir compte des révisions oubliées pour réévaluer le montant du loyer.  

Pour calculer le nouveau loyer, le bailleur peut donc prendre en compte l’ensemble des indices oubliés jusqu’au 27 mars 2014. 

Indexation des loyers postérieurs au 27 mars 2014

Il convient d’appliquer les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’évoquées plus haut (cf. § « Comment réclamer la révision au locataire » et « Lorsqu’aucune révision n’a été effectuée pendant un an depuis plusieurs années, est-il possible de la demander ? »).

Le différentiel de loyer issu des révisions peut-il être réclamé ?

Période antérieure au 27 mars 2014

Les différentiels issus de révisions antérieures à la loi ALUR sont prescrits depuis le 26 mars 2015 (Code civil : art. 2222 et loi du 6.7.89 : art. 7-1).

Période postérieure au 27 mars 2014 

Lorsque la révision est exigible, la réclamation des différentiels issus de cette révision est soumise au délai de prescription d’un an (art. 7-1 de la loi du 6.7.89).