IRL / Révision annuelle des loyers

La révision se calcule en fonction de la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee, l’Indice de référence des loyers (IRL) correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers).

L'indice de référence applicable figure en principe dans le contrat de location. À défaut, c’est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui doit être pris en compte.

Chaque année, pour réaliser la révision, cet indice doit être comparé avec l'indice du même trimestre connu à la date de révision, selon la méthode suivante :

loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1

Même si le contrat prévoit la révision de loyer, cette dernière n’est pas automatique. 

Elle s’applique en effet à compter de la demande du bailleur et n’est pas rétroactive. 

En amont de la date prévue pour la révision, il est donc vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer d’adresser sa demande par un courrier (recommandé avec demande d'avis de réception) rappelant les conditions de la révision du loyer (modalités de calcul et loyer applicable à l’issue de la révision).

À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Une fois la demande de révision du loyer adressée au locataire, ce dernier est tenu de payer le loyer recalculé (le loyer initial + le différentiel issu de la révision).

En cas de refus du locataire de régler le différentiel de loyer issu de la révision, le bailleur peut faire appel à la justice. Toutefois, le recouvrement de cette somme est soumis à des règles de prescription : le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en réclamer le paiement (loi du 6.7.89 : art. 7-1). Passé ce délai, il ne lui sera plus possible de demander au juge le paiement forcé de cette somme. 

« À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée » (loi du 6.7.89 : art. 17-1 issu de la loi ALUR). 

Au regard de ce texte, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, la révision pour l’année écoulée est perdue. 

Selon certaines décisions des juges du fond (CA Douai : 5.4.18, n°16-01305, CA Versailles : 25.10.16, n°15-04657), la révision ne pourra donc pas être prise en compte dans le calcul des révisions au titre des années ultérieures. Passé le délai d’un an sans révision, le nouveau loyer exigible serait donc calculé de la façon suivante : 

Loyer révisé = loyer pratiqué sur l’année écoulée (hors charge) x IRL applicable à la date de révision / IRL de l'année n-1

D’autres décisions de juges du fond (CA Aix-en-Provence : 15.6.17, n°16-03155, CA Paris : 9.5.19, n° 17-14121, CA Rouen : 31.1.19, n° 17-05966) ont retenu une solution différente, en considérant que le bailleur pouvait tenir compte de l’indexation non mise en œuvre sur l’année écoulée pour réactualiser le montant du loyer. 

Le loyer peut-il être indexé ? 

Les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014. Elles sont immédiatement applicables à tous les contrats de location, y compris aux contrats en cours au 27 mars 2014. 

Toutefois, elles ne s’appliquent qu’aux révisions postérieures à cette date, les révisions antérieures restant soumises aux dispositions qui leur étaient applicables. 
Pour un bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il convient donc de distinguer la période concernant les révisions antérieures au 27 mars 2014 et celle concernant les révisions postérieures à cette date. 

Indexation des loyers antérieurs au 27 mars 2014 

Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur pouvait à tout moment tenir compte des révisions oubliées pour réévaluer le montant du loyer.  

Pour calculer le nouveau loyer, le bailleur peut donc prendre en compte l’ensemble des indices oubliés jusqu’au 27 mars 2014. 

Indexation des loyers postérieurs au 27 mars 2014

Il convient d’appliquer les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’évoquées plus haut (cf. § « Comment réclamer la révision au locataire » et « Lorsqu’aucune révision n’a été effectuée pendant un an depuis plusieurs années, est-il possible de la demander ? »).

Le différentiel de loyer issu des révisions peut-il être réclamé ?

Période antérieure au 27 mars 2014

Les différentiels issus de révisions antérieures à la loi ALUR sont prescrits depuis le  26 mars 2015  (Code civil : art. 2222 et loi du 6.7.89 : art. 7-1).

Période postérieure au 27 mars 2014 

Lorsque la révision est exigible, la réclamation des différentiels issus de cette révision est soumise au délai de prescription d’un an (art. 7-1 de la loi du 6.7.89).