Loi de finances pour 2010 (suite)
Régime de la location meublée : seuils de la micro-entreprise (art. 18)
Les seuils de la micro-entreprise sont indexés chaque année sur le barème de l'impôt sur le revenu (loi du 4.8.08 de modernisation de l’économie : art. 3).
Ainsi, pour l’année 2010, le loueur en meublé bénéficiera du régime micro-BIC si le montant de ses recettes ne dépasse pas 32.100 € (contre 32.000 € auparavant).
Accession sociale en zone ANRU / Augmentation des plafonds de ressources (art. 103 / CGI : art. 278 sexies I 6°)
Pour ces opérations, l’accédant qui souhaitait bénéficier du taux réduit de TVA devait justifier de ressources inférieures ou égales à celles exigées dans le cadre du prêt locatif social (PLS). La baisse des plafonds de ressources HLM de 10,3 % intervenue le 1er juin dernier s’est automatiquement traduite par une baisse des plafonds de ressources PLS. Le législateur choisit de neutraliser la baisse des plafonds et fixe les plafonds à ne pas dépasser aux plafonds PLS majorés de 11 %.
Taxe sur les plus-values / Vente de biens indivis ou démembrés (art. 30 / CGI : art. 150 U)
Les cessions à titre onéreux (vente, échange, apport, expropriation) portant sur des immeubles bâtis ou non bâtis sont soumises à une taxe sur les plus-values.
Il existe néanmoins certains cas d’exonération, notamment si le prix de cession n’excède pas 15.000 €.
Ce seuil s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble.
Une difficulté est apparue en cas de vente de biens indivis ou démembrés, le traitement des indivisaires nus-propriétaires étant différent.
En effet, en cas de cession de l’usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value n’est pas exonérée même si le prix de la cession est inférieur au seuil, dès lors que la valeur de l’immeuble auquel il se rattache est quant à elle supérieure.
En revanche, en cas de cession d’un bien détenu en indivision, le seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien.
Désormais, sont expressément fixées les conditions d’application de l’exonération des plus-values de cession d’immeuble dont le prix de vente n’excède pas 15.000 € dans le cas où la cession porte sur des biens indivis ou démembrés : en cas de cession d'un bien détenu en indivision ou dont le droit de propriété est démembrée, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
Cette disposition légalise la solution déjà retenue par la doctrine concernant la cession de biens indivis (instruction 8 M-1-04 du 14.1.04) et adopte donc le même point de vue pour les détenteurs d’une quote-part indivise démembrée.
Plafonnement global des niches fiscales (art. 81 / CGI : art. 200-0 A)
Adopté l’année dernière, le plafonnement global des niches fiscales consiste à éviter que certains contribuables n’échappent en tout ou partie à l’impôt sur le revenu. Il concerne notamment le dispositif Malraux, les investissements outre-mer, les crédits d’impôt sur les intérêts d’emprunts et pour dépenses d’équipements de l’habitation principale…
Aujourd’hui, le total des avantages fiscaux concernés par le plafonnement ne doit pas permettre au contribuable de bénéficier d’une réduction de l’impôt dû supérieure à 25.000 € et majoré de 10 % du revenu imposable du foyer fiscal (peu importe sa composition).
Or, il est apparu que le mécanisme de plafonnement global ne produit son effet au-delà des plafonnements propres à chaque avantage fiscal qu'à partir de tranches élevées de revenus.
Dès lors, le seuil du plafonnement est abaissé : la part fixe passe à 20 000 € et la part variable à 8 %.
Ces nouveaux seuils sont applicables à compter de l’imposition des revenus de 2010.
Toutefois des aménagements sont prévus. Ainsi, pour l'appréciation de ces nouveaux seuils, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment :
- par la réduction d’impôt pour un investissement locatif en outre-mer résultant de l’acquisition d’un immeuble ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2010 ;
- ou par la réduction d’impôt « Scellier » au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2010.
Taxe foncière sur les propriétés bâties / Exonération pour les logements situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (art. 96 / CGI : art. 1383 G)
Les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre peuvent exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), à hauteur de 25 % ou 50 %, les locaux d’habitation (ainsi que leurs dépendances) achevés antérieurement à la mise en place d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) et situés dans le périmètre d’exposition aux risques prévu par ce plan (CGI : art. 1383 G).
En pratique, les périmètres d’exposition sont soumis à des risques très variables : des habitations soumises à un aléa faible aux habitations soumises à un aléa tel que leur expropriation est d’office reconnue d’utilité publique.
C’est pourquoi les collectivités territoriales sont désormais autorisées à moduler les exonérations de TFPB dans les zones couvertes par un PPRT selon deux échelles de graduation : 15 %, 30 % et 45 %, ou 30 %, 45 % et 60 %, selon la décision de chaque collectivité. Le premier taux s'appliquerait à toutes les habitations du périmètre, le second aux secteurs de risques où le droit de préemption peut être instauré et le troisième aux secteurs où l'expropriation est reconnue d'utilité publique, en vertu du plan.
Extension du RSA aux jeunes actifs de moins de 25 ans (art. 135 / Code de l’action sociale et des familles : art. L. 262-7-1)
Le revenu de solidarité active (RSA) est étendu aux jeunes actifs de moins de 25 ans, c’est-à-dire ceux qui ont exercé une activité professionnelle pendant un nombre déterminé d'heures de travail au cours d'une période de référence précédant la date de la demande. Un décret à paraître doit définir les conditions permettant d’en bénéficier.
Réduction d’impôt pour investissement locatif dans les résidences de tourisme / Délai de reprise (art. 23, 86 et 87 / CGI : art. 199 décies E, F et G)
Le régime « Demessine » prévoit une réduction d’impôt pour les contribuables qui font l’acquisition d’un logement neuf faisant partie d’une résidence de tourisme dans une zone de revitalisation rurale (CGI : art. 199 decies E).
L'avantage fiscal n'est accordé au propriétaire qu'en contrepartie de l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l’engagement ou de cession du logement, la réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de celle de la cession. Dans ce cas, l’investisseur doit restituer l’avantage obtenu.
La procédure de reprise est assouplie afin d’améliorer la situation financière des propriétaires de bonne foi, victimes d’une défaillance de l’exploitant à qui ils ont confié leur logement.
Le propriétaire dispose désormais de douze mois pour retrouver un autre gestionnaire. Ce n’est qu’à défaut qu’il y a reprise de l’avantage fiscal, et cette dernière est étalée sur trois ans, en fractionnant par tiers la restitution.
Ce régime de protection de l’investisseur est également étendu aux copropriétaires : dès lors que ceux-ci substituent au gestionnaire défaillant une ou plusieurs entreprises, la réduction pratiquée ne fait pas l’objet d’une reprise. Ces entreprises doivent assurer les mêmes prestations que celles qu'aurait remplies l'exploitant pendant la période de la location restant à couvrir.
Cette faculté de substituer une entreprise à l’exploitant défaillant est ouverte dès lors que la candidature d’un autre gestionnaire n’a pu être retenue dans un délai d’un an.
Enfin, les copropriétaires concernés doivent détenir au moins 50 % des appartements de la résidence (art. 87).
Par ailleurs, il arrive qu’en cas de reprise à la suite de la défaillance d’un exploitant, les opérateurs renégocient avec les propriétaires et proposent des baux prévoyant des loyers dont une partie est indexée sur le chiffre d’affaires ou le résultat de la résidence.
Or, il y a un risque de requalification de ces revenus en bénéfices industriels et commerciaux, ce qui fait perdre l’avantage fiscal au propriétaire.
Pour remédier à cette difficulté constatée, il est prévu de maintenir la possibilité de déclarer au titre des revenus fonciers les loyers qui seraient indexés sur le chiffre d’affaires ou le résultat de l’exploitant (art. 86).