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Modernisation des professions judiciaires et juridiques réglementées

N° 2011-07 / A jour au 9 avril 2013

Démarre le téléchargement du fichierLoi du 28.3.11 : JO du 29.3.11 / Décret du 20.3.13 : JO du 22.3.13


 

Ce texte intéresse les professions judiciaires et juridiques réglementées (notaires, avocats, administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires, greffes des tribunaux mixtes de commerce).
Il contient notamment des mesures sur les points suivants :

  • la suppression des mentions manuscrites dans les actes authentiques ;
  • la création de l’acte contresigné par un avocat ;
  • la publicité foncière ;
  • l’instauration du virement comme règle de base pour les transactions immobilières par acte authentique ;
  • la contribution des notaires à la diffusion des informations relatives aux ventes d’immeubles ;
  • la compétence du notaire pour enregistrer le pacte civil de solidarité (PACS) ayant fait l’objet d’une convention par acte authentique.

Mention manuscrite sur l'acte authentique (art.11 / code civil : art. 1317-1)

Certains actes doivent comporter une mention manuscrite pour attirer l’attention du signataire d’un acte sur la portée des engagements qu’il souscrit. Une telle mention manuscrite est par exemple exigée lorsqu’une promesse unilatérale de vente indique que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt. L’acquéreur doit porter de sa main une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir de la condition suspensive d’obtention de prêt (code consommation : art. L.312-17). De même, la personne qui se porte caution dans le cadre d’une location nue doit faire précéder sa signature d’une mention manuscrite qui exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte (loi du 6 juillet 1989 : art. 22-1).
La loi du 28 mars 2011 consacre le principe dégagé par la jurisprudence selon lequel les actes authentiques reçus par les notaires (comme pour les actes contresignés par un avocat : voir ci-dessous) sont dispensés de la formalité d’une mention manuscrite lorsque celle-ci est normalement exigée par la loi. Une disposition contraire est possible à condition d’être expresse.
Le notaire fera en effet prendre conscience des conséquences qu’implique la signature d’un acte sous seing privé , bien plus qu’une simple mention manuscrite.
Les mentions manuscrites prévues par la loi restent applicables pour les actes sous seing privé non contresignés par un avocat.

Acte contresigné par avocat (art. 3 / loi du 31.12.71 : art. 66-3-1, 66-3-2 et 66-3-3)

Un nouveau type d’acte est créé : l’acte contresigné par un avocat. Il s’agit d’un acte sous seing privé contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties.
Par cet acte, l’avocat atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu'il conseille sur les conséquences juridiques de cet acte. Il fait foi jusqu’à inscription de faux, de l'écriture et de la signature des parties tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause. Il est, sauf disposition contraire, et comme pour l’acte authentique reçu par notaire, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. En revanche, l’acte contresigné par avocat ne bénéficie pas de la force exécutoire attachée aux actes authentiques qui permet de contraindre le débiteur récalcitrant à s’exécuter sans recourir à la justice.

Enregistrement du pacte civil de solidarité / compétence du notaire (art. 12 / code civil : art. 515-3 et 515-7)

Afin de décharger les greffiers des tribunaux d'instance de leurs compétences en matière d'enregistrement des PACS, la loi prévoit le transfert de cette compétence aux notaires. Ce transfert concerne cependant uniquement les PACS ayant fait l'objet d'une convention par acte authentique.
Lorsque la convention de PACS est passée par acte notarié, le notaire est compétent pour effectuer les formalités d'enregistrement de la déclaration de PACS ainsi que des modifications apportées à la convention initialement enregistrée par lui.
Par ailleurs, le notaire instrumentaire qui a procédé à l'enregistrement est désormais compétent en cas de dissolution du PACS. Le notaire enregistre la dissolution du PACS et procède aux formalités de publicité à la place du greffier du tribunal d'instance.

Publicité foncière (art. 9 / code civil : art. 710-1)

La publicité foncière est un ensemble de règles destinées à porter à la connaissance de tiers intéressés (donc à leur rendre opposable) la situation juridique des immeubles par le biais du fichier immobilier, tenu par les conservations des hypothèques.
Sont par exemple soumis à publicité foncière les actes à titre onéreux (comme la vente) ou à titre gratuit (legs), les actes entre vifs (donation) ou à cause de mort (testament), les règlements de copropriété, les commandements valant saisie, mais aussi  les droits réels immobiliers (usufruit, droit de superficie), certains droits personnels (baux de plus de 12 ans).
Jusqu’à maintenant le régime de la publicité foncière reposait sur deux décrets datant de 1955, l’un du 4 janvier et l’autre du 14 octobre. Désormais, les règles relatives à la publicité foncière sont reprises, avec quelques ajouts, dans le code civil.
Le texte précise ainsi qu’est soumis à publicité foncière tout acte mais aussi tout droit portant sur un immeuble. Il rappelle que pour donner lieu à publicité foncière l’acte ou le droit doit résulter d’un acte authentique dressé par un notaire (exerçant en France : c’est nouveau) ou émanant d’une autorité administrative ou résulter d’une décision juridictionnelle. Deux exceptions sont prévues : peuvent donner lieu à publicité foncière certains actes sous seing privé déposés au rang des minutes d’un notaire et une liste d’actes comme les assignations en justice, les commandements valant saisie.

Virement / règle de base des transactions immobilières par acte authentique (art. 10 / code monétaire et financier : L.112-6-1)

Les paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent être assurés par virement. Un décret du 22 mars 2013 fixe les modalités d'exécution du virement reçu ou effectué par un notaire pour le compte des parties à un acte authentique donnant lieu à publicité foncière et le seuil au-dessous duquel d'autres modalités de paiement sont autorisées.
Ainsi, du 1er avril 2013 au 31 décembre 2014, le paiement par virement est obligatoire dès lors que le seuil de 10.000 euros est dépassé. Ce seuil sera abaissé à 3.000 euros à compter du 1er janvier 2015.
Le payeur doit communiquer à son prestataire de services de paiement son identité, celle du bénéficiaire du virement et un libellé d’opération comprenant l’objet du paiement ainsi que la désignation de l’acte. Ce libellé sera requis dans toutes les opérations suivantes, jusqu’à sa communication au bénéficiaire du virement par son prestataire de services de paiement.

Généralisation de la base de données immobilières (art. 15)

Les notaires contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux. Ils doivent transmettre au Conseil supérieur du notariat les données nécessaires à l’exercice de cette mission de service public dans des conditions qui seront précisées par décret (à paraître).
Cette mission n’est pas nouvelle pour le notariat, mais ceux qui le faisaient jusqu’à maintenant le faisaient sur la base du volontariat.

L’ensemble de ces dispositions entre en vigueur le 30 mars 2011, sauf dans les cas où un texte d’application est prévu.

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