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Loi de Finances rectificative pour 2012

N° 2012-06 / A jour au 15 mars 2012

Loi du 14.3.12 : JO du 15.3.12


TVA immobilière / taux normal (art. 2 / CGI : art. 278)

Augmentation du taux normal de TVA

Le taux normal de TVA est augmenté, il passe de 19,6 % à 21,20 %. Ce changement concerne l’ensemble de l’activité immobilière : sont ainsi touchés l’achat et la vente de terrains, et d’immeubles neufs ou anciens.
En Corse, le taux passe de 8 % à 8,7 %. Il reste inchangé à 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à la Réunion.

On se rappelle qu’un taux réduit a été créé par la loi de finances rectificative pour 2011 (loi du 28.12.11 : art.13), faisant passer le taux de 5,5 % à 7 % pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans (CGI : art.279-0 bis), ainsi que les opérations d’accession sociale (CGI : art.278 sexies).

Entrée en vigueur

Ce nouveau taux normal s’applique aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er octobre 2012.
Pour les opérations immobilières, le fait générateur de la TVA se produit normalement au moment de la livraison réelle du bien du vendeur à l’acquéreur, indépendamment du paiement du prix et de toute autre formalité. La TVA est donc exigible lors de la réalisation du fait générateur sauf pour les livraisons d’immeubles à construire pour lesquelles la TVA est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.

Le nouveau taux s’appliquera ainsi à des opérations pour lesquelles des contrats ont été signés avant le 1er octobre 2012.  Mais pour éviter de bouleverser les plans de financement prévus par ces contrats, une dérogation est prévue pour les ventes d’immeubles à construire (VEFA et vente à terme) et pour les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) : le bénéfice du taux de TVA à 19,60 % est ainsi maintenu pour les contrats préliminaires (ventes à terme et VEFA) et les contrats (CCMI) enregistrés chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant le 15 mars 2012.

Taux du prélèvement social  (art. 2 / code de la sécurité sociale : art. L. 245-16)

Le taux du prélèvement social est augmenté : il passe de 3,4 % à 5,4 %.
C’est la troisième fois en moins de dix-huit mois que ce taux évolue : déjà augmenté de 0,2 % par la loi de finances pour 2011 du 29 décembre 2010, puis de 1,2 % par la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, la loi de finances rectificative pour 2012 le fait donc passer à 5,4 %.

Le taux global des prélèvements sociaux est par conséquent porté à 15,5 % (contre 13,5 % auparavant), ce qui entraîne des conséquences pour les plus-values immobilières et les revenus fonciers.
En effet, les prélèvements sociaux touchent les produits de placement (dont font parties les plus-values immobilières, ainsi que les comptes et plans d'épargne logement) mais également les revenus du patrimoine, qui comprennent notamment les revenus fonciers. L’entrée en vigueur de l’augmentation du taux des prélèvements sociaux est différente en fonction du type de revenus : si la hausse concernant les produits de placement n’est applicable qu’à compter du 1er juillet 2012, celle relative aux revenus du patrimoine s’applique rétroactivement dès le 1er janvier 2012.

On peut donc noter que si le taux d’imposition des plus-values immobilières n’a pas été modifié (il reste à 19 %), le taux global d’imposition des plus-values passe à 34,5 % (contre 32,5 % auparavant).

Investissement locatif / location meublée / dispositif Censi-Bouvard (art. 2 / CGI : art. 199 sexvicies)

Le dispositif Censi-Bouvard, qui devait prendre fin le 31 décembre 2012, a été prolongé par la loi de finances pour 2012 (loi du 28.12.11 : art.76). La réduction d’impôt s’applique ainsi aux logements acquis avant le 1er janvier 2015 :

  • neufs ou en l’état futur d’achèvement ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d’un ensemble immobilier dont au moins un logement a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant cette même date ;
  • achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation et faisant partie d’un ensemble immobilier dont au moins un logement a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui a fait ou qui fait l’objet des mêmes travaux.

L’une de ces conditions prévues pour le maintien du régime fiscal Censi-Bouvard, applicable aux résidences avec services, est modifiée : la date limite à laquelle doit intervenir la première vente d’un lot faisant partie d’un ensemble immobilier, initialement prévue au 1er janvier 2012 est repoussée au 30 juin 2012.

Participation pour le financement de l’assainissement collectif (art. 30 / CSP : L. 1331-7)

Création de la participation pour le financement de l’assainissement collectif

Une participation pour le financement de l’assainissement collectif est créée. Elle est due par les propriétaires des immeubles soumis à l’obligation de raccordement au réseau public d’assainissement, pour tenir compte de l’économie qu’ils réalisent en leur évitant la mise en place d’une installation d’assainissement individuelle réglementaire.
Elle s’élève au maximum à 80 % du coût de fourniture et de pose d’une telle installation.
Une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale détermine les modalités de calcul de cette participation.

La participation pour le financement de l’assainissement collectif n’est pas une participation d’urbanisme

Cette participation pour le financement de l’assainissement collectif est très proche de l’actuelle participation pour raccordement à l’égout (PRE) : mêmes débiteurs, même montant. Le nouveau dispositif reprend toutefois certaines solutions admises par la jurisprudence : ainsi la participation ne sera pas due uniquement pour les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau public de collecte, mais le sera également pour les immeubles existants qui font l’objet d’extension ou de réaménagement, dès lors que ce raccordement génère des eaux usées supplémentaires.

Outre ces aménagements, il s’agit en réalité de maintenir la PRE au-delà de la date programmée de suppression de l’ensemble des participations d’urbanisme, en changeant sa nature juridique.
En effet, le 1er mars 2012 marque l’entrée en vigueur de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme : la taxe d’aménagement et le versement pour sous-densité remplacent l’ensemble des taxes d’urbanisme (taxe locale d’équipement et taxes assimilées notamment). La seconde étape de cette réforme verra l’ensemble des participations d’urbanisme (participation pour raccordement à l’égout, mais aussi participations pour voirie et réseaux, pour non-réalisation d’aires publiques de stationnement…) supprimé à compter du 1er janvier 2015.

La PRE est comprise dans la liste limitative des participations d’urbanisme qui seules peuvent être exigées à l’occasion d’une demande de permis de construire et uniquement à cette occasion.
Le permis de construire doit par ailleurs mentionner avec précision la nature et le montant des participations exigibles (CU : L.332-28).

Si la participation pour raccordement à l’égout et la participation pour le financement de l’assainissement collectif sont identiques, sortir cette dernière de la liste limitative des participations d’urbanisme a pour effet de la déconnecter totalement de toute autorisation d’urbanisme et de la faire perdurer malgré leur fin programmée.
Les redevables de la nouvelle participation pour le financement de l’assainissement collectif seront donc les propriétaires au moment du raccordement, en-dehors de toute autorisation d’urbanisme.

Entrée en vigueur

La nouvelle participation pour le financement de l’assainissement collectif peut être exigée pour les immeubles raccordés au réseau public de collecte des eaux usées à compter du 1er juillet 2012, sauf si les propriétaires de ces immeubles ont déjà versé la participation pour raccordement à l’égout.
La disposition anticipe donc la suppression de la PRE.

L’objectif est de maintenir une capacité de financement des services publics de collecte des eaux usées. Or, on peut noter qu’actuellement la participation pour raccordement à l’égout existe encore. Par ailleurs, s’il est admis que les collectivités locales peuvent déjà supprimer l’application de l’ensemble de ces participations, c’est qu’en contrepartie le taux de la taxe d’aménagement peut être augmenté jusqu’à 20 % (CU : L.331-15), ce qui est censé compenser la perte de recettes due à la suppression des participations d’urbanisme.

Il s’agit donc bien de créer une nouvelle participation qui pourrait venir en complément d’une taxe d’aménagement déjà majorée.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties / majoration de la valeur locative des terrains constructibles (art. 28 / CGI : art. 1396)

Afin de libérer du foncier constructible et d’inciter les propriétaires à libérer leurs terrains dans les zones urbaines, le dispositif de la taxe foncière sur les propriétés non bâties est modifié. Il est déjà possible de majorer la valeur locative des terrains constructibles, qui sert de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cette majoration est ainsi étendue aux zones à urbaniser et son montant est augmenté.

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