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Habitat informel : aide financière applicable en outre-mer

N° 2013-07 / A jour au 25 février 2013
Arrêté du 18.2.13 : JO du 20.2.13


La loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 vise à accélérer le processus de résorption des différentes formes d’habitat indigne dans les départements et régions d’outre-mer.
Dans les quartiers d’habitat informel(1), lorsque la démolition des locaux concernés est nécessaire à la réalisation d’une opération d’aménagement ou à celle d’équipements publics, ou encore, dans des zones à risques particulièrement exposées, une aide financière, ainsi qu’un droit au relogement ont été mis en place (loi 23.6.11 : art. 1, 2, 3 et 6).
L’aide financière vise à compenser la perte de domicile ou les conséquences liées à la démolition du local à usage d’habitation ou professionnel.

Cette aide concerne :

  • les personnes (occupants, exploitants ou bailleurs) ayant construit sans droit ni titre sur le terrain d’autrui aux fins d’habitation ou à des fins professionnelles ;
  • les seuls occupants à l’origine de l’édification de leur habitation pour les zones à risques.  

Pour mémoire, les occupants doivent  justifier d'une occupation continue et paisible des locaux depuis plus de dix ans (loi 23.6.11 : art.1-3°).

Les modalités de calcul de cette aide financière prévue sont précisées dans un arrêté interministériel du 18 février 2013(2).

Aide financière pour les locaux d’habitation (art.1)

L’aide financière tient compte de l’état technique et sanitaire de la construction, de la valeur des matériaux, de la surface des locaux, de la durée d’occupation, ainsi que de la situation de la construction au regard des risques naturels.

Mode de calcul de l’aide (art.2)

Son montant par logement est égal au produit de trois facteurs détaillés ci-dessous :
Aide par logement  = (valeur de base au mètre carré x surface des locaux) x coefficient de l’état de la construction

Valeur de base au mètre carré (art.3) 

Elle est fixée pour les locaux à usage d’habitation à 700 euros / m2, à la date de publication de l’arrêté.

Surface des locaux (art.3)

Elle comprend dans la limite de 21 mètres carrés par occupant, les surfaces couvertes et fermées, varangues(3) comprises. Les constructions servant d’annexe au logement sont prises en compte pour la moitié de leur surface. La surface à prendre en compte ne peut être supérieure à 100 mètres carrés.

Coefficient de l’état de la construction (art.4)

Une grille de référence permet de déterminer le coefficient reflétant l’état technique et sanitaire, incluant les équipements sanitaires et la valeur des matériaux employés pour la construction des locaux à usage d’habitation considérés.


Etat technique et sanitaire de la construction

MédiocreMoyenBon
Type de constructionAbri de fortune, locaux précaires0.20,3Sans objet
Construction en semi-dur0.3 à 0.40.4 à 0.70.7 à 1
Construction tout en dur0.4 à 0.50.5 à 0.80.8 à 1

Aménagements au mode de calcul de l’aide financière

Zones exposées à un risque naturel prévisible menaçant gravement des vies humaines  (art.2 d)

Afin de tenir compte de la situation de la construction au regard des risques naturels, lorsque l’emprise de la construction est située dans une zone inconstructible d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, le montant de l’aide financière résultant du calcul prenant en compte les trois facteurs est dans ce cas affecté d’un coefficient de 0,8.

Prise en compte de l’ancienneté de l’occupation (art.8)

Pour tenir compte de la durée d'occupation,  le montant de l'aide financière est majoré dans les conditions suivantes :

  • de 5 % si la durée d'occupation ou de location est égale ou supérieure à quinze ans ;
  • de 10 % si la durée d'occupation ou de location est égale ou supérieure à vingt ans ;
  • de 15 % si la durée d'occupation ou de location est égale ou supérieure à vingt-cinq ans.

Cette majoration s'applique pour les constructions à usage d'habitation ou à usage professionnel.

Particularité de l’aide financière aux bailleurs (art.5)

Cette aide a pour objet de tenir compte des conséquences de la perte du local d’habitation et des revenus locatifs afférents.
Elle concerne les bailleurs de locaux à usage d’habitation, de bonne foi et qui respectent leurs obligations locatives, à l’exclusion de toute construction frappée d’un arrêté de péril ou d’insalubrité.
Les dispositions relatives à la valeur de base (700 euros / m2), et à la grille de référence de l’état technique et sanitaire sont applicables au calcul de l’aide financière aux bailleurs.  
Le montant de la participation pour le relogement des occupants est déduit du montant de l’aide financière versée au bailleur lorsque ce dernier n’a pas assuré ce relogement.
Lorsque des locaux à usage d'habitation sont pour partie occupés par la personne à l'origine de leur édification et pour partie donnés à bail, l'aide financière dont peut bénéficier cette personne est calculée au prorata des surfaces concernées pour chaque utilisation.

Montants plafond et plancher (art.9)

Le montant de cette aide financière ne peut être supérieur à 40.000 euros pour un logement, ni inférieur à 1.500 euros s’agissant de l’aide financière versée aux occupants au titre de la perte de domicile. Ce minima ne concerne pas les bailleurs.

Evaluation et versement de l’aide

Pour l'évaluation du montant de l’aide financière, le service des domaines est saisi par la personne publique maître d’ouvrage des équipements publics ou à l’initiative de l’opération d’aménagement, ou son concessionnaire.
Cette personne publique notifie ensuite la proposition d’aide financière ainsi qu’un projet de convention aux personnes bénéficiaires. L’aide financière sera versée à la libération effective des locaux (art.10).

Aide financière liée aux démolitions imposées dans une zone de risques naturels  (art.11)

Cette aide financière est réservée aux seuls occupants à l’origine de l’édification de la construction, lorsque l’exposition aux risques naturels est d’une gravité telle qu’elle a justifié la démolition. Elle concerne les démolitions hors opérations d’aménagement ou équipements publics. Elle est calculée selon les mêmes modalités que l’aide financière accordée par logement (art. 2, 3,4, 9 de l’arrêté). Les dispositions relatives à la valeur de base (700 euros / m2), à la prise en compte des locaux et à la grille de référence de l’état technique et sanitaire des locaux à usage d’habitation sont applicables. Elle est plafonnée à 40 000 euros et ne peut être inférieure à  1500 euros.

Son montant est affecté d’un coefficient de 0,8 lorsque l’emprise de la construction est située dans une zone inconstructible d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

La durée d'occupation prise en compte pour appliquer le coefficient de majoration tenant compte de la durée d’occupation est calculée à la date d'ouverture de l'enquête publique (C Env : art. L.562-3).

L'aide financière versée est imputée sur le fonds national de prévention des risques naturels majeurs. Aucune convention particulière entre le bénéficiaire et l’autorité publique n’est prévue pour ce cas.

Aide financière pour les locaux professionnels (art.6)

Le mode de calcul de l’aide est identique :
Aide par local professionnel  = (valeur de base au mètre carré x surface des locaux) x coefficient de l’état de la construction
La valeur de base au mètre carré est fixée à 350 euros / m2. Cette valeur est applicable aux surfaces couvertes des locaux professionnels.
Le montant de l'aide financière ne peut être supérieure à 20 000 euros.
La surface à prendre en compte ne peut être supérieure à 100 mètres carrés.
Lorsque des constructions sont pour partie occupées par des locaux à usage professionnel et pour partie à usage d'habitation, l'aide financière est calculée au prorata des surfaces concernées pour chaque utilisation.
Une grille de référence permet de déterminer le coefficient reflétant l’état technique et la valeur des matériaux  employés pour la construction de ces  locaux :


Etat technique et sanitaire de la construction

MédiocreMoyenBon
Type de constructionAbri de fortune, locaux précaires0.20,3Sans objet
Construction en semi-dur0.3 à 0.40.4 à 0.70.7 à 1
Construction tout en dur0.4 à 0.50.5 à 0.80.8 à 1

Divers (art.12)

La valeur de base (700 euros/m2 pour les locaux d’habitation et 350 euros/m2 pour les locaux professionnels) et  les montants plafonds et planchers de l’aide financière (art.9) sont révisés par arrêté des ministres chargés du budget, du logement et de l’outre-mer et des risques naturels.


(1) L’habitat informel ou les secteurs d’habitat informel sont "constitués par des locaux ou installations à usage d'habitation édifiés majoritairement sans droit ni titre sur le terrain d'assiette, dénués d'alimentation en eau potable ou de réseaux de collecte des eaux usées et des eaux pluviales ou de voiries ou équipements collectifs propres à en assurer la desserte, la salubrité et la sécurité dans des conditions satisfaisantes" (loi du 23.6.11 : art.8). Cette définition permet d’appréhender des situations diverses où la présence de constructions régulièrement édifiées  ne retire pas le caractère informel du secteur, non plus que la présence  de certains réseaux. Elle est insérée à l’article 4 de la loi Besson relatif au repérage de l’habitat indigne dans le PDALPD et sert aussi de fondement aux périmètres insalubres visés à l’article 9 de la loi.

(2) Cet arrêté était attendu pour le 1er Novembre 2011, cependant l’indemnité pouvait être fixée par convention entre la personne publique et le bénéficiaire, à défaut de publication de l’arrêté dans le délai (à l’exception  de l’indemnité financière prévue pour les occupants des zones à risques pour laquelle la publication de l’arrêté était nécessaire).

(3) Varangue : sorte de véranda, terrasse avancée et couverte.

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