Taxe annuelle et taxe d'habitation sur les logements vacants

N° 2013-14 / A jour au 5 juillet 2013
CGI : art.232 et art.1407 bis / Décret du 10.5.13 : JO du 12.5.13 / BOI-IF-AUT-60 et BOI-IF-TH-60

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique aux logements inoccupés depuis au moins 1 an et situés dans certaines communes où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Par ailleurs, pour les logements vacants depuis au moins 2 ans, dans les zones non visées par la TLV, les collectivités locales peuvent décider de les assujettir à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Taxe annuelle sur les logements vacants (CGI : art. 232 / décret du 10.5.13 : JO du 12.5.13)

Communes (CGI : art. 232 I / décret du 10.5.13 : annexe)

La TLV s’applique aux logements situés dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

La liste des communes est fixée en annexe du décret du 10 mai 2013.

Au total, 28 unités urbaines regroupant 1 151 communes sont concernées par cette taxe.

Cette liste a été élaborée sur la base de trois indicateurs permettant d’apprécier, sur l’ensemble du parc résidentiel existant, un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements :

le niveau élevé des loyers ;
le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ;
ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

À noter :

La loi de finances pour 2013 a étendu le champ d’application géographique de la TLV : elle s’appliquait auparavant dans les zones d’urbanisation continue de plus de 200 000 habitants (8 unités urbaines regroupant 811 communes). Désormais, elle s’applique aux zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
Le périmètre des communes soumises à la TLV est notamment repris dans les dispositions du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) relatives à l’encadrement des loyers, ainsi que dans la loi du 1^er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à légiférer par ordonnances pour accélérer les projets de construction (assouplissement des règles d’urbanisme et développement d’une offre de logements "intermédiaires").

Redevables (CGI : art.232 II et III)

La TLV est due par toute personne, physique ou morale, qui a la qualité de propriétaire, d’usufruitier, de preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou d’emphytéote.

Sont exclus du dispositif les logements détenus par les organismes HLM et SEM et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

Logements

Appréciation de la vacance

Durée (CGI : art.232 II et V)
Sont concernés par la TLV les locaux à usage d’habitation vacants depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition.
Ne sont pas considérés comme vacants, les logements dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de l’année civile.

Volonté du contribuable (Cons. Constit : 29.12.12, n° 2012-662 DC)
La TLV ne s’applique pas lorsque la vacance du logement est indépendante de la volonté du contribuable :
- si le logement a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opération d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
- ou si le logement est mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouve pas preneur. Le propriétaire doit prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires.

Habitabilité (Cons. Constit : 29.12.12, n° 2012-662 DC)
La taxe ne peut s'appliquer qu'aux logements habitables. Sont exclus les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. Sont considérés comme « importants », les travaux de rénovation dont le montant est supérieur à 25 % de la valeur vénale du logement au 1^er janvier de l’année d’imposition (Rép. Min n° 12595 : JO AN du 29.11.11).
Les logements meublés affectés à l’habitation et assujettis comme tels à la taxe d’habitation tels que les résidences secondaires sont également exclus du champ d’application de la TLV (CGI : art.1407).

Appréciation de la vacance en cas de vente du logement (CGI : art.232 III)
Le délai de vacance s’apprécie au regard du même redevable.
En conséquence, en cas de transfert de propriété d’un logement vacant, le décompte du délai de vacance s’effectue à l’égard du nouveau propriétaire dans les mêmes conditions, mais à compter du 1^er janvier de l’année suivant la cession.

Exclusion des logements de fonction (Conseil d’État : 18.1.08, n° 290366)

Les logements de fonction appartenant au domaine public sont exclus du champ d’application de la TLV.

Calcul et paiement de la TLV (CGI : art.232 IV et VII)

La taxe est assise sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances.

Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par le taux de la taxe fixé à :

12,5 % la première année,
25 % à compter de la deuxième année.

La TLV est recouvrée dans les mêmes conditions que la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Aucune obligation déclarative n’incombe au contribuable.

Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) (CGI : art. 1407 bis)

Communes (CGI : art.1407 bis al. 1^er)

Les communes sur le territoire desquelles la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) n’est pas applicable, peuvent décider, par délibération, d’assujettir à la taxe d’habitation, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition.

La THLV peut être instituée dans les mêmes conditions par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, dès lors qu'il dispose d'un programme local de l'habitat (PLH). Dans ce cas, la taxe ne peut pas s'appliquer sur le territoire des communes membres qui l'ont déjà instaurée, ni sur celui des communes soumises à la TLV.

La taxe d’habitation n’est applicable aux logements vacants que lorsque le conseil municipal, ou l'organe délibérant de l'EPCI, a valablement délibéré dans ce sens avant le 1er octobre de l’année précédente (CGI : art.1639 A bis I).

Redevables (CGI : art.1408 I)

La THLV est établie au nom du propriétaire, de l’usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou de l’emphytéote.

Logements (CGI : art. 1407 bis al. 1^er)

Sont concernés par la THLV les locaux à usage d’habitation vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ne sont pas considérés comme vacants, les logements dont la durée d'occupation est supérieure à 90 jours à consécutifs.

La vacance s'apprécie dans les mêmes conditions que la TLV (cf. § Volonté du contribuable, § Habitabilité, § Appréciation de la vacance en cas de vente du logement).

Au même titre que la TLV, le délai de vacance s’apprécie au regard du même redevable (CGI : art. 1408 I).

Base et modalités d’imposition (CGI : art.1407 bis al. 2)

La base d’imposition est constituée par la valeur locative cadastrale de l’habitation vacante.

Elle est déterminée selon les modalités retenues pour une résidence secondaire et ne fait donc ni l’objet des abattements prévus en matière d’habitation principale, ni l’objet des exonérations et dégrèvements prévus notamment en fonction des revenus (CGI : art. 1411 et 1413 bis à 1414 A).