Contrat de vente / Nullité / Absence de souscription d'assurance dommages-ouvrage / Notaire

Cass. Civ. III : 13.11.03

Lorsqu'un logement achevé depuis moins de 10 ans fait l'objet d'une vente, l'acte de vente doit préciser si une assurance dommages-ouvrage a été ou non souscrite (Code des assurances : art. L. 243-2). A défaut, la responsabilité du notaire peut être recherchée. La jurisprudence a d'ailleurs précisé que le notaire ne devait pas se contenter des déclarations du vendeur mais au contraire vérifier l'exactitude des informations délivrées pour ne pas risquer la mise en jeu de sa responsabilité.

La mise en jeu de la responsabilité notariale n'est cependant pas la seule action envisageable lorsque les acquéreurs n'ont pas été informés de l'absence d'assurance. En effet, une action en nullité de la vente est envisageable mais dans certaines conditions que la Cour énonce dans le présent arrêt :

• l'assurance dommages-ouvrage n'est pas un accessoire de l'immeuble vendu et son absence ne constitue pas un défaut de livraison justifiant la nullité de la vente,
• la vente peut être annulée pour dol, mais pour que l'action aboutisse, l'absence d'assurance dommages-ouvrage doit avoir été dissimulée sciemment aux acquéreurs et il doit être démontré que son bénéfice était un élément déterminant du consentement des acquéreurs à la vente.
  

La Cour précise que la mention dans l'acte d'une assurance construction avec des références précises qui faisait en réalité référence à l'assurance de responsabilité décennale du constructeur et non pas à l'assurance dommages-ouvrage ne constitue pas une manœuvre destinée à tromper l'acquéreur.

cf. Cass Civ I 13.3.01