Loi de finances pour 2012

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Investissement locatif / Dispositif Scellier (art.75 / CGI : art.199 septvicies)

Le dispositif "Scellier" subit d’importantes modifications : son taux est à nouveau réduit et il est réaménagé en attendant sa fin programmée en 2012.

Verdissement du dispositif et diminution du taux de la réduction d’impôt

Les investissements Scellier réalisés en 2011 permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt :

• de 22 % si le logement est labellisé "BBC 2005",
• de 13 % pour les autres logements.

Il était déjà prévu que pour les opérations réalisées en 2012, le taux tombe à 18 % pour les logements BBC et 9 % pour les logements non BBC, mais la loi de finances pour 2012 accentue cette diminution et modifie le champ d’application du dispositif.

Verdissement

A compter de 2012, le dispositif Scellier ne sera plus réservé qu’aux logements BBC, c’est-à-dire qu’il ne sera plus accordé qu’aux logements pour lesquels le contribuable justifie d’un niveau supérieur de performance énergétique globale : logements "BBC 2005" ou logements rénovés bénéficiant du label "BBC rénovation". Toutefois, il faut noter que le verdissement ne concerne pas le dispositif Scellier en outre-mer.
Sont concernés les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement par le contribuable ou que celui-ci fait construire qui font l’objet d’un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012, et pour les autres logements qui font l’objet au titre des travaux de remise à neuf, de réhabilitation ou de transformation d’un dépôt de permis de construire en 2012.

Diminution du taux

Pour les logements acquis ou construits en 2012, le taux de la réduction d’impôt passe de 18 % à 16 %, auquel il faut ajouter le rabot fiscal, soit un taux final de 13 %.
Ces dispositions s’appliquent aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2012, mais un régime transitoire est prévu permettant au contribuable de bénéficier du taux en vigueur au 31 décembre 2011 applicable pour les logements acquis ou construits en 2011 (soit 22 %).
Pour en bénéficier, le contribuable doit justifier qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 1er janvier 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique aux taux en vigueur au 31 décembre 2011.
Par ailleurs, pour les logements non-BBC acquis en 2012 mais qui ont fait l’objet d’un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, il sera possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 %.
Enfin, le taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en outre-mer en 2012 est ramené de 31 % à 24 %, mais il est possible de bénéficier de la même mesure transitoire que pour un investissement Scellier BBC.

Le tableau ci-dessous récapitule le taux applicable aux opérations réalisées en métropole en 2012 :

Fin du dispositif

Après avoir un temps envisagé de proroger le dispositif de trois années supplémentaires, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2015, le législateur a finalement confirmé la fin de l’avantage fiscal en décembre 2012.
Par ailleurs, alors qu’il devait se poursuivre jusqu’au 31 décembre 2013, voire jusqu’au 31 décembre 2017 en cas d’investissement dans le secteur intermédiaire, le dispositif  "Scellier Outre-mer" prendra également fin à cette même date.

Nouveaux investissements éligibles

De nouveaux investissements sont désormais éligibles.
Il s’agit des acquisitions de logements entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
A cet égard, la notion de logement neuf est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière (CGI : art.257, I, 2, 2°). Ainsi sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui n’ont pas été achevés depuis plus de cinq ans, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

• soit la majorité des fondations ;
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés par décret.

Sont également éligibles les acquisitions à titre onéreux en 2012 :

• de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et qui ont fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de transformation en logements par le vendeur,
• de logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Auparavant, seuls les travaux de transformation et de réhabilitation effectués par le contribuable lui-même étaient éligibles.

Cette disposition s’applique aux logements pour lesquels une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2012.

Délai d’achèvement des travaux

Lorsque l’opération porte sur un logement que le contribuable fait construire ou sur un local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable transforme en logement, l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.

Ce délai est porté à 30 mois s'agissant des investissements acquis en l'état futur d'achèvement ou de ceux que le contribuable fait construire.
Le point de départ de ce délai est la date de la déclaration d’ouverture de chantier pour les acquisitions en l’état futur d’achèvement. Lorsque le contribuable fait construire son logement, il s’agit de la date d’obtention du permis de construire.

Dans les autres cas (travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, travaux de réhabilitation ou de transformation), l'achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné.

Base de la réduction d’impôt

Aujourd’hui, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, elle ne peut pas excéder la somme de 300 000 € par logement et par an.
A ce plafond de prix de revient s’ajoute un plafonnement de l’assiette par m² en fonction de la localisation du logement. Il s’agit de recentrer la dépense fiscale sur les zones les plus tendues.
Pour les investissements réalisés à compter de 2012, le prix de revient sera donc également soumis à un plafond par m² de surface habitable fixé par décret.