Prêts relais : faut-il être inquiet ?
ANIL, extrait d'Habitat Actualité, octobre 2008
Le retournement du marché immobilier est un fait acquis. Il se traduit par une forte diminution du nombre de transactions et par une amorce de baisse des prix. Les acheteurs potentiels anticipant une poursuite de cette baisse, les délais de vente s’allongent. Cette situation peut être préjudiciable pour les détenteurs d’un bien pressés de le vendre. C’est le cas de nombre de ménages qui réalisent une opération de vente-achat et ont souscrit un prêt relais pour « faire la soudure » entre l’achat et la vente.
Le prêt relais et ses risques
Le prêt relais est un prêt de courte durée, deux ans au maximum (à laquelle peut s’ajouter une période d’anticipation pouvant elle aussi aller jusqu’à deux ans, dans le cas où ce prêt finance la construction d’un logement), accordé à un ménage qui vend un logement pour en acheter un autre et qui souhaite utiliser le produit de la vente du premier pour financer l’achat du second. Pour l’obtenir, l’emprunteur s’engage à mettre en vente son bien à un certain prix, le produit de la vente permettant de rembourser. Il est donc impératif que le bien soit effectivement vendu dans le délai prévu.
Le prix est fixé sur la base d’une évaluation effectuée par un ou plusieurs experts, agents immobiliers dans la plupart des cas, et acceptée par le prêteur. Le montant prêté est inférieur à la valeur supposée du bien, il représente en général au maximum 80 % de cette valeur. L’établissement prêteur se prémunit ainsi contre le risque d’une surévaluation du bien et le vendeur dispose d’une marge de baisse : même si le bien est vendu moins cher qu’espéré, le produit de la vente doit suffire à rembourser le prêt.
Il se peut en effet que la valeur du bien mis en vente ait été surestimée. L’expertise immobilière est un exercice risqué, d’autant qu’en France les experts ne disposent pas, comme dans les pays anglo-saxons, de bases de référence facilement accessibles. De fait, il n’est pas rare que les estimations d’un même bien par deux experts diffèrent notablement, même dans un marché bien observé comme celui de Paris. Un écart de 25 % n’est pas exceptionnel. L’évaluation est plus difficile encore dans le cas d’un bien atypique, pour lequel la clientèle potentielle est restreinte. D’une façon générale, la concurrence des agents immobiliers pour obtenir le mandat de vente tend à les inciter à surestimer la valeur des biens.
Le vendeur cherche naturellement à vendre le plus cher possible. Mais comme le délai de vente est limité, il doit accepter de réduire ses exigences si au bout d’un certain temps la vente n’est pas réalisée. Il doit aussi prendre en compte le coût du prêt relais : pour un bien mis en vente d’une valeur supposée de 200 000 euros et un prêt relais de 80 %, soit 160 000 euros, au taux de 5 %, le montant annuel des intérêts est de 8 000 euros ; il est donc équivalent d’accepter immédiatement une baisse de prix de 8 000 euros ou de vendre au bout d’un an au prix initialement fixé, à condition de trouver alors un acheteur à ce prix.
L’allongement du délai de vente peut avoir plusieurs causes :
- un prix trop élevé que le vendeur refuse de baisser, soit en raison d’une perception erronée des prix du marché, soit pour des raisons d’ordre psychologique, soit encore parce qu’une vente à un prix inférieur le contraindrait à modifier son projet ;
- une diligence insuffisante du vendeur qui n’utilise pas tous les moyens à sa disposition pour diffuser son offre, par exemple parce qu’il veut éviter l’intervention d’un intermédiaire ;
- une demande inexistante, ce qui peut être le cas pour des biens atypiques ou mal localisés.
Pour limiter les risques, certains établissements prêteurs effectuent un suivi préventif des crédits relais : lorsque l’échéance s’approche, ils prennent contact avec l’emprunteur et examinent avec lui les moyens d’accélérer la vente. Tout repose alors sur l’attitude de l’emprunteur, l’établissement n’ayant aucun moyen de l’obliger à baisser le prix ou à faire des efforts pour se donner les meilleures chances de trouver un acheteur.