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Sanctions de l'empiétement : point sur la jurisprudence de la Cour de cassation

Cass. Civ III : 10.11.16
N° de pourvoi : n°15-25113, n° 15-19561, n°15-21949


Par trois arrêts en date du 10 novembre 2016, la Cour de cassation précise sa jurisprudence concernant l'empiétement sur la propriété d'autrui (Code civil : art. 545) :

  • ­dans le premier arrêt (n°15-25113), la Cour considère qu'un empiétement de 0.04 m² sur la propriété voisine ne permet pas de fonder une demande de démolition. Elle lui préfère un « rabotage permettant de mettre fin à l'empiétement constaté ». Aussi, elle casse la décision de la Cour d'appel qui avait ordonné la destruction totale de l’ouvrage. En conclusion, lorsque le juge est saisi d'une demande de démolition, il doit rechercher si une autre solution (telle que l'adaptation de la construction litigieuse) permet de mettre fin à l'empiétement ;
  • ­dans le deuxième arrêt (n°5-19561), elle rappelle qu’il ne peut être porté atteinte au droit de propriété. S'agissant d'un débord de toiture de 20 cm, surplombant la propriété voisine, elle casse, au visa de l'article 545 du Code civil qui dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », l'arrêt d'appel qui avait rejeté la demande de démolition ;
  • dans le dernier arrêt (n°15-21949), la Cour fait une application stricte de l’interdiction de l’empiétement sur la propriété d’autrui. En l'espèce, un propriétaire « empiétant » avait été condamné en appel à démolir sa construction sous astreinte dans un délai de deux ans. Le litige en cause devant la Cour de cassation concerne la liquidation de cette astreinte. Le propriétaire démontre avoir réalisé les travaux, toutefois un empiétement minime persiste. La Cour confirme la liquidation de l'astreinte sans rechercher si la demande de réalisation de nouveaux travaux ne pouvait pas être considérée comme disproportionnée et si la demande de liquidation ne pouvait pas constituer un abus de droit de la part du propriétaire victime de l'empiétement (voir sur ce point : Cass. Civ III QPC : 11.2.16).

En conclusion, la Cour de cassation rappelle clairement que nul ne peut être contraint de subir un empiétement sur sa propriété et souligne dans le même temps qu’une solution alternative à la destruction totale de l’ouvrage peut être recherchée pour mettre fin à l’empiétement.

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