Accession sociale : le renouveau des aides des collectivités locales en 2012 (suite)

Neuf ou ancien : recentrage vers l’ancien, même si le neuf demeure prépondérant et le PSLA gagne du terrain

Par rapport aux années antérieures, et en dépit de la réorientation du PTZ+ vers le neuf, les collectivités locales soutiennent l’accession dans l’ancien. Ainsi, si 85% des aides sont vouées au neuf, seules 45% sont vouées uniquement au parc neuf. A l’inverse, alors que 55% des collectivités soutiennent l’ancien, seules 16% des aides sont vouées uniquement à l’ancien.
Sous l’angle de la tension des marchés, on peut émettre deux remarques :

dans les marchés les plus tendus, les aides directes aux accédants sont parfois conjuguées à la pratique de prix de vente inférieurs au prix du marché (programmes dédiés présentés sur les sites internet des communautés, à l’image de Rennes métropole ou Grenoble métropole). En outre, l’extinction du Pass-Foncier conduit certaines collectivités à porter un intérêt accru au Prêt social location-accession (PSLA), dont les bénéficiaires sont parfois explicitement visés par les aides locales ;
dans quelques départements ou agglomérations aux prix modérés, les aides à l’ancien peuvent viser un objectif d’aménagement du territoire en favorisant l’accession de biens anciens dans les centres bourgs ou l’achat de biens peu performants au plan énergétique, afin d’éviter le développement de la vacance et la prééminence du neuf.

Sensible évolution des critères d’éligibilité aux aides locales

Les critères d’éligibilité liés au ménage : une attention accrue à la composition familiale des ménages et à leur solvabilité
Que le bien acheté soit neuf ou ancien, les collectivités allouent généralement leurs aides à des ménages primo-accédants, cette définition ayant toutefois tendance à être précisée ; en marchés tendus, certaines collectivités réservent leurs aides à des ménages n’ayant jamais été propriétaires, là où d’autres se limitent au fait de ne pas avoir été propriétaires au cours des deux années précédentes. On note également la volonté, dans un petit nombre de cas, de limiter le bénéfice de l’aide aux ménages sans gros apport personnel ou dont l’emprunt représente une part élevée de l’opération (75% par exemple).
On peut souligner deux évolutions notables en 2012 :

l’attention particulière portée aux locataires du parc social, qui sont soit déjà titulaires d’un logement social, soit inscrits comme demandeurs de logement, les aides pouvant, selon les cas, leur être réservées ou être majorées ;
la volonté de réserver les aides, tout particulièrement dans des métropoles régionales, à une clientèle plutôt familiale en excluant du bénéfice de l’aide les personnes seules.

Quant à la diversité des plafonds de ressources pris en compte, elle demeure d’actualité en 2012 : plafonds PAS, PTZ+, PLUS majorés, PLS, PSLA…

Les critères d’éligibilité liés au logement : toujours plus d’éco conditionnalité et de fixation de prix plafonds
Dans le neuf, plus de 50% des collectivités souhaitent réserver leurs aides à des logements dont la performance énergétique répond au critère bâtiment basse consommation (BBC). En outre, il est désormais courant de limiter la taille des parcelles (250, 350, 500, 750 m² selon la densité urbaine) ou de favoriser selon les cas l’individuel groupé ou le collectif, le coût du foncier dans les EPCI rendant de fait illusoire l’achat d’un grand terrain à bâtir. Il est en outre fréquent d’associer une superficie maximale à un prix plafond des biens ou terrains, destiné à limiter l’effet inflationniste de l’aide.

Dans l’ancien, dont la définition est d’ailleurs très fluctuante d’une collectivité à l’autre, allant de plus de 15 ans à plus de 20 ans, voire à "déjà occupé au moins une fois", les collectivités, tout particulièrement les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), réservent pour près des 3/4 d’entre elles leurs aides à des biens classés en catégorie A à D selon le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), soit d’emblée, soit après travaux obligatoires. Les modalités d’intervention des collectivités sont, à cet égard, diverses :

l’aide peut être allouée uniquement si, après travaux, le logement, classé E à G atteint la catégorie D au minimum ou bénéficie d’un gain énergétique de 25% ;
dans certains cas, l’aide est uniquement réservée à l’achat de biens classés E à G avec obligation de travaux aboutissant à un classement en catégorie D minimum ;
certaines collectivités adoptent une règle plus simple visant à obliger l’acquéreur à effectuer un montant minimal de travaux d’amélioration de la performance énergétique (par exemple 10% du coût de l’acquisition) ;
à Metz métropole, le prix plafond est pratiqué en fonction de l’étiquette du DPE (1 700€/m² pour une étiquette E à G contre 2 000€/m² pour un classement de A à D). A noter que si la pratique d’un prix plafond est assez répandue (environ 1/3 des collectivités), la fixation d’un prix plafond en référence à "la valeur verte" demeure l’exception.

Seules 20% des collectivités financent, au-delà du DPE, un "audit thermique" destiné à définir les travaux nécessaires, à l’image de Lons-Le Saunier où la ville et la communauté d’agglomération interviennent l’une en subventionnant l’audit thermique, l’autre en participant aux travaux. Pour aider les candidats à l’accession à définir les travaux nécessaires et à bien se documenter sur les aides mobilisables, un nombre non négligeable de collectivités invitent les ménages à consulter l’Espace Info Energie au plan technique, l’ADIL au plan fiscal, juridique et financier.
Enfin, on peut rattacher à l’éco-conditionnalité la volonté de réserver les aides aux ménages résidant à proximité de leur lieu de travail, afin de limiter les déplacements, coûteux en CO² mais aussi susceptibles de grever le budget de jeunes ménages primo-accédants.

Prêts ou subventions : retour du prêt local à 0%, forte dispersion des montants d’aides alloués

La forme de l’aide allouée aux particuliers diffère très nettement selon la collectivité ; si les départements allouent dans 7 cas sur 10 des prêts à 0% ou à faible taux, les EPCI accordent dans 85% des cas des subventions. En 2012, on note toutefois la mise en place de nouveaux prêts locaux à 0% (CU de Brest ou CA de Quimper par exemple).
Si les montants d’aides alloués sont assez variables, les montants de subventions les plus fréquents sont de l’ordre de 3 000 à 4 000€, les collectivités restant marquées par la période du plan de relance où le montant de l’aide locale déclenchant une aide nationale, fixé selon la composition familiale et le secteur géographique était sensiblement de cet ordre-là. Dans le neuf, les montants d’aide pour une acquisition BBC sont généralement majorés.

Et le futur ?

S’il est évidemment top tôt pour préjuger de l’évolution des aides locales, on peut retenir la volonté bien ancrée dans les marchés tendus de pratiquer une offre neuve à prix abordable conjuguant parfois aide directe et coût maîtrisé ou parfois limitée à la seule intervention
foncière ; apparaît également la volonté tout aussi évidente d’encourager l’achat de biens performants au plan énergétique et plus encore peut-être de favoriser l’amélioration de la performance énergétique du bien à l’occasion de la mutation en allouant une aide aux travaux dans le cadre de l’achat. Alors que les aides nationales sont réservées au neuf, les collectivités locales manifestent en outre leur souhait de soutenir la réhabilitation du parc ancien dans une perspective de renouvellement des générations dans le tissu pavillonnaire et de mixité des tranches d’âge, de maintien de centres anciens vivants, objectifs plus large que la seule "viabilité économique" des opérations.