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Loi de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique

N° 2017-05 / À jour au 14 mars 2017
Loi du 28.2.17 : JO du 1.3.17


La loi du 28 février 2017 de programmation relative à l'égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique, parue au Journal officiel du 1er mars 2017, vise à garantir et à maintenir l’égalité entre les citoyens. Elle reconnaît aux populations d’outre-mer le droit à une égalité réelle au sein du peuple français (art. 1er).     
Pour atteindre cet objectif, l’État et les collectivités locales concernées peuvent adopter, dans le respect de l’unité nationale, un modèle propre de développement durable, conforme à la stratégie en faveur de l’égalité réelle avec l’élaboration d’un plan de convergence sur dix ou vingt ans. Ainsi, ce plan doit définir, au plus tard le 1er juillet 2018, les orientations, les mesures et les actions à mettre en œuvre pour atteindre une égalité réelle entre les citoyens, notamment en matière d’infrastructures, d’environnement, de développement économique et d’implantation des entreprises, de développement social et culturel, d’égalité entre les femmes et les hommes, de santé et d’accès aux soins, d’éducation, de lutte contre l’illettrisme, de formation professionnelle, d’emploi, de logement, d’accès à la justice, de sécurité, de télécommunications, d’accès aux services publics, à l’information, à la mobilité, à la culture et au sport (art. 7). Cette stratégie s’accompagne d’un volet relatif aux "contrats de convergence" ou aux autres mesures contractuelles nécessaires à sa mise en œuvre opérationnelle. Les documents de planification conclus entre l’État et les collectivités ou ceux adoptés unilatéralement par l'une ou l'autre des parties doivent être compatibles avec le plan de convergence.

En matière de logement et d’urbanisme, différentes mesures ont été adoptées : objectif de production de 150 000 logements sur dix, adaptation du régime fiscal pour les particuliers et les bailleurs sociaux (extension de la taxe sur les logements vacants, rétablissement du Girardin, augmentation du crédit d’impôt pour les bailleurs sociaux), prorogation du délai pour la révision de POS, mesures spécifiques à Mayotte pour mobiliser le foncier public et résorber les situations foncières complexes.

Sont commentées ci-après les mesures en lien avec le logement qui figurent dans les titres suivants :

À l’exception des mesures dont l’entrée en vigueur est conditionnée par la publication d’un texte réglementaire, les dispositions de la loi du 28 février 2017 sont applicables depuis le 2 mars 2017.

Production de 150 000 logements

Un objectif de construction de 150 000 logements en outre-mer doit être atteint au plus tard le 28 février 2027 (art. 3). Cet objectif sera décliné territorialement, en tenant compte des besoins de réhabilitation.

Fiscalité

Mise en place de la taxe annuelle sur les logements vacants (art. 100 / CGI : art. 232)

L’article 100 instaure la taxe annuelle sur les logements vacants (CGI : art. 232) dans les départements et les régions d'outre-mer. Les communes concernées sont celles "où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers" situées dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. On parle également de "zone tendue".

La liste des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants est fixée par décret (décret n°2013-392 du 10.5.13). Aussi, un décret modificatif est nécessaire pour intégrer les communes d’outre-mer situées en zone tendue.

Pour mémoire, plusieurs dispositifs s’appliquent dans les communes situées en « zone tendue » :

  • la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232),
  • le bénéfice d’un préavis réduit à un mois pour les locataires (loi du 6.7.89 : art. 15),
  • la mise en place d’un observatoire local des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17, I),
  • l’application du décret annuel d’encadrement à l’évolution des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18),
  • l’application de l’encadrement au niveau des loyers, après arrêté préfectoral fixant les loyers de référence (loi du 6.7.89 : art. 17, I),
  • l’abattement de 25 % s’appliquant aux plus-values réalisées au titre des cessions de biens immobiliers (CGI : art. 150 VD),
  • la réduction des délais de recours contre les permis de construire, les permis de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou les permis d’aménager (Code de justice administrative : R.811-1-1).

Rétablissement de l’éligibilité des départements d’outre-mer au bénéfice de la réduction d’impôt dit "Girardin" lors de travaux de réhabilitation portant sur des logements achevés depuis plus 20 ans (art. 126 / CGI : art. 199 undecies A)

L’article 126 restaure l’éligibilité des départements d’outre-mer au bénéfice de la réduction d’impôt pour l’investissement en outre-mer dit "Girardin" au titre des travaux de réhabilitation portant sur des logements achevés depuis plus de 20 ans. En effet, l’article 110 de la loi de finances pour 2016 du 29 décembre 2015 avait exclu les départements d’outre-mer du bénéfice de cette partie du dispositif, à compter du 1er janvier 2016 (même si son bénéfice avait été maintenu pour les travaux pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % du prix avaient été versés au 31 décembre 2015, sous la condition qu’ils soient achevés au plus tard le 31 décembre 2017 – soit un délai de deux années pour terminer les travaux). Pour mémoire, la déduction fiscale est possible lors de travaux de réhabilitation de logements achevés depuis plus de 20 ans, à condition que le propriétaire s’engage à l’occuper à titre d’habitation principale pendant au moins cinq ans, ou à le louer pendant cette même durée à des personnes qui en font leur habitation principale. Cette réduction d’impôt s’applique également aux travaux de confortation des logements contre le risque sismique. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 % (22% lorsqu’un chauffe-eau solaire est posé) et il peut être majoré dans certains cas (29% avec chauffe-eau solaire), notamment si le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (décret n°2015-1138 du 14.9.15, carte des quartiers consultable sur http://www.ville.gouv.fr). La réduction d’impôt est effectuée pour le calcul de l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement des travaux et des quatre années suivantes.

Augmentation du crédit d’impôt réalisé au titre de la rénovation des logements sociaux dans les DOM (art. 134 / CGI : art. 244 quater X)

L’article 244 quater X du CGI permet aux organismes HLM (y compris les SEM et les organismes agréés dans le cadre de l'article L.365-1 du CCH, et à l’exception des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété) de bénéficier du crédit d’impôt lors de l’acquisition ou de la construction jusqu’au 31 décembre 2020 de logements dans les DOM. Toutefois, ce crédit d’impôt n’est pas cumulable avec le dispositif prévu à l’article 199 undecies C du CGI.

L’article 134 de la présente loi assouplit ce dispositif en raison des besoins de rénovation en outre-mer, notamment en matière de désamiantage et de mises aux normes antisismiques. En effet, il revalorise le montant du crédit d’impôt rénovation par une augmentation plus réaliste de l’assiette, qui passe de 20 000 euros à 50 000 euros, et par un doublement du taux du crédit d’impôt, qui passe de 20 à 40% pour l’ensemble des investissements. Auparavant, pour les travaux de réhabilitation portant sur les logements anciens, le crédit d'impôt était égal à 20% du prix des travaux.

Facilitation de la réhabilitation des logements par les opérateurs sociaux présents outre-mer (art. 128 et 129 / CGI : art. 199 undecies C)

Pour répondre aux besoins de logements dans les départements d’outre-mer, un dispositif fiscal en faveur du logement social a été instauré par la loi pour le développement économique des outre-mer (loi n° 2009-594 du 27.5.09 / CGI : art. 199 undecies C). Il permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt à raison de l’acquisition, de la construction de logements neufs ou de l’acquisition de logements achevés depuis plus de 20 ans faisant l’objet d’une réhabilitation (CGI ann. III : art. 46 AG terdecies A).

Le bénéficie de cet avantage est soumis à plusieurs conditions (liste non exhaustive) :

  • le logement est donné en location à un organisme HLM ou à une SEM exerçant une activité immobilière outre-mer pendant 5 ans au moins,
  • le logement est ensuite sous-loué dans le respect de plafonds de ressources et de loyer,
  • à l’issue de la période de sous location, le logement est cédé à l’organisme ou à des personnes physiques sous certaines conditions de ressources.

La loi de finances pour 2012 (loi n°2011-1977 du 28.12.11) a ajouté une condition : le logement doit être financé à hauteur de 5% par une subvention publique. Cette condition a été supprimée en 2016 pour les logements financés par un Prêt locatif social (PLS).

Afin de favoriser ce dispositif tout en le maîtrisant, l’article 128 de cette loi prévoit :

  • la suppression totale de la condition de financement public,
  • l’agrément obligatoire par le préfet pour l’ensemble des opérations,
  • une limitation du nombre de logements concernés par ce dispositif à 25% des logements locatifs sociaux livrés l’année précédente (15% auparavant).

En outre, l’article 129 vise à simplifier la mise en œuvre de ce dispositif en supprimant la procédure d’agrément préalable prévue pour en bénéficier dès lors que le projet d’investissement est visé par un arrêté du représentant de l’État portant attribution d’une subvention au titre des contrats de développement instruits par les services déconcentrés de l’État en outre-mer. Toutefois, l’agrément est maintenu lors de la détermination de la base fiscale éligible et des conditions permettant de garantir la protection des investisseurs et des tiers. Il est tacite à défaut d'une réponse de l'administration dans un délai de deux mois, ce délai n'étant renouvelable qu'une seule fois. Cette procédure de régime simplifié ne s'applique qu'aux programmes de logement social inscrits aux contrats de développement en Nouvelle-Calédonie et au contrat de projets de la Polynésie française.

Urbanisme

Prorogation du délai de transformation des plans d'occupation des sols en plans locaux d'urbanisme dans les communes d'outre-mer (art. 101 / CU : L.174-3)

La loi ALUR (loi n°2014-366 du 24.3.14) a imposé l’achèvement de la conversion des Plans d’occupation des sols (POS) en Plan local d’urbanisme (PLU) en déclarant les POS caducs au 31 décembre 2015. Elle a prévu une dérogation pour les communes ayant déjà entamé la procédure de révision de leur POS avant cette date : dans ce cas, la révision doit être achevée au plus tard le 26 mars 2017 (CU : L.174-3) et les POS restent en vigueur dans cette attente.

L’article 101 de la loi proroge ce délai de 18 mois supplémentaires pour les communes d’outre-mer (soit jusqu’au 26.9.18).

Mesures spécifiques à Mayotte

Transfert à l'établissement public foncier et d'aménagement de Mayotte de terrains de l'État (art. 114 / CU : L.321-36-6-1)

La loi prévoit que l'État peut transférer, à titre gratuit, des terrains lui appartenant à l'établissement public foncier et d'aménagement de Mayotte en vue de la réalisation d'opérations de construction de bâtiments scolaires, de logements sociaux et d'infrastructures publiques de première nécessité. Le préfet de Mayotte arrête la liste des parcelles faisant l'objet du transfert le 31 décembre 2020 au plus tard. La publication de l'arrêté emporte transfert de propriété, l'établissement public étant chargé des autres formalités prévues par les lois et règlements (CU : L.321-36-6-1).

Résorption des situations foncières complexes à Mayotte (art. 116 et 118 / art. 35 et nouvel art. 35-1 de la loi du 27.5.09)

En modifiant l’article 35 de la loi du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer, l’article 116 de la présente loi vise à résorber les situations foncières complexes à Mayotte (absence de titre de propriété, indivisions). Ainsi, la commission d’urgence foncière (nouvel art. 35-1 de la loi précitée), chargée de préfigurer le groupement d’intérêt public (GIP), sera composée du représentant de l’État, du département de Mayotte, des représentants des associations d’élus locaux, des géomètres-experts et des officiers publics ministériels intéressés. Elle a pour objectif d’aider les particuliers souhaitant s’engager dans une démarche de régularisation foncière telle que la collecte et l’analyse des éléments pour inventorier les biens fonciers et immobiliers. Elle est présidée par une personnalité qualifiée désignée par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé de l'outre-mer. La commission est dissoute de plein droit dès l'installation du GIP, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Par ailleurs, l’article 118 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance, dans un délai de neuf mois après la promulgation de cette loi, "toute mesure relevant du domaine de la loi afin de mettre en place, à Mayotte, un régime fiscal transitoire jusqu'en 2025" à même de faciliter les démarches de régularisation foncière au regard du faible niveau de ressources des particuliers. Ce régime dérogatoire prévoit l'exemption totale ou partielle des frais d'enregistrement et des droits de succession et de donation à la première transmission et une exemption dégressive des taxes foncières et d’habitation sur trois ans après le titrement. Ces exemptions ne donnent pas lieu à compensation de la part de l’État. Un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement dans un délai de six mois dès la publication de l'ordonnance.

Protection du littoral dans la zone dite des « 50 pas géométriques » (art. 115 / CGPPP : L.5114-7 et L.5114-7-1)

Le littoral ultramarin fait l’objet d’un régime de protection contre l’urbanisation des terrains situés sur le domaine public maritime de l'État. Ce domaine réservé, appelé également zone dite des "50 pas géométriques", est constitué par les terrains ou les parties de terrain délimitée dans les départements de La Réunion, de la Guadeloupe et de collectivité de la Martinique et, pour la collectivité de la Guyane, d’une bande de terrain de 81,20 mètres de large à partir de la limite du rivage de la mer (CGPPP : L.5111-2).

Depuis le 1er janvier 2017, ce régime de protection est étendu à Mayotte par l’ordonnance du 28 septembre 2016 (art. 80 / CGPPP : L.5114-3 à 7). Ainsi, la zone dite des "50 pas géométriques" à Mayotte est constituée, à défaut de délimitation, par une bande de terrain présentant une largeur de 81,20 mètres à compter de la limite haute du rivage de la mer (CGPPP : L.5114-1).
L’article 115 de la loi égalité réelle outre-mer apporte deux modifications au régime de protection du littoral mahorais.

En premier lieu, le montant maximal des cessions de terrains situés dans la zone des "50 pas géométriques" est modifié. L’ordonnance du 28 septembre 2016 a prévu, pour les terrains situés dans des espaces urbains et d’urbanisation future, la possibilité d’un déclassement en vue d’être cédés à titre onéreux à des personnes physiques ayant édifié ou fait édifier avant le 1er janvier 2007 des constructions à usage d’habitation qu’elles occupent à titre principal ou qu’elles donnent à bail en vue d’une occupation principale, ou à leurs ayants droit. Le montant de cette cession peut intervenir à un prix inférieur à sa valeur vénale défini en fonction de l'ancienneté de l'occupation, des ressources du bénéficiaire et du nombre de personnes vivant au foyer (CGPPP : L.5114-7) et sans dépasser  un plafond défini par décret. Désormais, le montant de la décote peut atteindre 95 % de la valeur vénale du bien sans toutefois dépasser le plafond défini par décret.     
L’entrée en vigueur de cette mesure nécessite la publication du décret sur ce montant plafond.

En second lieu, l’article 115 crée un mécanisme destiné à contrecarrer la spéculation en cas de revente ou de location des biens situés dans la zone des "50 pas géométriques" (CGPPP : L.5114-7-1). Ainsi, l'acquéreur qui souhaite revendre son bien dans les dix ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer le représentant de l'État, qui peut se porter acquéreur en priorité.

L'acquéreur ayant acquis son bien à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et l'ayant vendu dans les dix ans suivant cette acquisition est tenu de verser à l'État une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Cette somme ne peut excéder l'écart constaté entre l'évaluation faite par le service des domaines lors de l'acquisition et le prix d'acquisition, ces prix s'entendant hors frais d'acte et accessoires à la vente.

Lorsque l'acquéreur a acquis son bien à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et qu'il le loue dans les dix ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par le représentant de l'État. Le contrat de vente entre l'acquéreur et l'État doit comporter la mention de ces obligations à peine de nullité. Cette mesure est d’application immédiate.

Minoration des valeurs locatives (art. 137 / CGI : art. 1496)

La réforme sur les valeurs locatives est applicable depuis le 1er janvier 2014 dans le département de Mayotte. Or, les loyers sur lesquels se sont basées les estimations des locaux de références servant aux calculs des valeurs locatives sont très élevés par rapport au niveau de vie de la population mahoraise. Aussi, l’article 137 de la loi instaure un coefficient de minoration de 60% applicable aux valeurs locatives utilisées pour la liquidation des taxes foncière sur les propriétés bâties et d'habitation (CGI : art. 1496, II bis).

Autres mesures

Actes de notoriété acquisitive : dispositif temporaire (art. 117 / loi du 27.5.09 pour le développement économique des outre-mer : art. 35-2)

L’acte de notoriété acquisitive est un document, connu de la pratique notariale, qui peut être établi à la demande d'un possesseur souhaitant faire valoir l'acquisition d'un bien immobilier par le jeu de la prescription acquisitive.

L’article 117 de la loi instaure un dispositif légal et temporaire pour ces documents. L’acte de notoriété fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière et au livre foncier.

À Mayotte, l’acte de notoriété pourra être établi par le groupement d’intérêt public chargé de mettre en œuvre une procédure de titrement ou par la commission d’urgence foncière (cf.§ Résorption des situations foncières complexes à Mayotte).

Ce dispositif est temporaire et concerne les actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2027. L’ensemble des départements ultra marins est concerné. L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions est soumise à la publication d’un décret en Conseil d’État. 

Publication d’un rapport sur la situation des populations ultramarines au regard de celle de la métropole et des moyens nécessaires pour promouvoir leurs droits (art. 4)

L’article 4 de la présente loi prévoit que le Gouvernement remettra au Parlement, dans un délai de 12 mois à compter de sa promulgation, "un rapport présentant la situation des populations ultramarines par rapport à celles de l'hexagone ainsi que les moyens nécessaires pour leur garantir l'effectivité des mêmes droits" notamment dans les domaines liés à l’accès à l'énergie et à l'eau potable et à l’attractivité fiscale.

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