Achat d'un logement en Bail Réel Solidaire (BRS)

Le BRS est un outil qui permet :

• de rendre accessible l’achat de logements anciens ou neufs, dans une optique non spéculative. Il est particulièrement adapté aux territoires où le marché immobilier est tendu, en raison du prix du foncier ;
• de garantir la pérennité de l'accession sociale du bien, grâce à un encadrement des prix, indépendant des fluctuations du marché immobilier.

Seuls les Organisme de foncier solidaire peuvent proposer des BRS.

Ce sont des organismes sans but lucratif ayant pour objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété.

Peuvent être agréés à exercer l’activité d’OFS des organismes sans but lucratif, tels que les organismes HLM, une association, les Sociétés d’économies mixtes (SEM), etc.

Ils sont agréés par le Préfet de Région.

Une fois l’OFS créé, le BRS peut être mis en œuvre sur des terrains ou des immeubles qu’il a acquis.

Pour acheter en BRS, il faut :

• ne pas dépasser un certain revenu (plafond de ressources) ;
• que le prix du logement soit plafonné selon la zone géographique.

Les revenus pris en compte sont ceux de votre Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2.

Le logement acquis en BRS dans le neuf bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 %.

 Vous êtes redevable du règlement de la taxe foncière, mais vous pouvez être partiellement exonéré, si la commune le décide. L’abattement peut être de 30 à 100 %.

En achetant en BRS, vous vous engagez à respecter certaines conditions, notamment :

• occuper le logement à titre de résidence principale pendant toute la durée du bail ;
• entretenir le logement : vous devez maintenir en bon état d’entretien et de réparations le logement ;
• ne pas louer le logement sauf si le contrat le prévoit ;
• payer une redevance mensuelle fixée par l’OFS, en plus du prix d’achat du bien, dans les conditions prévues par le contrat.

“Le régime de la copropriété implique des dépenses de gestion et d’entretien de l’immeuble, votées par l’ensemble des copropriétaires en Assemblée générale (AG).”

Si votre achat se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, vous avez dans l’ensemble les mêmes pouvoirs que les autres copropriétaires, sauf quelques exceptions*. Vous prenez notamment part au vote en AG et réglez les charges de copropriété appelées par le syndic.

Exceptions :  vous ne pouvez pas voter en AG, des travaux de transformation, la modification du règlement de copropriété qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

C’est l’OFS qui prend part au vote pour ces décisions et qui pourra exercer une action pour les contester.

Rechargement

À chaque revente, le BRS est rechargé de sa durée initiale. Vous bénéficiez alors d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial.

Encadrement de la revente

Le prix de revente est encadré, dans l’objectif de permettre à un nouveau ménage de se porter acquéreur.

La vente et la donation sont subordonnées à l’agrément du candidat-acquéreur par l’OFS qui vérifie :

• le respect par le candidat des critères d’éligibilité à la conclusion d’un BRS, notamment les conditions de ressources ;
• la conformité avec le bail en vigueur de l’offre préalable ;
• la validité, le cas échéant, du plan de financement de l’acquisition.

L'agrément est une condition suspensive à la réalisation de la vente. 

S’il s’avère difficile de trouver un acquéreur, vous bénéficiez d’une indemnisation par l’OFS. La valeur d’indemnisation est alors prévue dans le bail.

À noter : en cas de décès ou de succession, les droits patrimoniaux peuvent être cédés ou transmis. Le bénéficiaire a alors un bail de la même durée que celle prévue dans le contrat initial, s’il remplit les plafonds mentionnés.

Le contrat peut également comporter une garantie de relogement.