Loi de finances rectificative pour 2010 (suite 1)

Grands principes de la réforme

La réforme poursuit trois grands principes :

normalement, toutes les opérations sont taxables à la TVA ;
néanmoins, certaines opérations peuvent être exonérées ;
mais, en cas d’exonération, les opérateurs peuvent tout de même opter pour la taxation à la TVA.

Le régime de la TVA de droit commun devient désormais applicable sans distinction aux biens meubles et immeubles (suppression du terme “meuble“ dans l’article 256 II du CGI).

Par conséquent, il y a désormais les personnes assujetties à la TVA et celles non assujetties, on ne distingue plus les particuliers des marchands de biens, lotisseurs et promoteurs.
L’assujetti à la TVA est la personne qui effectue de manière indépendante et habituelle une activité économique (CGI : art. 256 A).

Désormais, en matière immobilière, les opérations réalisées dans le cadre d’une activité économique et, par conséquent, imposables de plein droit à la TVA sont notamment :

les livraisons de terrains à bâtir ;
les livraisons d’immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans, quel que soit le nombre de livraisons opérées dans le délai de cinq ans de l’achèvement (pas uniquement la première) ;
les livraisons à soi-même d’immeubles neufs non revendus dans les deux ans de l’achèvement.

Le terme « livraison » est une notion fiscale : est considéré comme livraison d'un bien, le transfert du pouvoir de disposer d'un bien corporel comme un propriétaire. Il s'agit donc, par exemple, d'une vente.

Certaines opérations sont exonérées (CGI : art. 260) mais imposables à la TVA sur option :

les livraisons de terrains autres que des terrains à bâtir ;
les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

En effet, il est toujours possible d’opter pour une TVA sur marge, dont la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente du bien cédé (augmenté des charges) et les sommes versées par le cédant pour l’acquisition de ce bien (CGI : art. 268).
Les droits d’enregistrement sont alors réduits (0,715 %).

Vente d’un « terrain à bâtir »

Modification de la notion de « terrain à bâtir »

Jusqu’à présent, la notion de terrain à bâtir dépendait de l’intention de l’acquéreur : son engagement de construire dans les quatre ans suivant l’acquisition du terrain.
On passe désormais à une définition plus objective : sont considérés comme terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ».
Dès lors qu’il existe juridiquement une faculté de construire, le terrain sera assimilé à un « terrain à bâtir ».

Redevable de la TVA en cas de vente de « terrain à bâtir »

Jusqu’à présent, le droit interne faisait de l’acquéreur le redevable de la TVA en cas de vente de « terrain à bâtir ».
Dorénavant, le redevable est le vendeur dès lors que la soumission à la TVA de la livraison de « terrain à bâtir » n'est plus tributaire de l'engagement pris par l'acquéreur.

Fin de l’exonération de TVA sur les terrains à bâtir

L’exonération de TVA prévue pour l’achat d’un tel terrain par le particulier est supprimée. Toutefois, dans le cas d’une cession d’un terrain à bâtir d’un particulier à un autre particulier, la disposition ne change rien puisque la cession reste soumise aux seuls droits d’enregistrement (cession entre deux personnes non assujetties à la TVA).

Vente d’immeubles neufs par des particuliers

Actuellement, un particulier qui vend un immeuble neuf pour la première fois dans le délai de cinq ans suivant son achèvement est assujetti à la TVA.
L’immeuble peut avoir été acquis en l’état futur d’achèvement ou construit directement par le particulier.
Ainsi, pour le particulier qui achète un terrain pour y construire lui-même sa maison, et qui la revend avant cinq ans, une TVA à 19,6 % s’applique sur cette construction (vente d’un logement neuf et TVA due par le vendeur).
Or, il n’est pas en mesure d’opérer de déduction de TVA, puisqu’il n’a pas supporté de la TVA sur l’assiette foncière de la construction (exonération de TVA pour l’achat d’un terrain à bâtir par un particulier).

Désormais, le principe est que les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA.
Deux exceptions sont toutefois prévues :

la TVA s’applique lors de la première vente par un particulier d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) qu’il a au préalable acquis en l’état futur d’achèvement. A contrario, la vente dans les cinq ans d’un immeuble que le particulier a fait construire n’est plus soumise à la TVA mais aux droits d’enregistrement (taux de 5,09 %) ;
la TVA s’applique à taux réduit aux livraisons à soi-même de certains logements dans le cadre d’opérations particulières (Pass-Foncier, accession sociale en zone ANRU…).

Vente en état futur d'achèvement (VEFA) : exigibilité de la taxe

Jusqu’à présent, en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la TVA était, en principe, exigible du vendeur au moment de la signature de l’acte entre le professionnel et le particulier. Le vendeur pouvait ensuite la facturer à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux, sur chacun des versements effectués.
Le droit communautaire prévoit une exigibilité au fur et à mesure des versements ou à la livraison.
Désormais, la TVA sera due lors de l’encaissement du prix pour les VEFA, c’est-à-dire au fur et à mesure des versements correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux (CGI : art. 269, 2, a bis).

Généralisation de la livraison à soi-même

Selon qu'un immeuble est acquis auprès d'un promoteur ou construit par son utilisateur lui-même, la généralisation de la livraison à soi-même permet de traiter de façon identique chacune de ces opérations (cf. ci-dessus).
Ainsi, sont soumises à la TVA les livraisons à soi-même d’immeubles neufs lorsqu’elles sont réalisées par des personnes assujetties.
Toutefois, les bâtiments vendus dans les deux ans qui suivent leur achèvement sont dispensés de LASM. En effet, dans cette période l’administration fiscale ne prévoit pas la perception de taxe qui est justement exigible jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achèvement (CGI : art. 270 II).