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Modifications du conventionnement Anah

N° 2010-07 / À jour au 12 février 2010
Décret n° 2010-122 du 5.2.10 : JO du 9.2.10


Le texte réglementaire modifie plusieurs aspects du conventionnement Anah et plus particulièrement du conventionnement Anah avec travaux : nouvelle convention « à l’immeuble », droits de réservation institués au profit de l’Anah pour les demandes de subvention portant sur cinq logements et plus, prorogation de la convention initiale en cas de nouvelle demande de subvention pendant la convention en cours…  La date d’effet des conventions Anah, qui constitue le point de départ de l’avantage fiscal et des engagements du bailleur vis-à-vis de l’Anah est également précisée.

Conventionnement avec ou sans travaux

Date de prise d’effet des conventions Anah (CCH : R 321.24)

En application de la loi MLLE, la date d’effet des conventions Anah (avec ou sans travaux) est précisée. On se souvient que l’administration fiscale réservait le bénéfice de l’avantage fiscal aux propriétaires qui signaient la convention préalablement au bail. Le législateur a souhaité assouplir ce point (loi du 25.3.09 : art 50). Désormais, la convention peut être signée dans les deux mois suivant la prise d’effet du bail. Dans le cas d’une convention avec travaux  « à l’immeuble » (cf. infra), la prise d’effet de la convention sera distinguée pour chacun des logements concernés.

La date de prise d’effet de la convention correspond à la date de prise d’effet du premier bail concerné par la convention signée ou à la date de renouvellement du bail (au sens de l’art 10 de loi du 6.7.89).

Par ailleurs, la disposition qui prévoyait que le délai entre la date de la signature de la convention et son entrée en vigueur ne pouvait excéder six mois est supprimée.

Conventionnement avec travaux

Conventionnement « à l’immeuble » / Droits de réservation / Trois nouvelles conventions types (CCH : R 321.23, R 321.24)

Plusieurs modifications concernent le conventionnement avec travaux (intermédiaire et social et très social).

Jusqu’alors, le bailleur qui s’engageait sur plusieurs logements au sein d’un même immeuble signait autant de conventions que de logements concernés. Ce principe reste vrai pour le conventionnement sans travaux. En revanche, en cas de travaux subventionnés par l’Anah sur plusieurs logements d’un même immeuble, le bailleur signera une convention unique. En conséquence, un nouveau modèle de convention type est établi. Ce nouveau modèle de convention type concerne le conventionnement avec travaux (social et très social et intermédiaire) pour un ou plusieurs logements. Les caractéristiques de chaque logement et le type de loyer (social, très social ou intermédiaire) sont détaillés. En présence d’une convention concernant plusieurs logements, la date de prise d’effet sera distinguée pour chacun des logements. En revanche, la date de fin de convention sera commune à tous les logements. Elle correspond à une période de neuf ans au moins à compter de la date de transmission par le propriétaire des pièces nécessaires au paiement de la subvention. La nouvelle convention type tient également compte du futur dispositif obligatoire (pour les demandes de subventions portant sur 5 logements au moins) ou conventionnel de droits de réservations institués au profit de l’Anah ;la gestion de ces droits étant déléguée aux organismes collecteurs d’Action Logement. L’entrée en vigueur de ce dispositif est subordonnée à la publication d’un arrêté portant approbation du nouveau règlement général de l’Anah (arrêté à paraître).

Deux autres modèles de convention sont annexés au décret et concernent respectivement le conventionnement sans travaux intermédiaire et social. Ces deux annexes n’ont fait l’objet que de modifications mineures.Ainsi, les trois conventions type précisent que le loyer maximal est révisé à partir de la date de la signature de la convention alors que les conventions précédentes prévoyaient que la révision se faisait à partir de la date d’effet de la convention.En revanche, il est toujours prévu que la révision se fait au 1er premier janvier de chaque année dans les conditions de l’article 17d de la loi du 6.7.89. Pour mémoire, anticipant la future loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit (article 86) et s’appuyant sur l’article 65 de la loi MLLE du 25.3.09, la notice Anah prévoit que la révision du loyer maximal de la convention se fait sur la base de l’IRL du 2ième trimestre pour le conventionnement social et très social. Pour le conventionnement intermédiaire le code général des impôts prévoit que les plafonds de loyer des conventions sont révisés selon le dernier indice connu au 1er novembre qui précède la date de référence, soit l’IRL du 3ème trimestre (CGI : annexe III : art. 2 duodecies).

Nouvelle (ou première) aide de l’Anah sur une convention en cours (CCH art R 321.30.1)    

Si postérieurement à la signature d’une convention Anah, le bailleur bénéficie d’une aide (nouvelle ou non) à la réalisation de travaux, la  convention initiale et ses effets sont prorogés pour une durée de 9 neuf ans à compter de la signature de l’avenant.

Exemple

Une convention dont le terme est fixée au 10 février 2019.
Demande d’aide Anah avec demande de paiement au 11 février 2015
La convention initiale sera prorogée jusqu’au 11 février 2024 à compter du 11 février 2015. 

Application du conventionnement aux baux en cours (CCH art R 321.32)

Depuis la loi MLLE (art.100/ loi du 6.7.89 : art 10), dans le cadre du conventionnement Anah avec travaux (social et très social  ou intermédiaire) et sous certaines conditions (accord exprès entre les parties et  ressources du locataire respectant les plafonds de la convention) un bail en cours soumis à la loi de 89 peut  être renouvelé à tout moment (éventuellement bien avant son échéance normale). Si le locataire donne son accord, le bailleur présente une offre de renouvellement dans un délai de trois mois, et le loyer peut être fixé selon les règles du conventionnement. Le renouvellement opéré dans ce cadre ouvre droit pour le bailleur à l’avantage fiscal.

Parallèlement à ce dispositif, pour le conventionnement social ou très social (avec ou sans travaux), en application de l’article L 321.9 du CCH, les dispositions des articles L353.7 et 8 du CCH, s’appliquent aux baux en cours. Ces dispositions, qui concernent à l’origine le conventionnement Etat, prévoient notamment que dans ce cas le bailleur doit proposer un bail conforme aux stipulations de la convention. Le locataire ou l’occupant (loi de 48) dispose d’un délai de six mois pour accepter le bail. Le bail accepté dans ce dispositif ouvre droit également pour le propriétaire bailleur à l’avantage fiscal dès lors que le locataire en place respecte les plafonds de ressources (*).

Aussi, pour les baux en cours soumis à la loi de 89 et dans le cas d’un conventionnement social et très social avec travaux, des problèmes d’articulation entre ce dispositif et celui mis en place par la loi du 25 mars 2009 se posent.

Sans que les articles législatifs soient modifiés mais avec la volonté, pour les baux en cours soumis à la loi de 89 d’associer très clairement la procédure de l’article 10 au seul conventionnement social et très social avec travaux et de réserver celle prévue aux articles L353.7 et 8 au conventionnement social et très social sans travaux, le décret modifie l’article R321.32, rédigé jusqu’alors en termes quasi identiques à ceux de l’article L353.7, et prévoit désormais que la proposition de bail conforme aux dispositions de la convention prévue à l’article R321.32 concerne :

  • les locataires titulaires d’un bail en cours loi de 89 dans le cadre d’un conventionnement social sans travaux,
  • les locataires titulaires d’un bail en cours loi de 48 dans le cadre d’un conventionnement social sans travaux,
  • les occupants de bonne foi d’un logement loi de 48 dans le cadre d’un conventionnement social avec ou sans travaux.

Pour l’Anah compte tenu du caractère d’ordre public de l’article 10 de loi du 6.7.89 en présence d’un conventionnement social et très social avec travaux en loi de 89 seule la procédure de l’article 10 trouve à s’appliquer. Cependant, juridiquement dans la mesure où les dispositions législatives des articles L353.7 et 8 ne sont pas modifiées, on peut penser que pour cette situation la procédure visée aux articles L 353.7 et 8 (application de plein de la convention dans certains cas) continue à s'appliquer.

Conventionnement social ou très social d'un logement occupé

Procédure de l'art. L.353.7 et L.353-8 du CCHProcédure de l'art. 10 de la loi du 6.7.89
Conventionnement sans travaux : baux en cours loi de 89OuiNon
Conventionnement avec travaux : baux en cours loi de 89OuiOui
Conventionnement avec ou sans travaux : baux en cours loi de 48 (locataire et occupant)OuiNon

Conventionnement intermédiaire d'un logement occupé

Procédure de l'art. L.353.7 et L.353-8 du CCHProcédure de l'art. 10 de la loi du 6.7.89
Conventionnement sans travaux : baux en cours loi de 89NonNon
Conventionnement avec travaux : baux en cours loi de 89NonOui
Conventionnement avec ou sans travaux : baux en cours loi de 48 (locataire et occupant)NonNon

Pour mémoire en 2008 la production de logements conventionnés sociaux et très sociaux a été de 16.300 logements. La production de logements intermédiaires s’établissait à 18.000 logements


Note : le respect des conditions de ressources  est une condition de l’avantage fiscal mais n’est pas envisagé dans les articles L 353.7 et 8. 

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