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Diagnostic de performance énergétique

N° 2013-02 / A jour au 2 avril 2013


Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée, ou estimée selon une méthode conventionnelle du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence, afin que les usagers puissent évaluer les consommations prévisionnelles d'énergie des logements.

Le DPE est valable dix ans. Il s’intègre dans le dossier de diagnostic technique qui regroupe l’ensemble des constats ou états devant être fournis lors de la vente ou de la location d’un logement. Un DPE vente ou location est donc valable pour toute nouvelle mise en vente ou en location dans ce délai.

Le DPE n’a qu’une valeur informative mais depuis le 1er janvier 2011, le classement du logement au regard de la performance énergétique doit figurer dans les annonces de vente ou de location, ce qui ouvre la possibilité de sanctions (lire l'analyse juridique n° 2010-40 relative à l'affichage performance énergétique dans les annonces immobilières de vente ou de location).

L’établissement d’un DPE est obligatoire dans quatre cas : en cas de vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment, en cas de conclusion ou de renouvellement d’un bail, lors de la construction ou de l’extension d’un immeuble, enfin dans les bâtiments recevant du public ou les bâtiments publics où il doit-être affiché par l’exploitant à l’attention du public (mais ce DPE ne sera pas étudié dans les développements qui suivent).

Contenu du DPE

Le DPE comprend notamment : les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
Il indique, pour chaque équipement, la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement, une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, ainsi que la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générée.

Plusieurs méthodes de calcul existent pour évaluer la consommation d’énergie, elles ont été élaborées par des experts et les pouvoirs publics et mises à disposition des diagnostiqueurs : 3CL-DPE, DEL6-DPE et Comfie-DPE. Une nouvelle version de la méthode de calcul 3CL-DPE est entrée en vigueur le 1er avril 20131 (arrêté du 17.10.12 modifiant l’arrêté du 9.11.06).

Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation (7 classes de A à G, A correspondant à la meilleure performance, G la plus mauvaise) : l’une en fonction de  son niveau de consommation d’énergie (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du logement ou bâtiment.

Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux en faveur du développement durable et des économies d’énergie.

Le contenu du DPE peut différer en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.

Compétences et certification du diagnostiqueur

De nouvelles règles de certification, applicables depuis le 1er février 2012, renforcent les qualifications professionnelles prérequises (arrêté du 13.12.11 : JO du 24.12.11). Pour être autorisé à délivrer un diagnostic de performance énergétique (DPE), le professionnel doit nécessairement être certifié.

Pour pouvoir délivrer un DPE, est exigé un pré-requis de formation initiale de bac +2 dans le domaine des techniques du bâtiment avant toute certification ainsi qu’une formation continue d’au moins 3 jours.
Par ailleurs, on distingue deux niveaux de certification :

  • « individuel » pour les maisons individuelles, les appartements affectés à des immeubles à usage principal d’habitation, ainsi que les attestions de prise en compte de la réglementation thermique,
  • « tous types de bâtiments » pour les immeubles collectifs et les bâtiments à usage principal autre que d’habitation en plus des missions du niveau précédent.

Champ d’application du DPE

L'obligation de fournir un DPE s’applique à tout bâtiment situé en France métropolitaine.

Sont visés tous les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, à l'exception :

  • des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
  • des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m²;
  • des bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert et, ne disposant pas de dispositif de refroidissement de locaux. En fait, cette disposition ne concerne pas les logements, puisque ceux-ci, au titre de la décence, doivent comporter une installation permettant un chauffage normal ;
  • des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
  • des bâtiments servant de lieux de culte ;
  • des monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire ;
  • des bâtiments ou parties de bâtiments destinés à être utilisés moins de 4 mois par an.

En cas de construction d’un bâtiment neuf, ne sont pas non plus concernés par l’obligation de fournir un DPE :

  • les constructions à l’intérieur desquelles aucune énergie n’est utilisée pour réguler la température intérieure ;
  • les bâtiments et parties de bâtiment dont la température normale est inférieure ou égale à 12° C ;
  • les bâtiments d’élevage et bâtiments ou parties de bâtiment qui, en raison de contraintes liées à leur usage, doivent garantir des conditions particulières de température, d’hydrométrie ou de qualité de l’air et nécessitant de ce fait des règles particulières (arrêté du 21.9.07).

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique ne concerne pas pour le moment les départements d’outre-mer car les méthodes de calcul posées par les textes ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (climat, type de construction, mode d’occupation des bâtiments).

Entrée en vigueur et remise du DPE

DPE vente

Depuis le 1er novembre 2006, le DPE doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Si la durée de validité DPE produit au moment de l’avant-contrat est expirée à la date de la signature de l’acte définitif, un nouveau DPE devra être joint à l’acte de vente.

Remise matérielle du DPE

Le DPE est remis à l’acquéreur par le vendeur du bien aux frais de ce dernier.
Le propriétaire doit également tenir le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur, sans qu’il ait besoin d’en faire la demande.

Cas de la vente d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété

Le DPE ne concerne que les parties privatives du lot, sauf si un DPE collectif a été réalisé :  cf. « Etablissement d’un DPE dans les immeubles collectifs ».

Cas de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Le vendeur d'immeubles à construire est dispensé de fournir un DPE à l'acquéreur au moment de la signature de l'acte de vente. Le DPE n’est donc pas requis dans le cadre d’un contrat de réservation de biens en l’état futur d’achèvement, d’une promesse de cession de contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement.

Toutefois, la VEFA n’échappe pas au DPE qui devra être produit par le vendeur au plus tard à la livraison de l'ouvrage.
Dans la réglementation relative au DPE, la VEFA relève du régime de la construction neuve et non de la vente d’un bâtiment existant dans la mesure où le bâtiment existant est celui qui est déjà bâti (clos et couvert) et achevé au moment de la vente.

DPE location

Depuis le 1er juillet 2007, le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou son premier renouvellement (loi du 6.7.89 : art. 3-1).
L'obligation de fournir un DPE s'applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale, compagnie d'assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple).
En cas de location d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot, sauf si un DPE collectif a été réalisé : cf. « Etablissement d’un DPE dans les immeubles collectifs ».

Locations concernées

Cette obligation ne s’applique ni aux logement-foyers, ni aux maisons de retraite (loi du 6.7.89 : art. 2 et 3-1). Elle ne concerne pas non plus les baux ruraux et la location saisonnière (CCH : L.134-3-1 / loi ENE : art. 1).
En revanche, les contrats de location de logements pour étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l'obligation de fourniture d'un diagnostic (Communiqué DHUP du 21.5.07).

Ne sont pas soumises à l'obligation de DPE "les reconductions tacites de contrats de bail, les cessions de bail, les échanges".

Ne sont pas non plus soumises à l’obligation de DPE les sous-locations relevant du Code civil. En revanche, il est possible de soutenir que certaines sous-locations pourraient être soumises à DPE. En effet, la sous-location à des personnes en difficulté d’un logement (conventionné ou non) appartenant à un organisme HLM, ou la sous-location à des personnes en difficulté ou à des jeunes d’un logement conventionné appartenant à un bailleur privé, sont soumises aux articles 40-I (non conventionné) et 40 III (conventionné) de la loi du 6 juillet 1989. Or, ces articles n’excluent pas l’application de l’article 3-1 de cette même loi. Par conséquent, dans ces cas de sous-location, le DPE devrait être remis au sous-locataire entrant ou dont le contrat s’est renouvelé.

Remise matérielle du DPE

Le DPE est remis au locataire par le bailleur aux frais de ce dernier.
Le bailleur doit également tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire, sans qu’il ait besoin d’en faire la demande.

Lorsqu'un DPE a été réalisé en vue de la mise en vente ou de la construction du logement conformément à la réglementation, il tient lieu de diagnostic pour la mise en location du logement.

DPE construction

Lors de la construction ou l’extension d’un bâtiment soumise à permis de construire et dont la demande d’autorisation de construire a été déposée à compter du 1er juillet 2007, un DPE établi par le maître de l’ouvrage est remis au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble. L’extension d’un bâtiment s’entend des surélévations ou additions de bâtiments existants dès lors que la surélévation ou l’addition est de surface supérieure à 150 m² ou à 30 % de la surface des locaux existants (arrêté du 21.9.07).

Remise matérielle du DPE

Le DPE est remis au propriétaire du bâtiment par le maître d'ouvrage de la construction neuve aux frais de ce dernier. La notion de bâtiment s’entend de manière large et englobe l’immeuble mais aussi chaque lot de copropriété pris isolément.
Dans le cas d’un achat sur plan (vente en l’état futur d’achèvement), l’établissement du diagnostic pèse donc sur le promoteur qui doit le fournir au futur propriétaire.

En revanche, lorsqu’une personne fait construire une maison individuelle sur un terrain dont elle est propriétaire, cette personne étant à la fois futur propriétaire et maître de l’ouvrage, c’est à elle que revient la charge de faire établir le DPE (et non au constructeur ou à l’entrepreneur).

Pour l’établissement du DPE, le diagnostiqueur s’appuie sur la synthèse d'étude thermique que doit réaliser le maître d'ouvrage au plus tard à l'achèvement des travaux.

Moment de la remise du DPE en VEFA

Pour mémoire, dans la réglementation relative au DPE, la VEFA relève du régime de la construction neuve et non de la vente d’un bâtiment existant.
Le diagnostic devra être remis "au plus tard à la réception de l’immeuble".
Cette notion de réception pose problème en matière de VEFA dans la mesure où la réception se fait entre le vendeur et les entrepreneurs sans que l’acquéreur n’y assiste. Or, c’est bien à ce dernier que le DPE est communiqué. La livraison, moment où l’acquéreur reçoit du maître de l’ouvrage la jouissance du lot acheté, semble être le moment le plus adéquat pour la fourniture du DPE.
Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, il semble donc que le législateur ait en réalité visé le moment de la "livraison" pour que le DPE soit remis par le vendeur à l’acquéreur.

Établissement d’un DPE dans les immeubles collectifs

Réalisation d’un DPE pour les bâtiments équipés d’une installation de chauffage collectif ou d’une climatisation collective

Cf. lire l'analyse juridique relative n° 2012-17 relative au DPE et travaux d’économies d’énergie en copropriété

DPE en cas de vente ou location d’un lot situé dans une copropriété

Pour la vente comme pour la location d’un lot situé dans un immeuble collectif en copropriété bénéficiant d'un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le propriétaire vendeur comme le bailleur peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif (le syndicat de copropriété par exemple), de son mandataire ou du syndic de copropriété, les informations utiles pour l’établissement du diagnostic, à savoir : la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité et une description du dispositif collectif et de son mode de gestion.

Afin de faire établir son DPE, le propriétaire vendeur ou bailleur sollicite les données relatives aux installations énergétiques communes de l’immeuble auprès du syndic lequel peut facturer cette prestation.

Si un DPE réalisé sur l’ensemble du bâtiment a été déjà été élaborée, il est valable pour l’ensemble des lots de copropriétés. Ainsi, les copropriétaires peuvent l’utiliser en cas de vente ou de location de leur bien.

D’ici le 1er janvier 2017 au plus tard, dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le propriétaire (le syndicat de copropriété, le cas échéant) devra réaliser un diagnostic de performance énergétique (CCH : L.134-4-1).
Toutefois si l’immeuble comprend plus de 50 lots (appartements, caves, chambres de services, parkings…) et a fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er juin 2001, le DPE sera remplacé par un audit réalisé dans des conditions fixées par décret (loi du 12.7.10 ; décret du 27.1.12).


Note :

1 Par courrier du 29 mars 2013, la DHUP accorde aux diagnostiqueurs un mois de répit pour mettre en œuvre le nouveau DPE. Ils peuvent donc utiliser des logiciels antérieurs jusqu’au 1er mai 2013.

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