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Modalités de maintien et de conservation de l’allocation de logement (AL) par l’organisme payeur en cas de non-décence du logement

N° 2015-03 / À jour au 5 mars 2017
Loi du 24.3.14 (art. 85 / CSS : L.542-2 et L.831-3) : JO du 26.3.14 / Décret n° 2015-191 du 18.2.15 (JO du 20.2.15) / Note du 5.3.17


Les allocations de logement familiale et sociale (ALF et ALS) sont dues aux personnes occupant à titre de résidence principale un logement satisfaisant aux caractéristiques de la décence ainsi qu’aux conditions de peuplement.

Lutte contre la non-décence – Dispositif de maintien et de conservation (ou consignation) de l’allocation de logement par l’organisme payeur

La loi ALUR (art. 85) modifie la procédure relative à l'octroi et au versement de l'allocation de logement en cas de logement constaté comme non-décent, afin d'inciter le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité, tout en limitant les conséquences pour le locataire.
L’allocation de logement n’est versée ni au locataire, ni au bailleur par les organismes payeurs (CAF/MSA) qui la conservent pendant un délai maximal de dix-huit mois : son versement au bailleur est différé tant qu’il n’a pas effectué les travaux exigés.
Le décret du 18 février 2015 définit les modalités de maintien et de conservation de l’allocation de logement par les organismes payeurs, les conditions d’habilitation des organismes chargés de constater la non-décence et les cas de maintien des dérogations à la condition de décence. Il apporte, en outre, des précisions sur :

  • les règles de peuplement de l’allocation de logement familiale,
  • l’articulation de la procédure de conservation de l’allocation de logement avec la procédure dérogatoire de surpeuplement,
  • les cas de maintien du droit à l’allocation de logement sociale dans les situations de location ou sous-location,
  • les mesures applicables aux départements d’Outre-mer.

Pour les constats de non-décence réalisés avant le 1er janvier 2015, les logements concernés resteront soumis au régime antérieur (suspension du tiers-payant et versement direct à l’allocataire à la condition qu’il ait effectué des démarches auprès du bailleur pour obtenir la mise en conformité de son logement).

Maintien de l’allocation de logement et conservation par l’organisme payeur [ALUR : art. 85 / CSS : L.542-2 (ALF) et L.831-3 (ALS)]

Le dispositif prévu par la loi

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat de non-décence du logement qu’il a réalisé ou fait réaliser par un organisme qu’il a habilité à cet effet. Il l’informe qu’il doit effectuer la mise en conformité du logement avant l’expiration d’un délai de dix-huit mois pour que le montant de l’allocation de logement conservé lui soit versé. Cette information du bailleur, dont le locataire est également destinataire, tient lieu de demande de mise en conformité par ce dernier, dans le cas où il saisirait la Commission départementale de conciliation (CDC).
L’organisme payeur informe également le bailleur de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement et des lieux d’information sur le sujet.
Durant le délai de conservation, le locataire ne s’acquitte que du loyer résiduel (loyer et charges récupérables - AL) sans que cela puisse fonder une action du bailleur pour l’obtention de la résiliation du bail. Le paiement partiel, dans ces circonstances, ne peut être considéré comme un défaut de paiement (loi du 6.7.89 : art.7).
Le locataire est informé du montant de l’allocation de logement suspendu par l’organisme payeur. Cette information reproduit les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et précise l’adresse de la CDC. 

Lorsque les travaux ont été réalisés et que le constat de mise en conformité est établi, le montant de l’allocation de logement conservé est versé au bailleur. Si le montant est supérieur à la part de loyer et de charges récupérables restant due, le bailleur verse la différence au locataire.
Lorsque les travaux n’ont pas été réalisés à l’expiration du délai initial de mise en conformité, l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut réclamer au locataire la part de loyer impayé correspondant à l’allocation de logement non perçue. L’allocation logement n’est plus due et le locataire doit s’acquitter de la totalité du loyer sauf s’il a obtenu du juge une réduction de son montant.
Toutefois, à titre exceptionnel, dans certains cas, le maintien et la conservation de l’AL peuvent être décidés pour une nouvelle période de six mois maximum, renouvelable une fois.

Possibilités de maintien et de conservation de l’allocation logement à l’issue de la période initiale [décret du 18.2.15 : art. 8 et 12 / CSS : D.831-6 (ALS) et D.542-14-1 (ALF)]  

Au terme de la période initiale de 18 mois, le maintien et la conservation de l’allocation de logement peuvent être autorisés à titre exceptionnel, par décision de l’organisme payeur, pour une durée de six mois renouvelable une fois afin de répondre aux situations prévues par la loi (CSS : L.542-2 et L.831-3) et dans les conditions précisées par le décret :

  • 1° - pour permettre l’achèvement d’une mise en conformité engagée : le bailleur doit apporter la preuve auprès de l’organisme payeur qu’il a engagé les travaux de mise en conformité, en vue d’un achèvement dans un délai de six mois. Le renouvellement du délai de six mois ne peut être accordé que si le propriétaire apporte la preuve que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur, ou que le retard dans l’avancement des travaux ne lui est pas imputable ;
  • 2° - pour prendre en compte l’action du locataire visant à rendre son logement décent par la voie judiciaire : le locataire doit avoir engagé une action en justice pour obtenir la mise en conformité du logement avec les caractéristiques de la décence, cette action étant toujours en cours ;
  • 3° - pour prévenir des difficultés de paiement du loyer. Le maintien et la conservation de l’AL pour une durée de six mois peuvent être décidés :

    • si l’allocation de logement hors forfait charges constitue plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu de l’organisme payeur. À l’issue du délai de six mois, son renouvellement ne peut être accordé que si l’allocataire apporte la preuve qu’il n’était manifestement pas en mesure, au cours de la première période de six mois, d’entreprendre l’une des démarches suivantes : 

      • exercer une action judiciaire pour obtenir la mise en conformité du logement avec les caractéristiques de la décence ; 
      • soit accomplir des actes positifs et récents en vue de trouver un nouveau logement ou saisir la commission de médiation au titre du DALO, soit trouver un logement (CSS : D.831-6 et D.542-14-1, 2° et 5°) ;

    • si l’allocataire est en situation d’impayé de loyer et bénéficie du maintien de l’allocation de logement en raison de de sa bonne foi (CSS : L.831-2-1) ;

  • 4° - pour prévenir les difficultés de relogement du locataire : le locataire doit apporter la preuve soit qu’il a accompli des actes positifs et récents en vue de trouver un nouveau logement ou qu’il a saisi la commission de médiation DALO ; soit qu’il n’était manifestement pas en mesure de trouver un logement.
    En cas de demande de renouvellement du délai de six mois, celui-ci ne peut être accordé que si l’allocataire apporte la preuve qu’il n’était manifestement pas en mesure de trouver un logement au cours du délai de six mois précédent.
    À l’issue de ce délai, comme au terme de la période initiale de 18 mois :

    • soit les travaux ont été réalisés et  le constat de conformité est établi : le montant de l’allocation logement conservée par l’organisme payeur sur la période de six mois éventuellement renouvelée,  est versée au bailleur ;
    • soit les travaux n’ont pas été réalisés et l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur est définitivement perdue pour le bailleur. Il ne peut réclamer au locataire la part de loyer impayé correspondant à l’allocation de logement non perçue. Si les travaux n’ont pas été réalisés, l’allocation logement n’est plus due et le locataire doit s’acquitter de la totalité du loyer sauf s’il a obtenu du juge une réduction de son montant.

Habilitation des organismes chargés de constater la non-décence [décret du 18.2.15 : art.5 et 13/ CSS : R.831-18 (ALS) et D.542-14-2 (ALF) et 25]

Les organismes chargés d’établir les constats de non-décence des logements doivent être habilités par un organisme payeur (CSS : L.542-2 et L.831-3).
Le décret précise qu’ils sont habilités au vu de leur expertise professionnelle par une convention conclue avec l’organisme payeur.
Pour les organismes de droit privé, seuls peuvent être habilités ceux qui sont en règle au regard de leurs obligations fiscales et sociales et qui n’ont pas fait l'objet de condamnation pénale définitive en rapport avec leur activité depuis au moins cinq ans.
L’habilitation ne porte que sur les logements pour lesquels la CAF/CMSA verse une allocation de logement.
Si, à la date de publication du décret (20 février 2015), un agrément a déjà été accordé par l’organisme payeur pour établir des constats de non décence, il vaudra habilitation pour une durée de deux ans à compter de cette date (soit jusqu'au 19 février 2017).

Maintien des cas de dérogation à la condition de décence [décret du 18.2.15 : art.2 et 11 / CSS : R.831-13 (ALS) et D.542-14 (ALF)]

Si, par principe, pour ouvrir le droit à l’allocation de logement, le logement doit répondre aux caractéristiques de la décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris en application de la loi du 6 juillet 1989 (art.6), comme précédemment, des dérogations sont prévues.
Ainsi, l'allocation de logement peut être accordée, à titre dérogatoire, par l'organisme payeur :

  • aux personnes logées en hôtels meublés ou en pension de famille, pour une durée d’un an. Le préfet désigne alors, dans le cadre du Plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, un organisme privé ou public aux fins de proposer au propriétaire une solution adaptée d'amélioration du logement, ou à l'allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette dérogation peut être prorogée pour six mois si les travaux de mise aux normes bien que décidés n’ont pas pu être achevés ou si la solution de relogement bien qu’acceptée n’a pas encore pris effet ;
  • aux allocataires, accédants à la propriété ou propriétaires ayant engagé des travaux pour une durée de dix-huit mois renouvelable une fois. L’organisme payeur informe le comité responsable du Plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées afin qu'il examine, avec l'allocataire,  une solution adaptée d'amélioration du logement ou une solution de relogement.

Dispositions diverses

Dérogation aux règles de peuplement en matière d’allocation de logement familiale [décret du 18.2.15 : art.10  et CSS : D.542-2 (ALF)]

Le logement au titre duquel le droit à l’allocation de logement familiale est ouvert doit être occupé à titre de résidence principale et présenter une surface habitable globale au moins égale à 16 m² pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de 9 m² par personne en plus dans la limite de 70 m² pour huit personnes et plus (CSS : D.542-14 2°)1.

Par dérogation, si un logement devient surpeuplé par suite d’une naissance ou de la prise en charge d'un enfant, d’un ascendant ou d’un collatéral de deuxième ou de troisième degré, l’allocation de logement est maintenue pendant une durée de deux ans. Cette dérogation peut être prolongée, sur décision de l’organisme payeur, par période de deux ans renouvelable, après enquête sociale et au vu d'une attestation motivée du préfet certifiant que l'allocataire ne peut être logé dans un logement respectant la condition de surface habitable.

En cas de refus de dérogation, le préfet désigne alors, dans le cadre du Plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, un organisme privé ou public aux fins de proposer à l'allocataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Articulation des procédures de surpeuplement et de non-décence [décret du 18.2.15 : art.6 et 14 / CSS : R.831-19 (ALS) et D.542-14-3 (ALF)]

Le bénéfice  de l’allocation de logement, dans le cadre de la procédure dérogatoire aux règles de peuplement2, ne fait pas obstacle à sa conservation par l’organisme payeur en cas de non-décence du logement.
Lorsque l’allocataire fait simultanément l’objet de la procédure de conservation de l’allocation de logement et de la procédure de maintien dérogatoire de l’allocation pour surpeuplement les règles suivantes sont applicables :

  • si le logement n’est toujours pas décent à l’expiration de la procédure de conservation de l’allocation de logement, cette dernière est suspendue, même si la période de bénéfice dérogatoire de l’allocation de logement au titre du surpeuplement n’est pas expirée ;
  • si le logement est toujours surpeuplé à l’expiration de la période de bénéfice dérogatoire de l’allocation de logement à ce titre, cette dernière est suspendue, même si la procédure de conservation de l’allocation de logement au titre de la non-décence n’est pas expirée.

Dans tous les cas, l’organisme payeur informe le bailleur de la suspension de l’allocation de logement.

Location ou sous-location en partie à des tiers et droit à l’allocation de logement sociale [décret du 18.2.15 : art.4 / CSS : R.831-13-2 (ALS)]

Le droit à l’allocation de logement sociale n’est pas ouvert en cas de location ou de sous-location en partie à des tiers, exception faite de la location ou de la sous-location à une personne hébergée par application de la loi sur l'accueil à domicile de personnes âgées ou adultes handicapées n'appartenant pas à la famille (CASF : L.442-1).

Mesures applicables aux départements d’Outre-mer [décret du 18.2.15 : art.18 à 21 / CSS : D.755-30 et D.755-37 et D.755-38-1]

En outre-mer3, les conditions relatives à la non-décence et au surpeuplement sont les mêmes que celles prévues en métropole.

À Mayotte, les dispositions relatives à la conservation de l’allocation de logement en cas de non-décence du logement ne sont pas applicables (loi ALUR : art. 85).  Les dispositions relatives au surpeuplement sont applicables avec des adaptations (décret du 18.2.15 : art. 22 et 23).


Notes

1 - Les conditions sont identiques pour l’allocation de logement sociale, si ce n’est que la superficie minimale n’est pas limitée à 70 m² au-delà de huit personnes (CSS : R.831-13-1).

2 - L’allocataire bénéficie de l’AL, à titre exceptionnel, pendant une durée de deux ans, alors que la condition de superficie n’est pas remplie au moment de la demande (CSS : R.831-13-1).

3 - Départements de Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion et  collectivités de Saint-Martin et Saint-Barthélemy.

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