Nullité / Délai de prescription / Action réelle et contestation de l'assemblée générale

Cass. Civ. III : 20.11.02 et Cass. Civ. III : 15.1.03

Deux décisions de la Cour suprême permettent de préciser les règles de prescription en matière de copropriété : dans la limite de quel délai peut-on agir en justice ?

La loi (loi du 10.7.65 : art. 42) prévoit deux délais : le premier concerne les actions personnelles d'un copropriétaire contre un autre copropriétaire ou contre le syndicat. Ces actions se prescrivent par dix ans. Par action personnelle, il faut comprendre les actions en recouvrement de charges, en demande des dommages et intérêts, les actions tendant à faire appliquer une décision d'assemblée générale. En revanche, les actions réelles, celles qui touchent au droit de propriété, se prescrivent par trente ans.

Dans la première espèce, des canalisations d'eau, parties communes, empiétaient sur les parties privatives d'un copropriétaire, et ce depuis plus de quinze ans. Le syndicat des copropriétaires refuse la démolition au motif que l'action, personnelle, est prescrite. La Cour de cassation n'admet pas cet argument, et décide que l'action tendant à la démolition d'un équipement commun empiétant sur une partie privative est une action réelle.

La deuxième décision de la Cour de cassation se prononce sur un point original : un autre délai est prévu par le même texte, à savoir un délai de deux mois pour contester les décisions d'assemblée générale, et ce à compter de la notification du procès verbal de l'assemblée. Ce délai ne court pas notamment si l'assemblé générale n'a pas été correctement convoquée. Le délai de contestation est alors de 10 ans. Dans les faits, un copropriétaire a convoqué l'assemblé générale, mais de façon irrégulière, et il veut ensuite se prévaloir de la prescription de dix ans. Or, la Cour de cassation lui oppose le délai de deux mois car il est l'auteur de l'irrégularité de la convocation. Cette décision, qui peut se justifier en équité, est difficile à fonder.