Charges locatives / Vente de chaleur
Cass. Civ. III : 9.3.05
Ces deux affaires portent sur des contestations de charges locatives relatives à la production de chaleur.
Dans la première, les locataires devaient faire leur affaire personnelle de la souscription d'un contrat de vente de chaleur auprès d'une société.
Après souscription de ces contrats, certains locataires ont contesté les factures émises par le prestataire dans la mesure où elles n'opéraient aucune distinction entre les dépenses locatives et les dépenses d'amortissement de l'installation de chauffage et les grosses réparations.
Les locataires estimaient être tenus aux seules charges récupérables selo la liste limitative fixée par décret (soit les dépenses relatives à l'eau chaude distriuée dans les logements, à la fourniture d'énergie pour le chauffage, les dépenses d'exploitation d'entretien courant et de menues réparations).
Leur demande est satisfaite en appel et confirmée en cassation.
Dans la seconde, le bailleur avait directement conclu un marché avec un prestataire. Le prestataire finançait les nouvelles installations destinées à produire de la chaleur et de l'eau chaude sanitaire puis facturait aux locataires, le coût du chauffage, de l'eau chaude et de l'entretien du matériel.
L'expertise judiciaire des redevances supportées par les locataires a montré que la facturation des charges de chauffage, d'eau chaude sanitaire comprenait le remboursement de l'investissement et l'amortissement du gros matériel.
Pour justifier une telle pratique, le bailleur faisait valoir que les dépenses d'investissements étant réalisées par un tiers (prestations extérieur) assurant un service au profit des locataires sur ses propres installations, pouvaient être incluses dans le prix facturé par ce tiers ; les dispositions de la loi de 89 relatives aux charges récupérables ne concernant que les rapports bailleur et locataire.
La Cour de cassation ne retient pas cet argument et confirme la décision d'appel : les locataires ayant supporté des dépenses qui ne figurent pas dans la liste des charges récupérables doivent obtenir remboursement des sommes indûment versées.
Ces dernières décisions confirment la position prise par la Cour de cassation dans un arrêt antérieur (Cass. Civ. III : 6.12.95). un bailleur du parc social achetait des calories pour assurer le chauffage de son ensemble immobilier au syndicat intercommunal et mettait à la charge totale des locataires, les dépenses relatives à la fourniture d'énergie sans distinguer selo la nature des frais. La Cour avait alors indiqué que la facturation faire aux locataires ne pouvait inclure les dépenses de modernisation des chaufferies.
La jurisprudence est donc désormais clairement établie : le prestataire extérieur qui interient dans le cadre d'un marché conclu avec le bailleur ou au titre d'un contrat directement conclu avec le locataire ne peut obtenir de ce dernier que le seul paiement des charges locatives limitativement énumérées par décret.