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Devoir du notaire en présence d’une vente d’un lot de copropriété

Cass. Civ III : 4.2.15
N° de pourvoi : 14-10044


Au moment de la vente d’un bien en copropriété, le notaire doit attirer l’attention des parties sur les conditions de réalisation de travaux effectués antérieurement, en particulier lorsqu’ils sont situés sur des parties communes à usage privatif.
En l’espèce, des travaux (surélévation, création d'une terrasse et pose d'un portillon) avaient été réalisés, sans l’autorisation de l'assemblée générale, sur le terrain d’une maison en copropriété qualifié de parties communes à usage privatif par le règlement.
Le syndicat de copropriétaires a alors assigné les copropriétaires en démolition des ouvrages ainsi que pour obtenir la remise en l’état initial et le versement d’une indemnisation. Les copropriétaires ont appelé en la cause, le vendeur et le notaire ayant régularisé la vente car les travaux litigieux avaient été réalisés par les précédents propriétaires.
La Cour de cassation reconnaît la responsabilité du notaire : il disposait d'éléments de nature à faire douter de la régularité de ces constructions du fait de l’indication par le syndic de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale.
Le notaire était tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte instrumenté, et aurait dû vérifier l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux affectant des parties communes, bien qu'à usage privatif. Il aurait également dû attirer l'attention des parties sur les risques encourus en l'absence d'un tel accord.

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