Prêts relais : faut-il être inquiet ? (suite)
Une prudence accrue des prêteurs
Pendant la période de hausse de prix, de 1997 à 2007, le risque attaché aux prêts relais était faible : même si le prix fixé pour le bien mis en vente était un peu trop élevé, il suffisait en général d’attendre quelques mois pour qu’il se vende. Logiquement, les établissements prêteurs acceptaient donc d’accorder des prêts relais à des quotités (rapport du montant du prêt à la valeur estimée du bien) élevées, jusqu’à 80 %, voire plus si un compromis de vente avait déjà été signé.
Il n’en va plus de même aujourd’hui : l’allongement des délais de vente et l’amorce d’une baisse des prix font que les estimations sont de plus en plus délicates, et la probabilité de vendre à un prix moins élevé que prévu a augmenté. Certains d’entre eux, dont la quasi totalité des crédits relais sont garantis par une caution, n’ont pas de raison de modifier leur pratique. Mais ce n’est pas le cas de tous, loin s’en faut. Une partie importante de la production n’est pas assortie de garantie. C’est ce qui explique que de nombreux établissements ont réduit les quotités à 70 %, voire 60 %, et qu’ils sont souvent réticents à accorder un prêt relais lorsque le bien mis en vente est atypique ou situé dans un marché peu actif.
Pour limiter les risques inhérents à ce type de crédit, les banques s’engagent (communiqué de la FBF du 21.10.08) à améliorer l’information en amont et à renforcer le suivi préventif des emprunts en cours. Les emprunteurs seront contactés systématiquement 6 mois avant l’échéance pour faire un point de la situation et envisager avec eux les dispositions de nature à favoriser la vente. En l’absence de compromis de vente trois mois avant l’échéance, des solutions seront étudiées en fonction des caractéristiques du bien et de la situation financière de l’emprunteur. Celui-ci pourra être incité à mieux utiliser les moyens de commercialisation du bien et/ou à en baisser le prix. Une prorogation du prêt relais peut alors être envisagée si le bien semble vendable. Si tel n’est pas le cas, une autre solution peut être la transformation en prêt à long terme associée à une mise en location du bien.
Des difficultés transitoires ?
Rien ne permet, cependant, d’affirmer que le nombre de souscripteurs en difficulté soit aujourd’hui anormalement élevé. Les banques estiment à environ 60 000 le nombre de prêts relais en cours, parmi lesquels 2 000 en risque de dépassement de l’échéance. Le nombre de prêts relais en cours est, certes, important, mais rien ne prouve que le pourcentage de ceux qui arrivent à terme soit plus élevé qu’il y a un ou deux ans.
Le ralentissement du marché peut toutefois laisser craindre une aggravation pour les ménages ayant contracté un crédit relais en 2006-2007. Une correction des prix à la baisse paraît inéluctable, mais nul ne peut aujourd’hui prédire quelle sera son ampleur ni sur quelle durée elle s’étalera. Forte et brutale comme en Espagne ou au Royaume-Uni, elle mettrait en difficulté les ménages qui ont acheté un nouveau logement en comptant le financer par le produit de la vente de celui qu’ils occupaient précédemment et ont un prêt relais en cours. Etalée dans le temps, elle devrait au contraire pouvoir être gérée sans trop de problèmes, à condition que prêteurs et emprunteurs en prennent la mesure à temps.