Anah / réforme du régime des aides au 1er janvier 2011

• Lire l'analyse juridique n° 2012-09 relative aux aides du FART
• Site de l'Anah

Aide aux propriétaires bailleurs

Les conditions d’octroi des subventions de l’Anah aux propriétaires bailleurs sont profondément remaniées. Dorénavant, ils ne pourront y prétendre que pour des travaux répondant à des situations précises ayant fait l’objet d’un diagnostic préalable. Par ailleurs, outre la nécessité de conventionner le logement, celui-ci devra présenter, après travaux, un certain niveau de performance énergétique.

Suppression du zonage

En vue de simplifier le régime des aides de l’Anah aux propriétaires bailleurs, la réforme met un terme à la fixation des paramètres de financement en fonction du zonage Robien : les plafonds de travaux et taux maxima sont désormais les mêmes sur l'ensemble du territoire. Les ajustements liés à la tension du marché locatif se feront dorénavant au niveau local.

Réorientation des aides

L’aide de l’Anah ne sera désormais accordée qu’aux travaux réalisés en vue de répondre à des situations qui auront fait l’objet d’un diagnostic préalable. Une distinction sera opérée selon l’état de dégradation du logement ou de l’immeuble, excluant par là même le financement des travaux de faible importance. Par cette réforme, l’Anah met ainsi fin à la logique de "guichet" selon laquelle la simple réalisation de travaux figurant dans la liste des travaux subventionnables suffisait.

Travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé

Lorsque l'ampleur et le coût des travaux nécessaires pour résoudre la situation d'habitat indigne ou de dégradation (dûment constatée par l'existence d'un arrêté ou un rapport d'analyse) le justifient, le plafond des travaux subventionnables est fixé à 1 000 € HT par m² de surface habitable fiscale (SHF) dans la limite de
80 m² par logement (soit 80 000 € maximum par logement). Le taux maximum de la subvention atteint les 35%.
Les travaux nécessaires à la résorption de la situation d'insalubrité ou de dégradation sont prioritairement pris en compte mais d'autres travaux, dès lors qu’ils figurent sur la liste des travaux recevables fixée par le conseil d’administration de l’agence, peuvent également être financés au taux maximum de 35%.

Autres travaux d’amélioration par le propriétaire bailleur

Les propriétaires peuvent également prétendre à une subvention de l’Anah s’ils engagent des travaux :

• pour la sécurité et la salubrité de l’habitat (travaux de lutte contre l'habitat indigne, lorsque leur ampleur et leur coût ne justifient pas l'application du plafond de travaux de 1 000 €/m²) ;
• pour l’autonomie de la personne (travaux dûment justifiés en fonction de la situation de l'occupant) ;
• pour réhabiliter un logement en situation de dégradation "moyenne" (constatée dans un rapport réalisé par un professionnel qualifié à l'aide de la grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat) ;
• suite à un contrôle de décence ou pour résoudre une non-conformité au règlement sanitaire départemental (RSD) ;
• de changement d’usage.

Le plafond de travaux subventionnables s’élève à 500 € HT par m² de SHF dans la limite de 80 m² par logement (soit 40 000 € maximum par logement) ; les taux maxima de subvention oscillent entre 35% dans l’hypothèse de travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat ou pour l’autonomie de la personne à 25% dans les autres cas de figure.

Lorsque les travaux envisagés par le propriétaire bailleur ne correspondent à aucune de ces situations, aucune subvention ne peut être octroyée. Le bailleur dispose toujours de la possibilité de conventionner le logement sans aide de l’Anah et ainsi de bénéficier d’un avantage fiscal.

Majoration potentielle des aides par l’octroi de primes complémentaires

Des primes complémentaires peuvent être consenties aux propriétaires bailleurs en sus de la subvention initiale : la prime de réduction de loyer et la prime liée à un dispositif de réservation.

Prime de réduction de loyer

Lorsqu’il est fait application du plafond de travaux majoré (travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé), une prime de réduction du loyer peut compléter la subvention initiale pour chaque logement faisant l’objet d’un conventionnement social ou très social situé en secteur tendu. Cette prime se monte au maximum à 100 € / m² de SHF, dans la limite de 80 m² par logement. Elle ne peut être versée que si une aide d'un montant au moins équivalent est attribuée, dans les mêmes conditions, par une ou plusieurs collectivités.

Prime liée à un dispositif de réservation

Une prime d’un montant de 2 000 € par logement peut également être versée si le logement fait l’objet d’un conventionnement à loyer très social ou d’une convention de réservation "facultative" conclue au profit d’un organisme collecteur du 1%.

Une seule prime de réservation peut être attribuée par logement et ce, quelle que soit la nature des travaux subventionnables envisagés.

Eco-conditionnalité

Afin de garantir au locataire des charges raisonnables, l’octroi d’une aide par l’Anah est subordonné, dans tous les cas, à l’atteinte d’un certain niveau de performance énergétique après travaux. Celui-ci doit correspondre au moins à l’étiquette "E" (consommation inférieure à 330 kWhep/m².an). A ce titre, une évaluation de l’état du logement avant travaux et une évaluation projetée après travaux devront être réalisées.
En fonction des choix opérés localement, l'attribution de l'aide pourra être subordonnée à l'atteinte d'un niveau de performance plus élevé (étiquette "D" voire "C").
Ne sont pas soumis à cette exigence les logements situés dans les départements d’outre-mer.

L'ingénierie de programme

Lorsque le logement est situé dans le périmètre d'une opération programmée (OPAH ou PIG) réalisée sous l'égide d'une collectivité, les propriétaires - occupants ou bailleurs - sont susceptibles de bénéficier de prestations d'accompagnement gratuites (exécutées en général par un opérateur spécialisé, pour le compte de cette collectivité). L'Anah participe au financement de ces prestations en attribuant des subventions aux collectivités, selon un régime d'aides rénové et simplifié.

Un conventionnement du logement rendu obligatoire

Pour pouvoir prétendre à une aide de l’Anah, le propriétaire bailleur est tenu de conventionner son logement, au moins à un niveau de loyer intermédiaire. Des dérogations sont limitativement prévues (lutte contre l'habitat indigne, travaux pour l'autonomie de la personne, non-décence ou non-conformité au RSD), et ont vocation à demeurer exceptionnelles (cas où les travaux sont réalisés dans l'intérêt de l'occupant en place, la dérogation pouvant permettre de débloquer le dossier).

En fonction de la situation sur le marché locatif local, les décisionnaires locaux ont la possibilité d'exiger un conventionnement à loyer social dans tous les cas.

L’Anah favorisera, par ailleurs, le conventionnement sans travaux et ce en vue de développer le parc de logements privés à loyer intermédiaire dans les secteurs tendus, et à loyer social sur l'ensemble du territoire.