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Incompatibilité de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et la clause de révision du prix

Cass. Civ III : 12.10.17
N° 16-22417


En principe, la promesse de vente est réputée exister dès l’échange des consentements sauf en présence de conditions suspensives ou résolutoires (CC : art. 1304).

La réalisation ou non d’un événement indépendant de la volonté du débiteur sera défini dans l’acte, à défaut la condition est réputée potestative et l’acte encourt la nullité (CC : art. 1304-2). En effet, un engagement dont l’efficacité est subordonnée à la seule volonté de celui qui s’oblige n’est pas valable puisqu’il peut revenir sur son consentement.

En l’espèce, un compromis de vente sur des parcelles de terrain avait été conclu par acte notarié entre un particulier et une société sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire définitif permettant la réalisation d’une Surface hors œuvre nette (SHON) au moins égale à 11 600 m2. Par ailleurs, il était prévu une clause de révision du prix en cas de délivrance d’une autorisation pour une surface supérieure ou inférieure à 11 600 m2, et le prix initial pouvait donc augmenter ou baisser de 150 € par m2.

Le permis de construire ayant autorisé une construction pour une SHON inférieure à 11 600 m2, le propriétaire avait refusé de réaliser la vente et avait assigné la société en annulation de la promesse de vente. La Cour d’appel avait annulé la promesse de vente au motif que la condition suspensive d’obtention du permis de construire était potestative.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société et confirme la solution de la Cour d’appel. Elle estime que la combinaison de la condition suspensive d’obtention du permis de construire avec celle relative à la variabilité du prix de vente offre la possibilité au débiteur de choisir entre renoncer à la vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive, ou bien de poursuivre la vente en se prévalant de la clause de révision du prix à la baisse. Ainsi, selon la Cour de cassation, son engagement était subordonné à sa seule volonté et ne constituait donc pas un véritable engagement. 

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