Aller au contenu

Effacement de la dette locative et résiliation de bail

Cass. Civ II : 10.1.19
17-21774 


Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire emporte effacement des dettes non professionnelles du débiteur surendetté. Ce qui inclut les dettes de loyers ; la créance du bailleur d'immeuble n'étant pas protégée contre l'effacement. Dans cette situation le bailleur peut-il obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ?
C’est à cette question que la Cour de cassation a répondu dans la décision du 10 janvier 2019.
Si le rétablissement personnel du débiteur entraîne l'effacement de ses dettes de loyers, il n'empêche pas le jeu de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. 
Cette solution n’est pas nouvelle (Cass. Civ II : 18.2.16) à propos du jeu d'une clause résolutoire suivi de la clôture d'une procédure de rétablissement personnel pour insuffisance d'actif. Elle n’est pas non plus contestable : l’inexécution contractuelle peut justifier la résiliation du bail. 
Est-elle encore d’actualité depuis la loi ELAN et ses mesures relatives à l’articulation entre le surendettement et les décisions du juge du bail, entrées en vigueur au 1er mars 2019 ?
Il est certain qu’elle ne trouvera plus à s’appliquer sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • le bailleur met en jeu la clause résolutoire prévue au bail ;
  • le locataire a repris le paiement des loyers et des charges au jour de l’audience ;
  • une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prise par la commission de surendettement.

Dans ces circonstances, en effet, le juge du bail devra suspendre les effets de la clause résolutoire pour deux ans à compter du rétablissement sans liquidation ou du jugement de clôture (C. Conso : L.714-1). Si pendant le délai de deux ans, le locataire assure le paiement des échéances, la clause sera réputée n'avoir pas joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et le bail sera résilié.

Retour en haut de page