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Habitat indigne : location d’immeuble irrégulièrement divisé

Cass. Crim : 4.12.18
N° 17-87420


Cet arrêt condamne un propriétaire à 50 000 euros d’amende à la fois pour soumission de personnes à des conditions d’hébergement indigne et pour location d’un logement provenant d’une division d’immeuble prohibée.
En l’espèce, l'appartement litigieux avait fait l'objet d'une division en quatre chambres. Un seul des logements disposait de toilettes et d’une salle d'eau. Les trois autres, d'une surface inférieure à 10 m2, ne disposaient pas d'un accès à l'eau potable, ni d’un système d'évacuation des eaux usées, alors que les locataires étaient titulaires de baux distincts.
Cette décision est rendue sur le fondement des dispositions issues de la loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 91 / CCH : L.111-6-1, al. 2), applicables au moment des faits et selon lesquelles "toute division d'un immeuble destiné à la location en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 est prohibée", sachant que les locaux communs sont exclus du calcul des surfaces et volumes.
Aujourd’hui, la position de la Cour serait certainement différente. La loi ELAN modifie en effet, les règles de la colocation à baux multiples : l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction dispose que la surface et le volume habitable des locaux privatifs doivent être au moins égaux respectivement à 9 m2 et à 20 m3. Les caractéristiques de la décence s’apprécient en prenant en compte l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive. Ces dispositions dérogent aux règles du CCH relatives à la division en jouissance en vue de mettre à disposition des locaux qui exigent une surface de14 m2 et un volume de 33 m2.

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