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La prescription : sanction indirecte de la régularisation des charges

Cass. Civ. III
N° 16-22445 des 9.2.17 et 9.11.17


Faute de régularisations annuelles de charges, des locataires réclamaient le remboursement des provisions desdites charges versées à leur bailleur social. Leur demande avait été rejetée par la Cour d’appel au motif "que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription". Par ailleurs, la Cour d’appel avait appliqué la jurisprudence constante sur le point de départ de l’action en restitution de l’indu, à savoir le jour du paiement de la somme dont le remboursement est demandé. La cassation partielle est prononcée.

Tout d’abord, dans le premier arrêt, la Cour de cassation refuse de transmettre au Conseil constitutionnel la Question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par les locataires. Cette QPC concernait la durée de prescription qui variait selon que le bail soit signé dans le parc social ou le parc privé. Les juges indiquent que la question ne présente aucune difficulté et qu’il n’y a pas de discrimination puisque "le principe d'égalité ne fait pas obstacle à ce que la loi établisse des règles non identiques à l'égard de catégories de personnes se trouvant dans des situations différentes, de sorte que ne constitue pas une atteinte au principe d'égalité devant la loi le fait qu'à des baux soumis à des régimes juridiques différents pour des raisons objectives tenant, notamment, à la date de construction de l'immeuble ou aux conditions d'attribution des logements, ne soient pas appliquées des règles identiques que la question sur la durée de prescription différente dans les parcs social et privé".

Puis, dans le second arrêt, la Cour de cassation confirme "que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription". Toutefois, la Cour de cassation indique que le point de départ du délai de prescription de l’action en restitution de l’indu est la date de la régularisation et non la date du paiement des provisions indues. Cette décision marque ainsi un revirement de jurisprudence. Elle rejoint la règle applicable pour la prescription de droit commun, qui court "à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer" (Code civil : art. 2224). Ainsi, un bailleur ne pourra plus agir de manière dilatoire pour se prévaloir ensuite d’une prescription.

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