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Précisions sur la règle de stabilité quinquennale des droits à construire dans un lotissement

CE : 19.7.17
396775


Cet arrêt du Conseil d’État porte sur la stabilité quinquennale des droits à construire en permis d’aménager, qui permet de protéger les acquéreurs des lots contre une évolution des règles d’urbanisme qui leur seraient défavorables.

Cette décision apporte trois précisions notables. La première concerne la question des règles d’urbanisme applicables à la demande de permis de construire. En effet, les modifications apportées par l’ordonnance du 22 décembre 2011 ont réécrit l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme (CU) avec une nouvelle interprétation possible du texte. Certains instructeurs avaient en effet retenu que la demande de permis de construire sur un lot de lotissement autorisé par un permis d’aménager devait être examinée au regard du droit existant au jour de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement et non au jour de la délivrance du permis d’aménager comme c’était le cas auparavant.

Face à cette ambiguïté, le ministère du Logement et de l’Habitat durable par deux réponses ministérielles en mars et avril 2017 clarifie la situation en rappelant que le permis de construire est délivré soit selon le règlement du lotissement et les règles du document d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis d’aménager, soit selon le règlement du lotissement et les règles du document d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire si les règles du document d’urbanisme ont évolué d’une manière plus favorable.

Le Conseil d’État vient dans cet arrêt confirmer cette solution : la stabilisation des droits à construire pendant cinq ans dans les lotissements soumis à permis d’aménager permet d’appliquer les règles d’urbanisme résultant du document d’urbanisme opposable à la date du permis d’aménager et non à la date d’achèvement des travaux.

La seconde précision concerne le point de départ du délai de cinq ans. Le Conseil d’État précise qu’il s’agit de la réception par l’Administration de la déclaration d’achèvement du lotissement exigée par l’article R.462-1 du CU.

Durant ce délai, toutes les nouvelles dispositions apparues dans les documents d’urbanisme ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre du lotissement en question. Cette solution peut cependant amener à s’interroger sur ses conséquences en pratique puisque l’achèvement des travaux intervient en général beaucoup plus tard par rapport à l’obtention du permis d’aménager, ainsi toutes les nouvelles règles apparaissant dans ce laps de temps ne sont plus sécurisées par le dispositif de l’article L.442-14.

Enfin, le Conseil d’État indique que la contestation de la conformité des travaux par l’Administration (CU : R.262-6) n’a aucune incidence sur le déclenchement du délai de cristallisation. La déclaration d’achèvement des travaux peut être contestée par l’Administration si elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation (CU : R.462-9).

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