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Solvabilité de l’acquéreur et devoir de conseil de l’agent immobilier

Cass. Civ I : 11.12.19
N° 18-24.381


Dans le cadre de son devoir de conseil, l’agent immobilier doit alerter les vendeurs du risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il présente. 
En l’espèce, un acquéreur, dont la promesse de vente ne comportait pas de condition suspensive relative au prêt, ne s’est pas présenté à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique. La demande d’indemnisation formulée par les vendeurs à l’encontre de l’agent immobilier a été rejetée par la Cour d’appel, au motif que les éléments liés à la solvabilité de l’acquéreur (âge, profession, ressources) étaient connus des vendeurs. Ils étaient libres de ne pas contracter, s’ils estimaient les garanties insuffisantes. Enfin, un agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour vérifier la solvabilité réelle de l’acquéreur.
Cette position est sanctionnée par la Cour de cassation : l’agent immobilier n’avait pas justifié du conseil apporté aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

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