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Transfert de bail : le droit exclusif du conjoint survivant prive les héritiers de tout droit locatif

Cass. Civ III : 28.6.18
17-20409


L’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'article 14 qui régit les règles de transfert de bail est applicable aux logements du parc social, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution des logements sociaux et que le logement soit adapté à la taille du ménage. En cas de décès d’un des parents, ces conditions qui s’appliquent aux descendants s'apprécient au moment du décès du dernier parent dès lors qu’ils sont tous les deux co-titulaires du bail.
En l’espèce, au moment du décès du père, sa fille remplissait les conditions d'attribution d'un logement social mais lors du décès de sa mère, la condition de l’adaptation du logement à la taille du ménage n’était pas remplie. Cette nouvelle exigence avait été ajoutée par la loi du 25 mars 2009.
Dans son pourvoi, la fille du locataire décédé plaidait l'existence d'un droit locatif recueilli par voie successorale au décès du premier de ses parents. 
Pour la Cour de cassation, dès lors que le logement servait à l’habitation effective des époux, l’article 1751 du Code civil conférait à l’époux survivant un droit exclusif sur ledit logement, sauf renonciation de sa part. Ce droit exclusif du conjoint survivant prive donc les héritiers vivant dans les lieux au moment du décès du locataire de tout droit locatif.
Comme la conjointe n’avait pas renoncé à son droit exclusif sur le logement, le droit sur le bail de l'héritière vivant dans les lieux n’existait qu'au décès de sa mère et c’est également à ce moment qu’étaient examinées les conditions d’attribution du logement social.

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