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Vente d’immeuble : pollution du sol et garantie des vices cachés

Cass. Civ III : 29.6.17
N° 16-18087


Dans un arrêt du 29 juin 2017, et en présence de vices de pollution découverts postérieurement à la vente, la Cour de cassation retient la responsabilité d’un vendeur, qui, en sa qualité de dernier exploitant d’un garage récemment exploité par son père, ne pouvait ignorer les défauts affectant les locaux vendus. 

En l’espèce, une SCI avait fait l’acquisition, avec l’intention de transformer les lieux en locaux d’habitation, d’un rez-de-chaussée d’un immeuble où avait été exploité un garage automobile. Le contrat de vente contenait une clause de non-garantie des vices cachés. À l’occasion d’un diagnostic de pollution réalisé après la vente, l’acquéreur avait été informé de la présence, dans le sous-sol, d’hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et nécessitant une dépollution du site avant transformation des locaux en habitation.

Le juge du fond avait écarté la clause de non-garantie des vices cachés et condamné le vendeur et l’agent immobilier au paiement de diverses sommes (dont les frais relatifs à l’étude technique).

La Cour de cassation confirme l’inefficacité de la clause de non-garantie des vices cachés. Elle retient notamment que :

  • le vendeur en qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux ;
  • l’existence des cuves enterrées n’avait été révélée qu’après la vente.

En outre, la responsabilité de l’agent immobilier qui avait eu connaissance de la présence de cuves enterrées mais n’en avait pas informé les acquéreurs est confirmée. En revanche, la Cour de cassation juge qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire dès lors que ni le vendeur, ni les notaires n’avaient été informés de la présence des cuves.

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