3 mars 2026
Vous envisagez de franchir une nouvelle étape en achetant un bien immobilier ? Cette démarche requiert une connaissance des différents types d'acquisitions immobilières disponibles. Achat en pleine propriété, groupé ou en indivision, en viager, en nue-propriété, en démembrement de propriété... Trouvez la solution qui correspond à vos besoins et objectifs.
L'achat en pleine propriété
L'achat en pleine propriété est la forme d'acquisition immobilière la plus courante. Lorsque vous achetez un bien en pleine propriété, vous en devenez le propriétaire “absolu” et disposez de tous les droits associés à ce bien, y compris le droit de le vendre, de le louer, de le modifier, de l'utiliser comme résidence principale ou secondaire. Vous êtes également responsable de son entretien et du règlement des charges associées, telles que la taxe foncière.
L'achat groupé ou en indivision
L'achat groupé ou en indivision est une forme d'acquisition immobilière dans laquelle plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, généralement pour en partager la propriété et les responsabilités qui en découlent (les coûts d'entretien et les charges liées à la propriété sont partagés entre les propriétaires).
Cette solution présente l'avantage de bénéficier d'un meilleur apport et d'accéder à des biens plus coûteux qu'il serait difficile d'acquérir seul. La diversification des investissements peut également rassurer la banque. Cependant, les décisions concernant la propriété doivent obligatoirement être prises en concertation avec les autres propriétaires. Il est conseillé d’établir par écrit les responsabilités de chacun (répartition des coûts, majorités requises pour la prise de décision…).
L'achat en Bail Réel Solidaire (BRS)
L'achat d'un logement en Bail Réel Solidaire, aussi appelé BRS, permet d’acheter moins cher en dissociant la propriété du terrain (le foncier) et le logement qui y est construit (le bâti). Il est consenti par un Organisme de foncier solidaire (OFS) pour une durée allant de 18 à 99 ans.
Vous êtes donc propriétaire du logement, mais pas du terrain, qui reste la propriété de l’OFS. Et en contrepartie vous devez payer une redevance modérée, justifiée par le fait que la charge financière du foncier est supportée par l’OFS. Son montant dépend du territoire et des règles de fonctionnement de l’Organisme.
L'achat sur plan
L’achat sur plan vise l’acquisition par un particulier auprès d’un promoteur d’un logement en cours de construction ou à construire : il peut s’agir d’une maison vendue avec le terrain ou d’un appartement situé dans un immeuble collectif. Le vendeur s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notice descriptive, dans un délai déterminé. L’acquéreur verse le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux et n’intervient pas dans le processus de construction, qui relève de la responsabilité du vendeur.
Les contrats de vente visant à réaliser cette opération sont régis par des dispositions spécifiques et impératives (on parle de " secteur protégé ") : il s’agit de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) et de la vente à terme (plus rare en pratique).
La location-accession
Le mécanisme de la location-accession permet à des ménages d’acquérir progressivement un logement (avec ou sans apport personnel) pour l’occuper à titre de résidence principale. Dans un premier temps, le ménage occupe le bien comme locataire et verse une redevance composée d’une part locative (loyer) et d’une part acquisitive (épargne déduite du prix de vente). Dans un second temps, il peut lever l’option d’achat et devenir propriétaire, à un prix fixé dès le départ.
Ce dispositif facilite l’accès à la résidence principale, notamment pour les ménages modestes, tout en laissant la possibilité de renoncer à l’achat.
L'achat en viager
L'achat en viager est une transaction immobilière où l'acheteur, dit “débirentier”, verse une somme initiale, dit le “bouquet”, suivi de paiements réguliers, dit “rentes”, à une personne âgée, dit “crédirentier”, en échange du droit d'occuper le bien jusqu'à son décès. Après le décès du crédirentier, l'acheteur devient alors pleinement propriétaire du bien.
Le coût initial est généralement inférieur à celui d'un achat classique. Cependant, le débirentier doit s'engager à verser les rentes pendant toute la durée de vie du crédirentier, ce qui peut représenter une charge financière importante à long terme.
Le saviez-vous ?
La rente viagère est calculée en fonction de plusieurs facteurs, notamment l'âge du crédirentier, la valeur du bien et le montant du bouquet initial.
L'achat/la vente à terme
L'achat ou la vente à terme est une forme de transaction immobilière dans laquelle l'acheteur et le vendeur conviennent d'un prix à l'avance, mais le paiement et la prise de possession du bien sont reportés à une date ultérieure convenue. Ainsi, contrairement à la vente classique, l’acquéreur ne prend pas possession dès lieux dès la signature de l’acte authentique.
Ce type de transaction peut être utilisé pour diverses raisons, telles que la planification fiscale, la gestion de la trésorerie ou la flexibilité dans le processus d'achat. En reportant le paiement ou la réception des fonds, les parties peuvent mieux gérer leurs flux de trésorerie et leurs obligations financières. Toutefois, les effets du contrat étant reportés, le contexte (la situation personnelle des parties, la situation économique et bancaire…) peut évoluer et faire que ce contrat ne convient pas toujours aux parties.
L'achat en démembrement de propriété
L'achat en démembrement de propriété est une forme d'acquisition immobilière dans laquelle l'acheteur acquiert la nue-propriété d'un bien, c'est-à-dire le droit de propriété sans en avoir la jouissance. En d'autres termes, l'acheteur devient propriétaire du bien, mais l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'usage et de jouissance, reste entre les mains du vendeur pour une période déterminée.
À l'issue de cette période, l'acheteur récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de compensation supplémentaire au vendeur. Et étant donné que l'acheteur n'a pas l'usage du bien pendant la période d'usufruit, il n'est pas responsable des frais d'entretien et de gestion du bien. La durée de l'usufruit peut varier en fonction des accords entre l'acheteur et le vendeur, généralement entre 10 et 20 ans.
Le prix d'achat en nue-propriété est en principe inférieur à celui d'un achat en pleine propriété, car l'acheteur ne bénéficie pas immédiatement de l'usufruit. Cette solution peut également offrir des avantages fiscaux, notamment en réduisant la base imposable de l'acheteur pendant la période où il détient uniquement la nue-propriété.
Le saviez-vous ?
Si le vendeur décède avant la fin de la période d'usufruit, l'acheteur peut se retrouver dans la situation où il doit négocier avec les héritiers du vendeur pour récupérer la pleine propriété du bien.
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