Je vais signer un contrat pour la construction de ma maison

Le constructeur ne vous vend donc pas le terrain. Ce dernier vous appartient déjà, ou vous avez signé une promesse de vente.

Si le constructeur vous a procuré indirectement le terrain, vérifiez bien que vous signez un CCMI avec fourniture de plan. Dans un CCMI, c'est vous, client, propriétaire du terrain, qui êtes le maître d'ouvrage. Il vous appartient d'obtenir le permis de construire (mais vous pouvez mandater le constructeur pour qu'il dépose le permis), de payer les taxes d’urbanisme.

Il vous appartient également de souscrire l'assurance dommages-ouvrage obligatoire ou de donner mandat au constructeur pour l'obtenir. Cette dernière doit être distinguée de la responsabilité décennale du constructeur. Les deux couvrent le même type de dommages (ceux qui compromettent la solidité ou la destination de l’ouvrage) pendant 10 ans à compter de la réception mais se distinguent :

• l’assurance responsabilité décennale est souscrite par le constructeur ;
• l’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage et permet d’obtenir une indemnisation dans des délais courts, sans attendre que le constructeur soit jugé responsable par le tribunal.

Dans ce contrat, c'est le constructeur, propriétaire du terrain, qui est le maître d'ouvrage et qui se charge de la demande de permis de construire, du paiement des taxes liées à cette autorisation d’urbanisme : taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive, participation au financement de l’assainissement collectif, etc. 

Dans le cadre d’une VEFA, vous devenez propriétaire du terrain le jour de la vente et des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur réalisation.

Il est en effet possible que votre constructeur vous demande un dépôt de garantie ou un acompte lors de la signature du contrat, le dépôt de garantie ne pouvant excéder 3 % du prix convenu et l’acompte, 5 % (voire 5 % supplémentaires à verser à l’obtention du permis). Si vous versez un acompte, vérifiez qu’une garantie de remboursement est prévue au contrat, et souscrite par le constructeur auprès d’un organisme financier extérieur (le dépôt de garantie sera, le cas échéant, déposé sur un compte séquestre à votre nom). 

La loi prévoit que des pièces, destinées à protéger le maître de l’ouvrage ou à mieux l’informer, lui soient transmises. Il s’agit de :

• la notice descriptive (qui décrit les travaux à réaliser à la charge du constructeur ainsi que ceux que se réserve, le cas échéant, le client maître d'ouvrage) ;
• la notice d’information (qui rappelle la réglementation applicable) ;
• le plan de la construction et un dessin de perspective de l'immeuble (pour les CCMI avec fourniture de plans).

Par exemple :

• le document d’information précontractuelle, avant de signer le contrat ;
• la garantie de livraison doit être mentionnée au contrat, et souscrite par le constructeur au plus tard à l’ouverture du chantier, une attestation doit vous être remise ;
• l’attestation de garantie de remboursement d’acompte si le constructeur vous demande un acompte lors de la signature ;
• l’attestation d’assurance décennale.

Cette garantie protège le maître d’ouvrage (pour rappel, le maître d’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés, c'est-à-dire vous, le client) en couvrant le risque éventuel d’inachèvement des travaux. Elle doit obligatoirement être souscrite par le constructeur et garantit l’achèvement de la maison au prix et délai convenu par le contrat. Le nom de l’organisme financier extérieur qui l’accorde doit figurer au contrat. Certains constructeurs peuvent avoir plusieurs garants : le nom de chacun d'eux est alors indiqué dans le contrat. Vérifiez que vous disposez de leurs coordonnées et que vous pouvez les contacter sans difficulté.

Le maître d’ouvrage doit (c’est une obligation) souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Cette assurance doit permettre de procéder au remboursement ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chaque protagoniste intervenu dans la construction. Elle permet donc une réparation rapide grâce à son rôle de préfinancement. L’assurance dommages-ouvrage expire en même temps que la garantie décennale soit dix ans après la réception des travaux.

Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble (fissures importantes dans les murs ; effondrement de la toiture) mais aussi les dommages qui rendent le logement inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale (rupture des canalisations encastrées, etc.).

L’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu de la garantie.

Attention, cet échéancier concerne le CCMI avec fourniture de plan. Il est différent si c'est un CCMI sans fourniture de plan ou si c'est un CCMI en préfabrication

Les sommes que le constructeur peut vous réclamer ne doit pas dépasser des plafonds, définis selon le type de CCMI et selon le stade de la construction. Ainsi, dans le cas d’un contrat de construction avec fourniture de plan, le constructeur ne peut vous demander plus de :

• 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
• 25 % à l'achèvement des fondations ;
• 40 % à l'achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d'eau ;
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

En principe, le prix affiché dans le CCMI est forfaitaire et définitif. Cela signifie qu'aucune majoration ne peut être demandée par le constructeur (sauf modification du projet). En revanche, ce caractère forfaitaire du prix n'interdit pas au constructeur d'indexer le prix, en raison du temps qui s'écoule entre la signature du contrat et le commencement des travaux. Il s'agit de la révision du prix, prévue par la loi. Le CCMI avec fourniture de plan peut prévoir la révision du prix d'après la variation de l'indice national du bâtiment tous corps d'état (BT01), entre la date de la signature du contrat et l'expiration d'un délai d'un mois suivant l'obtention du permis de construire ou la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.

Attention à bien prendre en compte dans votre budget l'éventuelle révision de prix si celle-ci est prévue. Il vous appartient de demander à votre organisme de crédit d'intégrer dans votre demande de prêt cet enjeu de révision.