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DPE : nouveau cadre règlementaire, opposabilité et mentions obligatoires des annonces et baux immobiliers

N° 2020-24 / À jour au 29 juillet 2021
Décret n° 2020-1609 du 17.12.20 : JO du 18.12.20 / Arrêtés NOR : LOGL2107220A, n° NOR : LOGL2033917A du 31.3.21 : JO du 13.4.21 et NOR : LOGL2117480A du 17.6.21 : JO du 24.6.21 / Décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 : JO du 1.7.21

La loi du 23 novembre 2018 (art. 179) portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite "loi ELAN", rend opposables les informations (autres que les recommandations) contenues dans les Diagnostics de performance énergétiques (DPE) annexés aux ventes immobilières et baux d’habitation. Jusqu’alors, ces DPE étaient fournis à des seules fins d’information. 

La date d’opposabilité prévue par cette loi était fixée au 1er janvier 2021.Toutefois, dans le contexte de la crise sanitaire, cette date a été reportée au 1er juillet 2021 (loi du n° 2020-734 du 17.6.20 : art. 31 / décret : art. 5).

Le caractère opposable du DPE lui confère donc désormais une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice.

La loi du 8 novembre 2019 (art. 15) relative à l’énergie et au climat habilite le Gouvernement à procéder par voir d’ordonnance pour définir et harmoniser les dispositions relatives à la consommation énergétique des bâtiments et notamment la notion de bâtiment à consommation énergétique excessive. Celle-ci doit être exprimée en énergie primaire et finale en tenant compte de la zone climatique et de l’altitude. Un projet de loi de ratification devait être déposé dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance. Dans le contexte de la crise sanitaire, les délais dans lesquels le Gouvernement a été autorisé à prendre par ordonnances des mesures relevant du domaine de la loi ont été prolongés de quatre mois, lorsqu’ils n’ont pas expiré à la date du 24 mars 2020 (date de publication de la présente loi) (loi n° 2020-290 du 23.3.20 : art. 14). Ainsi, l’échéance de publication de l’ordonnance a été reportée de quatre mois à la suite du projet de loi d’urgence, soit au 8 mars 2021.  

En application de ces mesures, le décret du 17 décembre 2020 revoit la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation cadrant les diagnostics de performance énergétiques afin de prendre en compte la pleine entrée en opposabilité de ces diagnostics au 1er juillet 2021. Il prévoit des dispositions relatives à l'établissement des diagnostics, notamment dans les bâtiments d'habitation collectifs et à leur contenu. Il intègre les nouvelles obligations instituées par la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat sur l'affichage dans les annonces immobilières de l'estimation des dépenses énergétiques théoriques et des futures obligations liées aux logements à consommation énergétique excessive  (cf Analyse juridique n° 2019-17).

Un autre décret du même jour fixe par ailleurs la durée de validité des DPE. Ce décret a été abrogé par l’arrêté du 30 juin 2021.

La réforme de nouveau DPE est finalisée par trois arrêtés en date du 31 mars 2021 ; elle entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2021 et progressivement ensuite concernant certaines mesures, comme les dispositions relatives aux annonces et aux baux immobiliers (cf. dossier de presse du ministère de la Transition écologique : Le nouveau diagnostic de performance énergétique).

Enfin, le décret du 30 juin 2021 pris en application de l’ordonnance du 29 janvier 2020 recodifie la partie réglementaire du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

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