Quelles sont les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?

À jour au 24 octobre 2023

Le sujet des travaux, qu'ils soient importants ou mineurs, urgents ou récurrents, suscite toujours des questionnements parmi les copropriétaires. Quels travaux sont votés ? Quelles sont les différences entre les types de majorité requise pour les travaux ?

Quelles règles s'appliquent au vote en assemblée générale de copropriété ?

Les décisions relatives au fonctionnement et à l’entretien de la copropriété sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Un budget est ainsi voté chaque année en assemblée générale pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes de la copropriété (charges d’eau, de chauffage, d’ascenseur…). Il s’agit du budget prévisionnel.

Les petits travaux de maintenance (le changement des ampoules, les petites réparations des éléments d’équipement tels que l’ascenseur ou la chaudière par exemple) sont compris dans ce budget. Chacune de ces dépenses ne nécessite donc pas un vote des copropriétaires.

Lorsque des travaux plus important sont envisagés dans les parties communes de la copropriété, ils doivent en revanche être soumis au vote des copropriétaires.

Il peut s'agir par exemple de dépenses d'entretien comme la réfection des cages d’escalier, la suppression d'un vide-ordures pour des raisons d'hygiène ou encore de travaux plus important tels que le remplacement d’un équipement vétuste (la chaudière par exemple), la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou le ravalement exigé par l'état des façades.

À savoir

Pour être votés, ces travaux doivent être prévus dans la convocation à l’assemblée générale. Pour que les copropriétaires puissent prendre une décision, les documents relatifs aux travaux envisagés (propositions de devis…) doivent être envoyés avec l'ordre du jour.

Lorsqu’un copropriétaire effectue des travaux dans ses parties privatives (son appartement, sa cave…), , ces travaux ne sont en principe pas soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Toutefois, lorsque ces travaux portent atteinte à la structure de l'immeuble ou affectent les parties communes (par exemple, casser un mur porteur par exemple, remplacer une porte palière ou des fenêtres), une autorisation d’assemblée générale est impérative.

À quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?

Selon les travaux envisagés et leur importance, il existe des règles de majorité différentes applicables au vote des copropriétaires .

La majorité simple de l'article 24 

Cette majorité est par exemple applicable au vote :

des travaux d'entretien des parties communes, nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection de la toiture, ...) ;
des travaux visant à améliorer l'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels (pose d'une rampe d'accès, par exemple) ;
des travaux de suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène.

La majorité absolue de l'article 25

La majorité absolue représente la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, (y compris, donc, les copropriétaires absents lors de l'assemblée générale).

Cette majorité est par exemple applicable au vote :

des travaux de transformation, d’amélioration ou de création d'un élément d'équipement (ascenseur, chaudière) ;
des travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien (travaux portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude) précédentes ;
de l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, compteurs d'énergie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage.

La double majorité de l'article 26

La double majorité implique que la résolution soit adoptée par la majorité de l’ensemble des copropriétaires détenant les deux tiers des voix (tantièmes).

Cette majorité est par exemple applicable au vote de travaux de surélévation ou de construction d'un bâtiment.

En bref, que retenir des règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété ?

Il est essentiel de comprendre les règles de majorité en cas de travaux dans une copropriété pour prendre des décisions éclairées en assemblée générale. Les travaux, qu'ils soient urgents ou courants, impactent la vie en copropriété, et les propriétaires doivent respecter des procédures spécifiques pour les autoriser.

Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale, et différentes règles de majorité s'appliquent en fonction de la nature des travaux. Que ce soit la majorité simple, absolue, ou la double majorité, chaque type de décision a ses propres exigences légales.

Cela dit, comprendre ces réglementations et distinctions est crucial pour assurer une gestion efficace de votre copropriété, prendre des décisions en toute transparence, et garantir le bon entretien de l'immeuble. En suivant ces directives, vous pouvez contribuer à la harmonie et à la préservation de la valeur de votre bien immobilier en copropriété.

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