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Dossier : Vous êtes propriétaire / Copropriété

Travaux et majorités

Travaux : à quelle majorité les voter ?

Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l'immeuble sont prises par l'assemblée générale. Selon l’importance des travaux, les règles de majorité différentes s’appliquent.
Votre participation à l’assemblée générale a une influence sur chaque décision prise : la présence de chaque copropriétaire y est donc indispensable.

Quels travaux voter ?

Pour que les travaux fassent l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale, le projet doit être inscrit à l'ordre du jour.
Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent
être joints à l'envoi de l'ordre du jour. Mais il n'y a pas d'obligation de notifier le devis de l'entreprise en lui-même. L‘assemblée générale doit arrêter un montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d'au moins 2 devis ou appel d'offre) est rendue obligatoire. En dessous de ce seuil, il n'y a pas d'obligation de présenter plusieurs devis, mais il est toujours souhaitable de consulter plusieurs entreprises.

L'autorisation préalable de l'assemblée générale n'est pas requise pour :

  • les travaux de menu entretien que le syndic peut engager de sa propre initiative ;
  • en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble : le syndic peut les réaliser de sa propre initiative ; il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Pour financer ces travaux, le syndic peut, après avis du conseil syndical, demander le versement d'une provision qui ne peut dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.


À quelles majorités voter les travaux ?

Selon la nature des travaux (entretien, réparation amélioration) et leur importance, des règles de
majorité différentes s’appliquent : ils peuvent être votés à la majorité de l'article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965(1), voire à l'unanimité des copropriétaires.

Sont votés à la majorité de l'article 24

Les travaux d'entretien des parties communes et de maintien de l'immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture,...).

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels (pose d'une rampe d'accès, par exemple).

L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Les modalités et exécution des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police administratif relatif à la sécurité ou à la salubrité publique.

Sont votés à la majorité de l'article 25

Les travaux de transformation d'un élément d'équipement, d'addition d'un élément nouveau ou d'amélioration.

Les travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien : travaux portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude ; travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (fenêtres, pose de robinets thermostatiques) et aux frais du copropriétaire concerné, sauf si celui-ci peut prouver qu'il a réalisé des travaux équivalents dans les 10 années précédentes (pour plus d'informations, renseignez-vous auprès de l'ADIL).

Les travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d'alimenter les emplacements de parking pour charger des accumulateurs de véhicules électriques.

La suppression des vides-ordures pour des impératifs d'hygiène.
Installation ou modification d'une antenne collective de télévision ou d'un réseau câblé.

La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d'ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement réglementaires.

L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, compteurs d'énergie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage. Autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes (ex percement d'une trémie pour faire un duplex) ou l'aspect extérieur de l'immeuble (exemple : agrandissement d'une fenêtre).

Les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (exemple : dispositifs de fermeture).

Sont votés à la majorité de l'article 26

La surélévation ou construction de bâtiment

Sont votés à l'unanimité

L'aliénation des parties communes.


1 - Pour les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965 (cf. Assemblée Générale).


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