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Dossier : Vous êtes propriétaire / Copropriété

Individualisation des frais de chauffage

Connaître la quantité et le coût de l’énergie utilisée pour chauffer son logement permet de maîtriser sa consommation et de faire des économies sur sa facture. C’est dans cet objectif que l’installation obligatoire d’un appareil pour connaître la consommation individuelle en chauffage de chaque logement a été mise en place dans les immeuble(s) collectifs. Cet appareil permet également de payer une facture au plus près de la consommation en chauffage.

Les immeubles concernés

Cette mesure concerne les immeubles collectifs équipés d’un chauffage commun dont la chaleur peut être régulée par l’occupant de chaque logement.

Il existe trois catégories d’immeubles collectifs équipés d’un chauffage commun où cette obligation ne s’applique pas :

  • les établissements d'hôtellerie et logements-foyers ;
  • les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif (voir encadré).
  • les immeubles dont l'individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.

Cas d’impossibilité de mesurer la chaleur consommée (arrêté du 30.5.16) :

  • l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local,
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série),
  • l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud,
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur,
  • l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude,
  • de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.

La date à partir de la laquelle l’immeuble doit être équipé

Les propriétaires d’immeubles collectifs disposent d’un délai pour installer les appareils de mesure dans leurs logements qui varie selon le niveau de consommation de l’immeuble en Kilowatt-heure par m² et par an (kWh/m2SHAB.an) :

  • pour les immeubles avec une consommation en chauffage supérieure à 150 kWh/m2SHAB.an, la mise en service est fixée au plus tard le 31 mars 2017 ;
  • pour ceux avec une consommation en chauffage comprise entre 120 kWh/m2SHAB.an et 150 kWh/m2SHAB.an, elle doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017 ;  
  • pour ceux dont la consommation en chauffage est inférieure à 120 kWh/m2SHAB.an, la mise en service est prévue au plus tard le 31 décembre 2019.

Comment évaluer la consommation en chauffage de l’immeuble ?

La consommation en chauffage de l’immeuble est calculée par son propriétaire ou en cas de copropriété, par le syndic. Elle est établie sur la base des relevés de chauffage des trois dernières années, hors consommation en eau chaude sanitaire.
Ce volume de consommation est ensuite divisé par le nombre de de m² de surface habitable de l’immeuble.
Dans le cas où un groupe d'immeubles dispose d’une chaufferie commune, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, la comparaison est réalisée à l'échelle du groupe d'immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d'appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même structure.  

Installer des robinets thermostatiques sur les émetteurs de chaleur

Avant la pose des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, les radiateurs devront, s’ils ne le sont pas déjà, être équipés de robinets thermostatiques afin de permettre aux occupants de réguler la température intérieure de leurs logements.    
Pour les immeubles en copropriété, l’installation de ces robinets thermostatiques peut se faire sans autorisation de la copropriété réunie en assemblée générale car elle concerne les parties privatives de l'immeuble.       
Les frais liés à la pose des robinets thermostatiques incombent au propriétaire de l’immeuble qui ne peut pas, s’il loue le logement, en répercuter le coût sur les charges locatives.

La pose d’appareils d’individualisation des frais de chauffage

Les appareils d’individualisation doivent être posés par le propriétaire de l’immeuble qui en assume seul le coût. En copropriété, l’installation des appareils par un professionnel doit être décidée par les copropriétaires réunis en assemblée générale à l’issue d’un vote favorable pris à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés.     
Ce point doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic qui communique aux copropriétaires des devis à cet effet. Le choix du professionnel qui réalisera la pose doit faire l’objet d’une mise en concurrence dans certains cas (contactez votre ADIL).

La copropriété peut bénéficier, sous certaines conditions, de financements pour la pose des appareils d’individualisation, comme un crédit d’impôt ou un Eco-prêt à taux zéro (contactez votre  ADIL).    

Les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage doivent être conformes à la réglementation technique.

Le relevé de la consommation d'énergie     

Le relevé de consommation doit pouvoir être fait sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les logements par un système de télé-relevé à distance.    

Pour les logements mis en location, le relevé est effectué par son propriétaire ou par une personne mandatée à cet effet, au moins une fois par an pour permettre l’envoi, à chaque occupant, d’un document lui indiquant sa consommation annuelle d'énergie pour le chauffage.        

En copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et l’envoie au propriétaire de chaque logement. Celui-ci adresse, à son ou ses locataires, un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage du logement loué.    

En pratique, le propriétaire de l’immeuble ou la copropriété peuvent faire appel à un prestataire pour relever ces consommations de chauffage sur les appareils.    
 
Ce relevé doit comporter des « indicateurs de suivi de sa consommation », c’est-à-dire mentionner la consommation d'énergie du logement pour la même période de l'année précédente (lorsqu’elle est disponible), et celle de tout l'immeuble.

L’affichage dans les parties communes     

La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années doit être affichée dans les parties communes de l'immeuble.

La facturation aux occupants     

Les occupants paient des charges de chauffage pour :

  • les dépenses de combustible ou d’énergie (gaz, fuel, …) afin de chauffer leur logement (charges individuelles) et les parties communes de l’immeuble (charges collectives),
  • d’autres frais comme ceux relatifs à l'entretien.

Chacune de ces dépenses est déterminée sur la base de la quantité d’énergie relevée à laquelle on applique un taux pour connaître la part correspondant aux logements et celle des parties communes.

Charges de chauffage pour les immeubles collectifs équipés
d’appareils d’individualisation
Montant par immeuble, groupe d’immeubles ou copropriétéMontant par logement
Type de fraisTaux à appliquer

Frais de combustible ou d’énergie
Frais communs
=  frais de chauffage des parties et équipements communs (hors consommations individuelles)
Pour les immeubles déjà équipés, application du taux décidé lors de l’installation des appareils (entre 0 et 50% des dépenses de combustible ou d’énergie) ou du taux de 30% choix ultérieur

Pour les autres immeubles, 30% du total des dépenses de combustible ou d’énergie
Application des règles de répartition prévues par le règlement de copropriété ou par le bail
Frais individuels
= frais de chauffage de tous les logements de l’immeuble
(total des frais de combustible ou d'énergie - les frais communs)
70 % du montant total des dépenses de combustible et d’énergieApplication de l’index de consommation fournie par les appareils de mesure (les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte)

Autres frais (entretien, …)
 =
frais de conduite et d'entretien des installations de chauffage + frais  pour l'utilisation d'énergie électrique (ou d'autres formes d'énergie) nécessaire au fonctionnement des appareillages (instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs, …)
Pas de coefficientApplication des règles de répartition prévues par le règlement de copropriété ou par le bail

Les modalités de contrôle et de sanctions pour défaut d’installation d’un appareil pour connaître la consommation individuelle en chauffage de chaque logement

 
Le contrôle peut être réalisé par les fonctionnaires et agents publics. Ces derniers adressent un courrier au propriétaire de l’immeuble collectif ou, en cas de copropriété, au syndic pour obtenir la communication des documents prouvant l’installation des appareils ou les raisons justifiant de la dispense.      
En cas de manquement à cette obligation, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse dans le délai d’un mois ou lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre une sanction pécuniaire par immeuble dont le plafond est fixé à 1 500 € par logement et par année.   

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