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Dossier : Vous êtes locataire / Colocation

Colocation avec un contrat unique

Introduction

La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Même s’ils ont signé conjointement le bail, les époux et les partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion du contrat, ne sont pas concernés par les dispositions spécifiques à la colocation.

Elle peut être formalisée par la conclusion :

Bail d’une colocation formalisée par un contrat unique

Depuis le 1er août 2015, le contrat de colocation d'un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29.5.15. 

Le bail doit être conforme au régime juridique auquel est soumis le logement. Par exemple, lorsque la colocation concerne un logement loué meublé, le bail doit respecter la règlementation applicable aux locations meublées ; lorsque la colocation concerne un logement HLM, le bail doit respecter la règlementation applicable aux logements HLM. 

Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en  conserver  un exemplaire. 

Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Assurance

Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique ; en ce cas, la police d’assurance doit mentionner le nom de chacun des colocataires. Ils peuvent aussi souscrire individuellement une assurance. 

Toutefois, les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir, par une clause expresse du bail, de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte des colocataires. Le montant de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur à chaque paiement du loyer.

Dépôt de garantie

Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Si la colocation porte sur un logement loué vide, son montant est limité à un mois de loyer ; s’il s’agit d’un logement loué meublé, son montant est limité à deux mois de loyer.

Il est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.

Loyer et les charges

Hors zone d’encadrement des loyers, la fixation initiale du loyer d’un logement en colocation est libre.

Dans les zones d’encadrement : que le logement en colocation soit loué vide ou meublé, le  contrat de colocation est soumis aux dispositifs d’encadrement des loyers (sous réserve de leur entrée en vigueur).

En savoir plus : lire l’analyse juridique n° 2015-13 / Encadrement de l’évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues.

Paiement du loyer : chaque locataire doit payer une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue (par exemple, s’il y a trois colocataires, chacun paie un tiers du loyer et des charges).

Il en va autrement lorsque le bail prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer. En ce cas, chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours.  Le  bailleur peut, soit poursuivre indifféremment l’un des colocataires, soit les poursuivre tous ensemble, pour le paiement des loyers et des charges. Si un colocataire paie plus que la quote-part de loyer lui incombant, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.

Charges

Les charges locatives sont récupérées par le bailleur dans les conditions prévues par le contrat de location : 

  • soit par le paiement d’une provision mensuelle ; en ce cas, le bailleur doit une fois par an régulariser la situation en comparant le total des provisions versées par les colocataires et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu aux colocataires ; dans le cas contraire, il demande un complément ;
  • depuis le 27 mars 2014, le contrat de colocation peut prévoir un paiement des charges sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer.

Caution

Le bailleur peut, dans certains cas, demander le cautionnement  d’un tiers qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci. 
Le bailleur peut demander une caution par colocataire ; il peut aussi demander à ce que la caution s’engage pour plusieurs colocataires.

Formalités du cautionnement : depuis le 27 mars 2014, si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cautionnement doit nécessairement identifier le colocataire qui bénéficie de sa garantie. Si la caution s’engage au profit de plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, la personne dont le départ mettra fin à son engagement.  À défaut, l’acte de cautionnement est nul.

Cautionnement d’un colocataire : la caution qui s’est engagée en garantie d’un seul colocataire répond de la quote-part de loyer et de charges du colocataire visé dans l’acte de cautionnement.

Cautionnement de plusieurs colocataires : les cautions peuvent s’être engagées au profit de plusieurs colocataires. En ce cas, chacune des cautions répond de la quote-part de loyer et des charges au même titre que les colocataires garantis.  
Une clause peut prévoir une solidarité entre les cautions. En ce cas, la caution solidaire de chaque colocataire pourra être tenue au paiement de l’intégralité du loyer. Il appartiendra ensuite à cette caution de demander aux autres colocataires (éventuellement leur caution) le remboursement des sommes versées, à proportion de leur quote-part de loyer.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : dans le cadre d’une colocation, l’engagement solidaire de la caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis délivré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de la caution prend fin, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Congé et notifications faites par le bailleur

En cas de solidarité, le congé  adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour les autres.  En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit adresser, à chaque colocataire les différentes notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé.

Congé donné par les locataires

Différentes  hypothèses peuvent se présenter : soit tous les colocataires donnent congé pour la même date au bailleur, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location.

Tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps

Le congé est adressé au bailleur, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur (ou le professionnel mandaté pour gérer son logement)  indifféremment à l'un d’entre eux, sauf mention particulière au bail.

Un seul colocataire souhaite quitter le logement

Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur  (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat  qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. 

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord préalable du bailleur, un avenant au bail est indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer  dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

Le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose  en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier  des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie. 

Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :

  • si le bail contenait une clause de solidarité :

    • baux conclus avant le 27 mars 2014 (pas encore reconduits ou renouvelés): le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même postérieurement au congé qu’il a pris la précaution d'adresser au bailleur. Sauf si le bailleur accepte un avenant au bail dénonçant la clause de  solidarité pour le locataire sortant, celui-ci peut donc être recherché pour le paiement du loyer et des charges jusqu’à la date d’expiration du bail. En revanche la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé. Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le ou les colocataires restés dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû régler à leur  place ;
    • baux conclus, à compter du 27 mars 2014 ou renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 8 août 2015  : l’engagement solidaire du colocataire qui a donné congé prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

  • En l’absence de clause de solidarité : à l’expiration du préavis de son congé, le locataire  sortant est libéré du paiement des loyers et charges, ou dès que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 

Aides au logement

Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location,  permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole. 

La colocation peut revêtir plusieurs formes suivant le régime locatif auquel est, le cas échéant, soumis le logement. Les ADIL informent gratuitement bailleurs et locataires sur la réglementation applicable suivant leur situation, le contenu des contrats de location, leurs droits et obligations réciproques.

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