Louer abordable
N° 2017-10 / À jour au 18 mai 2022
CGI : art. 31 / CGI annexe III : art. 2 terdecies G / CGI annexe IV : art. 01 bis et art. 01 ter / CCH : L.321-4, L.321-8, D.304-1, D.321-23 à D.321-30-1
Le dispositif "Louer abordable" permet de bénéficier d’une déduction fiscale à la condition de louer un logement avec un niveau de loyer abordable. Depuis le 1er janvier 2017, ce dispositif dit "Cosse" (CGI : art. 31 o) a remplacé les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l’Anah. Il permet un abattement fiscal variant de 15 % à 85 % des revenus locatifs en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location/sous-location).
Cette déduction fiscale est remplacée par la réduction d’impôt "Loc’ Avantages", dont l’échéance est fixée au 31 décembre 2024. "Louer abordable" reste en vigueur pour les conventions enregistrées avant le 28 février 2022.
Pourcentage de déductions fiscales sur les loyers
| Niveau de loyer | Zones A/A bis/B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 30 % | 15 % | - |
| Social/très social | 70 % | 50 % | 50 % |
| Intermédiation Locative | 85 % | 85 % | 85 % |
Les personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés sont éligibles à ce dispositif.
Ce régime concerne les logements situés sur le territoire métropolitain ou en Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).
Les zones géographiques sont précisées par l’arrêté du 5 mai 2017 : il s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C telles que définies par l’article D.304-1 du CCH (CGI, ann. IV : nouvel article 01 bis).
La convention avec l’Anah (ou les collectivités délégataires des aides de l’Anah) doit être enregistrée avant le 28 février 2022.
Les modalités d’application du dispositif "Louer abordable" sont définies dans le décret n° 2017-839 du 5 mai 2017. Il fixe les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour bénéficier de la déduction fiscale.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables aux locataires
(art. 2 / CGI annexe III : nouvel art. 2 terdecies G, 2 sexdecies-0 A quater, 2 septdecies et 2 octodecies)
Dispositions communes aux conventions intermédiaire, social et très social
Pour l’appréciation des ressources du locataire, il est tenu compte du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Pour la détermination de la composition du foyer du locataire, les personnes à charge s’entendent des personnes mentionnées aux articles 196 à 196 B du Code général des impôts (il s’agit notamment des enfants âgés de moins de 18 ans ou infirmes et ceux recueillis au foyer, les personnes titulaires de la carte "mobilité inclusion" portant la mention "invalidité" si la personne vit avec le locataire…).
Si le bailleur loue le logement à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location, le respect des conditions pour relever du dispositif "Louer abordable" s’apprécie en vérifiant la conformité aux plafonds du montant du loyer payé par l'organisme locataire au bailleur, du loyer payé par la personne occupant le logement à cet organisme, ainsi que des ressources de l’occupant.
Comme pour le dispositif Borloo, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'engagement de conservation des titres est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la première fois à la déduction.
Pour mémoire, les zones A bis, A, B1, B2 et C sont définies par l’article D.304-1 du CCH. Une modulation à la baisse du loyer maximal peut être adoptée par les délégations locales (CGI annexe III : art. 2 terdecies G, 1°, d), dans le cadre des programmes d’actions territoriaux (PAT).
La surface habitable à prendre en compte se définit comme "la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond" (CCH : R.111-2). Toutefois, il convient de déduire "la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, et les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre". La surface est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes.
Pour les logements situés en Outre-mer, il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m2 (CGI : art. 2 duodecies a, alinéa 3 et art. 2 terdecies f, 1, I alinéa 3).
Les plafonds de loyers et de ressources pour les conventions dites "Intermédiaire" (CGI annexe III : nouvel art. 2 terdecies G, a du 1° et a du 2°)
Pour les conventions dites "Intermédiaire", les plafonds de loyers sont identiques à ceux appliqués pour le dispositif d’incitation fiscale "Pinel/Duflot", mentionnés au 1 du I de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du CGI pour les territoires métropolitains et au 1 du I de l’article 2 terdecies F pour les territoires ultramarins. Concernant les plafonds de loyers des logements situés en zone C, ils sont égaux à ceux fixés pour les logements situés en zone B2.
Les plafonds de ressources sont également similaires à ceux appliqués au dispositif d’incitation fiscale "Pinel/Duflot". Il convient de distinguer les plafonds de ressources applicables en métropole (CGI annexe III : art. 2 terdecies D, I, 2, a) et ceux des départements d’Outre-mer (CGI annexe III : art. 2 terdecies F, I, 2).
Plafonds de loyers applicables en 2022 en euros/m2 par mois
| Zones | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer "intermédiaire" | 17,62 | 13,09 | 10,55 | 9,17 | - |
Plafonds de loyer "intermédiaire" en Outre-mer (en euros/m2 par mois)
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte |
|---|
10,73 |
Dans le cadre des programmes d’actions territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable.
Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39.363 € | 39.363 € | 32.084 € | 28.876 € |
| Couple | 58.831 € | 58.831 € | 42.846 € | 38.560 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77.120 € | 70.718 € | 51.524 € | 46.372 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92.076 € | 84.708 € | 62.202 € | 55.982 € |
| Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109.552 € | 100.279 € | 73.173 € | 65.856 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123.275 € | 112.844 € | 82.465 € | 74.219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13.734 € | + 12.573 € | + 9.200 € | + 8.277 € |
Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Composition du foyer locataire | Départements d’outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|
| Personne seule | 29 079 € | 31 199 € |
| Couple | 38 834 € | 41 662 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 46 700 € | 50 101 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 56 377 € | 60 484 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 66 320 € | 71 151 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 74 742 € | 80 185 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 8 342 € | 8 949 € |
Les plafonds de loyers et de ressources pour les conventions dites "Social" et "Très social"
Chaque année, ces plafonds sont révisés au 1er janvier (CGI, annexe III : art. 2 duodecies, a). Ces plafonds de loyers s’appliquent aux logements situés en métropole et dans les départements ultramarins (CGI, annexe III : art. 2 terdecies G, 1°, b).
Plafonds de loyers applicables en 2022 en euros/m2 par mois
| Zones | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer "social' | 12,32 | 9,48 | 8,16 | 7,84 | 7,28 |
| Loyer "très social" | 9,59 | 7,38 | 6,36 | 6,09 | 5,65 |
Dans le cadre des programmes d’actions territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable.
Les plafonds de ressources PLUS sont applicables pour les locataires d’une convention dans le secteur social.
Ainsi, pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 24 316 | 24 316 | 21 139 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 36 341 | 36 341 | 28 231 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 47 639 | 43 684 | 33 949 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 56 878 | 52 326 | 40 985 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 67 672 | 61 944 | 48 214 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 76 149 | 69 707 | 54 338 |
| Personne supplémentaire | + 8 486 | + 7 767 | + 6 061 |
Les plafonds de ressources PLAI sont applicables pour les locataires d’une convention dans le secteur très social.
Ainsi, pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 13 378 | 13 378 | 11 626 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 21 805 | 21 805 | 16 939 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 28 582 | 26 210 | 20 370 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 31 287 | 28 779 | 22 665 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 37 218 | 34 071 | 26 519 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. dont au moins une est en situation de handicap | 41 884 | 38 339 | 29 886 |
| Personne supplémentaire | + 4 666 | + 4 270 | + 3 333 |
Référence au règlement général de l’Anah pour la fixation du loyer maximum (CCH : D.321-27)
Le loyer maximum applicable pour le logement est fixé dans les conditions prévues par le règlement général de l’Anah.
Précisions concernant les délégataires de compétences (CCH : D.321-29, D.321-30, D.321-31)
La convention peut être conclue entre le bailleur et l’Anah (ou son délégué dans le département, c’est-à-dire les services de la préfecture) ou entre le bailleur et un délégataire de compétences (Etablissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou Conseil départemental).
Pour en savoir plus : Site de l’Anah "Agir en délégation de compétences".
Au même titre que l’Anah ou ses délégués (services des préfectures), les délégataires peuvent :
- procéder ou faire procéder à tout contrôle sur pièces pour vérifier que le bailleur respecte ses obligations réglementaires et conventionnelles ;
- informer l’administration fiscale de l’inexécution par le bailleur de ses engagements ;
- obtenir communication de la copie du premier bail conclu en application de la convention, ainsi que la copie de l’avis d’imposition du ou des titulaires du bail.
Concernant les logements conventionnés à loyer social ou très social, le délégataire informe, tout comme l’Anah ou son délégué, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l’aide personnalisée au logement de l’entrée en vigueur de la convention.
Engagements du bailleur inclus dans la convention (CCH : D.321-30)
Le bailleur communique au délégué de l’Anah dans le département ou, lorsqu'il a été signataire de la convention, au délégataire de compétences, la copie du premier bail conclu en application de la convention, ainsi que la copie de l'avis d'imposition requis du ou des titulaires du bail. Le bailleur s'engage à respecter les conditions de location prévues dans la convention.
Conventions types (CCH : D. 321-23)
Les conventions signées par les bailleurs avec l’Anah doivent être conformes à des conventions types.
Convention type pour les baux à ferme (CCH : D.321-23)
Il existe une convention type pour permettre le conventionnement des logements loués dans le cadre d’un bail rural (ou bail à ferme) et bénéficiant de subventions pour travaux.
Critère de performance énergétique
La loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019 (art. 23) a instauré un critère de performance énergétique applicable aux logements mis en location pour les conventions conclues depuis le 1er juillet 2020.
L’arrêté du 10 novembre 2020 précise les conditions de cette éco-conditionnalité en excluant les logements classés F et G de la réduction d’impôt. Le contribuable doit ainsi justifier, lors du dépôt de la demande de convention auprès de l'Anah, que la consommation énergétique évaluée pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement est inférieure à 331 kWh/m2/an par la production d'un DPE en cours de validité, établi par une personne qualifiée.
À noter qu’en outre-mer, la justification de la performance ne connait pas le même régime. En effet, le contribuable doit justifier que le logement respecte au moins une des améliorations de la performance énergétique réalisée dans le cadre des travaux (conformes aux prescriptions de l'arrêté du 25 mai 2011) suivants :
- isolation thermique des toitures (protection des toitures contre les rayonnements solaires) ;
- isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur (protection des murs donnant sur l'extérieur contre ;
- les rayonnements solaires) ;isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur (protection des aies donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires, le cas échéant associés à l'installation de brasseurs d'air fixes) ;
- installation ou remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire.