Dispositif d’investissement locatif Louer abordable dit Cosse
N° 2017-10 / À jour au 24 février 2025
CGI : art. 31, o / CGI annexe III : art. 2 terdecies G (modifié en dernier lieu par le décret n°2022-782 du 4.5.22) / CGI annexe IV : art. 01 bis et art. 01 ter (modifiés en dernier lieu par l’arrêté NOR : LOGL2012460A du 10.11.20) / Plafonds de ressources et de loyers pour l’année 2025 : BOI-BAREME-000017
Le dispositif "Louer abordable", dit "Cosse", est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui permettait de bénéficier d'une déduction des revenus issus de la location d’un logement, à condition d’avoir signé une convention avec l'Agence nationale de l’habitat (Anah).
Il s’appliquait aux demandes de conventions régulièrement déposées auprès de l’Anah entre 1er janvier 2017 et le 28 février 2022.
La loi de finances pour 2024 n’autorise plus les contribuables ayant opté pour ce dispositif à proroger par période triennale leur convention avec l’Anah depuis le 1er janvier 2024.
Depuis le 1er février 2017, le dispositif "Louer abordable" a remplacé le dispositif "Borloo ancien".
Entre le 1er janvier 2017 et le 31 janvier 2017, il était possible pour le bailleur de bénéficier, soit du dispositif "Borloo ancien", soit du dispositif "Louer abordable".
Le dispositif "Louer abordable" a été définitivement remplacé le 1er mars 2022 par le dispositif "Loc’Avantages" (cf. Analyse juridique n°2022-05)
Champ d’application territorial
(CGI : art. 31, o)
Le dispositif d’investissement locatif « Louer abordable » (dit « Cosse ») pouvait s’appliquer pour des logements situés en hexagone, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
Avantage du dispositif "Louer Abordable"
(CGI : art. 31, o)
La déduction pratiquée sur les revenus tirés de la location dépend :
- du type de convention (avec ou sans travaux et niveau de loyer) ;
- de la localisation du logement.
| Niveau de conventionnement | Zones A/A bis/B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 30 % | 15 % | - |
| Social/très social | 70 % | 50 % | 50 % |
| Intermédiation Locative | 85 % | 85 % | 85 % |
Les zones géographiques sont précisées par l’arrêté du 1er août 2014 (modifié en dernier lieu par l’arrêté NOR : TREL2325101A du 2.10.23) : il s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C, telles que définies par l’article D.304-1 du CCH (CGI, ann. IV : art. 01 bis).
Pour être éligible au dispositif "Louer Abordable", le contribuable devait avoir conclu une convention avec l’Anah (ou les collectivités délégataires des aides de l’Anah) et procéder à son enregistrement avant le 28 février 2022.
À savoir
Les personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés étaient éligibles à ce dispositif.
Les modalités d’application du dispositif "Louer abordable" étaient initialement définies dans le décret n° 2017-839 du 5 mai 2017.
Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif
(CGI : art. 31, o)
Pour pouvoir bénéficier du dispositif "Louer abordable", dit "Cosse", il fallait que le logement mis en location respecte les conditions cumulatives suivantes :
- être situé sur le territoire hexagonal, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte ;
- être conventionné avec l’Anah ;
- respecter les critères de décence ;
- être loué non-meublé ;
- être loué pour un usage d'habitation principale ;
- être loué pendant toute la durée indiquée sur la convention signée avec l’Anah ;
- être loué pour un loyer inférieur à certains plafonds (cf. § Les plafonds de loyers et de ressources à respecter) ;
- être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (cf. § Les plafonds de loyers et de ressources à respecter) ;
- être loué à une personne autre :
- qu’un membre du foyer fiscal du bailleur ;
- qu’un ascendant ou un descendant du bailleur ;
- qu’une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.
Éco-conditionnalité : la loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019 (codifié au CGI : art. 01 ter) avait instauré un critère de performance énergétique applicable aux logements mis en location pour les conventions conclues à compter du 1er juillet 2020.
L’arrêté du 10 novembre 2020 précisait les conditions de cette éco-conditionnalité en excluant les logements classés "F" et "G" du bénéfice du dispositif "Louer Abordable".
Le contribuable devait ainsi, lors du dépôt de la demande de convention auprès de l'Anah, justifier avec un DPE en cours de validité et établi par une personne qualifiée que la consommation énergétique évaluée pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement était inférieure à 331 kWh/m2/an.
En outre-mer, le contribuable devait justifier que le logement respectait au moins une des améliorations de la performance énergétique réalisée dans le cadre des travaux suivants :
- isolation thermique des toitures (protection des toitures contre les rayonnements solaires) ;
- isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur (protection des murs donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires) ;
- isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur (protection des aies donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires, le cas échéant associés à l'installation de brasseurs d'air fixes) ;
- installation ou remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d'eau chaude sanitaire.
Les plafonds de loyers et de ressources applicables aux locataires
Dispositions communes aux conventions intermédiaire, social et très social
(CGI : art. 31, o / CGI annexe III : art. 2 terdecies G / CCH : D.321-27 et D.321-28)
Dans le cadre du dispositif d’investissement locatif « Louer Abordable », le loyer maximum applicable pour un logement est fixé dans les conditions prévues par le Règlement général de l’Anah (RGA), dont les plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier.
Appréciation des ressources du locataire
Pour l’appréciation des ressources du locataire, il est tenu compte du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Appréciation de la composition du foyer du locataire
Pour la détermination de la composition du foyer du locataire, les personnes à charge s’entendent :
- des enfants âgés de moins de 18 ans ;
- des personnes infirmes et recueillis au sein du foyer ;
- les personnes titulaires de la carte "mobilité inclusion" portant la mention "invalidité" si la personne vit avec le locataire.
Appréciation de la surface habitable du logement
La surface habitable à prendre en compte se définit comme "la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond" (CCH : R.156-1). Toutefois, il convient de déduire "la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, et les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" (CCH : D.353-16 et D.331-10). La surface est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes.
Pour les logements situés en Outre-mer, il est tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m2 (CGI : art. 2 duodecies, a, al. 3 / CGI : art. 2 terdecies, I, 1, f, al. 3).
Cas d’une sous-location
Si le bailleur loue le logement à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location, le respect des conditions pour relever du dispositif "Louer abordable" s’apprécie en vérifiant la conformité aux plafonds du montant :
- du loyer payé par l'organisme locataire au bailleur ;
- du loyer payé par la personne occupant le logement à cet organisme ;
- des ressources de l’occupant.
À savoir
Comme pour le dispositif Borloo, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'engagement de conservation des titres était constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la première fois à la déduction.
Les plafonds de loyers et de ressources pour les conventions dites "Intermédiaire"
(CGI annexe III : art. 2 terdecies G / BOI-BAREME-000017)
Plafonds de loyer
Il convient de distinguer les plafonds de loyer applicables en hexagone et en outre-mer qui ne peuvent pas dépasser les montants suivant par m² suivant en 2025 :
En hexagone (en euros/m² par mois charges non comprises) :
| Zones | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | Zone C (en €) |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer "intermédiaire" | 19,51 | 14,49 | 11,68 | 10,15 | 10,15 |
En outre-mer (en euros/m2 par mois charges non comprises)
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte (en €) |
|---|
| 12,02 |
Plafonds de ressources
Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en hexagone et en outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
En hexagone
| Composition du foyer locataire | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) |
|---|---|---|---|---|
| Pers. seule | 43.953 | 43.953 | 35.825 | 32.243 |
| Couple | 65.691 | 65.691 | 47.842 | 43.056 |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 86.112 | 78.963 | 57.531 | 51.778 |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 102.812 | 94.585 | 69.455 | 62.510 |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 122.326 | 111.971 | 81.705 | 73.535 |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 137.649 | 126.001 | 92.080 | 82.873 |
| Majoration par pers. à charge supplémentaire | + 15.335 | + 14.039 | + 10.273 | + 9.243 |
En outre-mer
| Composition du foyer locataire | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte (en €) |
|---|---|
| Pers. seule | 32.602 |
| Couple | 43.539 |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 52.358 |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 63.207 |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 74.354 |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 83.795 |
| Majoration par pers. à charge supplémentaire | + 9.354 |
Les plafonds de loyers et de ressources pour les conventions dites "Social"
(CGI annexe III : art. 2 terdecies G / BOI-BAREME-000017 / arrêté du 18.12.23)
Plafonds de loyer
Il convient de distinguer les plafonds de loyer applicables en hexagone et en outre-mer qui ne peuvent pas dépasser les montants suivant par m² suivant en 2025 :
En hexagone (en euros/m2 par mois charges non comprises)
| Zones | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | Zone C (en €) |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer “social” | 13,64 | 10,49 | 9,04 | 8,67 | 8,05 |
En outre-mer (en euros/m2 par mois charges non comprises)
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte (en €) | |
|---|---|
| Zone A - 10,49 | Zone B1 - 9,04 |
À savoir
Dans le cadre des programmes d’actions territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable.
Plafonds de ressources
Les plafonds de ressources PLUS sont applicables pour les locataires d’une convention dans le secteur social.
Ainsi, pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
En hexagone
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en €) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en €) | Autres régions métropolitaines (en €) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 26.687 | 26.687 | 23.201 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 39.885 | 39.885 | 30.984 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 52.284 | 47.944 | 37.259 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 62.424 | 57.429 | 44.982 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 74.271 | 67.984 | 52.915 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 83.575 | 76.504 | 59.636 |
| Personne supplémentaire | + 9.313 | + 8.524 | + 6.652 |
En outre-mer
| Composition du foyer locataire | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte (en €) |
|---|---|
| 1 - Une personne seule | 23.201 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 30.984 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 37.259 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 44.982 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 52.915 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 59.636 |
| Personne supplémentaire | +6.652 |
Les plafonds de loyers et de ressources pour les conventions dites "Très social"
(CGI annexe III : art. 2 terdecies G / BOI-BAREME-000017 / arrêté du 18.12.23)
Plafonds de loyer
Il convient de distinguer les plafonds de loyer applicables en hexagone et en outre-mer qui ne peuvent pas dépasser les montants suivant par m² suivant en 2025 :
En hexagone (en euros/m2 par mois charges non comprises)
| Zone | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | Zone C (en €) |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer "très social" | 10,63 | 8,18 | 7,04 | 6,74 | 6,25 |
En outre-mer (en euros/m2 par mois charges non comprises)
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte (en €) | |
|---|---|
| Zone A - 8.18 | Zone B1 - 7.04 |
À savoir
Dans le cadre des programmes d’actions territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable.
Plafonds de ressources
Les plafonds de ressources PLAI sont applicables pour les locataires d’une convention dans le secteur très social.
Ainsi, pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
En hexagone
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en €) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en €) | Autres régions métropolitaines (en €) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 14.683 | 14.683 | 12.759 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 23.931 | 23.931 | 18.591 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 31.369 | 28.767 | 22.356 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 34.338 | 31.585 | 24.875 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 40.847 | 37.393 | 29.105 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 45.968 | 42.077 | 32.800 |
| Personne supplémentaire | + 5.121 | + 4.686 | + 3.657 |
En outre-mer
| Composition du foyer locataire | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte (en €) |
|---|---|
| 1 - Une personne seule | 12. 759 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 18.591 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 22.356 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 24.875 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 29.105 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 32.800 |
| Personne supplémentaire | +3.657 |
Conventionnement avec l’Anah
(CCH : D.321-23 à D.321-30-1)
Pour bénéficier du dispositif d’investissement locatif « Louer Abordable », le contribuable bailleur devait conclure une convention intermédiaire, sociale ou très sociale (avec ou sans travaux) avec :
- l’Anah (ou son délégué dans le département, c’est-à-dire les services de la préfecture)
- un délégataire de compétences (Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou Conseil départemental).
Conventions types
(CCH : D.321-23)
Les conventions signées par les bailleurs avec l’Anah devaient être conformes à des conventions types :
Convention type pour les baux à ferme
(CCH : D.321-23)
Il existait une convention type pour permettre le conventionnement des logements loués dans le cadre d’un bail rural (ou bail à ferme) et bénéficiant de subventions pour travaux.
Engagements du bailleur inclus dans la convention
(CCH : D.321-30)
Le bailleur communiquait au délégué de l’Anah dans le département ou, lorsqu'il a été signataire de la convention, au délégataire de compétences, la copie du premier bail conclu en application de la convention, ainsi que la copie de l'avis d'imposition requis du ou des titulaires du bail. Le bailleur s'engageait à respecter les conditions de location prévues dans la convention.
Précisions concernant les délégataires de compétences
Au même titre que l’Anah ou ses délégués (services des préfectures), les délégataires pouvaient :
- procéder ou faire procéder à tout contrôle sur pièces pour vérifier que le bailleur respecte ses obligations réglementaires et conventionnelles ;
- informer l’administration fiscale de l’inexécution par le bailleur de ses engagements ;
- obtenir communication de la copie du premier bail conclu en application de la convention, ainsi que la copie de l’avis d’imposition du ou des titulaires du bail.
Concernant les logements conventionnés à loyer social ou très social, le délégataire informait, tout comme l’Anah ou son délégué, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l’Aide personnalisée au logement (APL) de l’entrée en vigueur de la convention.