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Dossier : Vous achetez, vous construisez / Investissement locatif

Dispositif Louer abordable dit "Cosse"

Une déduction spécifique des revenus fonciers issus de certains baux peut être obtenue, quelle que soit la date d'acquisition du bien.

Depuis le 1er janvier 2017, un nouveau dispositif d’incitation fiscale Louer abordable, dit "Cosse", remplace les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Il permet un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location sous-location).

L'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal.

La convention avec l’Anah doit être jointe à la déclaration de revenus, et doit être accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

Champ d’application

  • Ce régime concerne les logements situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).
  • Le dispositif Louer abordable s'applique aux logements conventionnés avec l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
  • La location est directement consentie par le propriétaire ou réalisée dans le cadre de l’intermédiation locative*.
  • Le logement doit respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.

    Vos avantages

    Montant des déductions sur les loyers

    Niveau de loyerZones A/A bis/B1Zone B2Zone C
    Intermédiaire30 %15 %-
    Social/très social70 %50 %-
    Intermédiation Locative85 %85 %85 %

    Les conditions de mise en location

    Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer définis en fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire) et de la localisation du bien. 

    Plafonds de loyers applicables en 2017 en euros/m2 par mois

    Zones**Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
    Loyer "intermédiaire"16,8312,510,078,758,75
    Loyer "social'11,779,067,807,496,95
    Loyer "très social"9,167,056,075,825,40

     

     

     

    Plafonds de loyer "intermédiaire" en outre-mer en 2017 (en euros/m2 par mois)

     

    Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte
    10,14

     

     

    Dans le cadre des programmes d’action territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer :  il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah  ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable.
    Le bailleur doit s’engager à louer à un locataire respectant des plafonds de ressources dépendant également du type de convention et de la localisation du bien.

    Plafonds de ressources applicables en 2017

    Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

    Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zones B2 / C
    Personne seule37 126 €37 126 €30 260 €27 234 €
    Couple55 486 €55 486 €40 410 €36 368 €
    Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge72 737 €66 699 €48 596 €43 737 €
    Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge86 843 €79 893 €58 666 €52 800 €
    Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge103 326 €94 579 €69 014 €62 113 €
    Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge116 268 €106 431 €77 778 €70 000 €
    Majoration par personne à charge supplémentaire+ 12 954 €+ 11 859 €+ 8 677 €+ 7 808 €

    Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

    Composition du foyer locataireDépartements d’outre-mer
    Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
    Personne seule27 499 €
    Couple36 724 €
    Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge44 164 €
    Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge53 315 €
    Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge62 718 €
    Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge70 683 €
    Majoration par personne à charge supplémentaire+ 7 887 €

    Pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

    Catégorie de ménagesParis et communes limitrophes (en euros)Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros)Autres régions (en euros)
    1 - Une personne seule23.14623.14620.123
    2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages  34.59334.59326.872
    3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge     45.34741.58332.316
    4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge   54.14149.80939.013
    5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge64.41758.96445.895
    6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge  72.48666.35351.723
    Personne supplémentaire+ 8.077+ 7.393+ 5.769

    Pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

    Catégorie de ménagesParis et communes limitrophes (en euros)Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros)Autres régions (en euros)
    1 - Une personne seule12.73312.73311.067
    2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages  20.75620.75616.125
    3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge     27.20724.94919.390
    4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge   29.78127.39421.575
    5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge35.42732.43225.243
    6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge  39.86836.49528.448
    Personne supplémentaire+ 4.442+ 4.065+ 3.173

    En outre-mer, les plafonds de ressources sont identiques à ceux de la métropole pour les conventions sociale et très sociale.
    Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle  est donc directement adressée au bailleur.
    Le dispositif est prorogeable par période de trois ans en cas de respect des conditions et de poursuite du conventionnement avec l'Anah.

    Les conditions de mise en location

    Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer définis en fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire) et de la localisation du bien. Il doit s’engager à louer à un locataire respectant des plafonds de ressources dépendant également du type de convention et de la localisation du bien.

    Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle vous est donc directement adressée.

    Le dispositif est prorogeable par périodes de trois ans en cas de poursuite du conventionnement avec l'Anah.

    Vos engagements

    Vous louez votre logement nu

    • pendant six ans ou neuf ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'Anah ;
    • à usage d'habitation principale ;
    • en respectant des plafonds de loyers et de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social ;
    • à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail. Toutefois, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé peut-être le locataire du bien.

    La location peut être consentie à une personne occupant déjà le logement à condition de procéder au renouvellement exprès à l’échéance du bail précédent, ou avant l’expiration du bail en cours mais sous certaines conditions (notamment si les ressources du locataire lui permettent de bénéficier de l’APL).

    Vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative

    En location / sous location : le locataire est un organisme public ou privé qui s’engage à loger ou héberger des personnes physiques dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à des plafonds de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social.

    Par mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière sociale (AIS) telle que : AIVS (Réseau FAPIL), Soliha-AIS qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre eux (le locataire et le propriétaire).

    Il n’est pas possible de cumuler ce dispositif pour un même logement :

    • avec l’investissement locatif dans des résidences hôtelières à vocation sociale ;
    • avec l’investissement locatif en outre-mer ;
    • avec l’investissement locatif "Scellier" ;
    • avec l’investissement locatif "Duflot" ou "Pinel".

    De plus, le dispositif Louer abordable n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine".


     

    (*) Elle se définit comme un dispositif permettant de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’une structure sociale. Il convient de distinguer deux modalités d’intermédiation locative : la location/sous-location et le mandat de gestion.

    ** Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C pour la mise en œuvre du dispositif "Duflot-Pinel". Les logements situés en zone C ne sont concernés par la déduction fiscale qu’en cas d’intermédiation locative.

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