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Dossier : Bailleur / Investissement locatif

Dispositif Cosse "louer abordable"

Une déduction spécifique des revenus fonciers issus de certains baux peut être obtenue, quelle que soit la date d'acquisition du bien.

Depuis le 1er janvier 2017, un nouveau dispositif d’incitation fiscale dit "Cosse" remplace les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).  Il permet un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location sous-location).

L'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal.

L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus, et doit être accompagné de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).

Champ d’application

  • Ce régime concerne les logements situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).
  • Le dispositif "Cosse" s'applique aux logements conventionnés avec l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
  • La location est directement consentie par le propriétaire ou réalisée dans le cadre de l’intermédiation locative*.
  • Le logement doit respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.

    Vos avantages

    Montant des déductions sur les loyers

     

    Niveau de loyerZone A/B1Zone B2Zone C
    Intermédiaire30 %15 %-
    Social/très social70 %50 %-
    Intermédiation Locative85 %85 %85 %

    Les conditions de mise en location

    Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer définis en fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire) et de la localisation du bien. Il doit s’engager à louer à un locataire respectant des plafonds de ressources dépendant également du type de convention et de la localisation du bien.

    Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle vous est donc directement adressée.

    Le dispositif est prorogeable par périodes de trois ans en cas de poursuite du conventionnement avec l'Anah.

    Vos engagements

    Vous louez votre logement nu

    • pendant six ans ou neuf ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'Anah ;
    • à usage d'habitation principale ;
    • en respectant des plafonds de loyers et de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social ;
    • à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail. Toutefois, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé peut-être le locataire du bien.

    La location peut être consentie à une personne occupant déjà le logement à condition de procéder au renouvellement exprès à l’échéance du bail précédent, ou avant l’expiration du bail en cours mais sous certaines conditions (notamment si les ressources du locataire lui permettent de bénéficier de l’APL).

    Vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative

    En location / sous location : le locataire est un organisme public ou privé qui s’engage à loger ou héberger des personnes physiques dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à des plafonds de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social.

    Par mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière sociale (AIS) telle que : AIVS (Réseau FAPIL), Soliha-AIS qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre eux (le locataire et le propriétaire).

    Il n’est pas possible de cumuler ce dispositif pour un même logement :

    • avec l’investissement locatif dans des résidences hôtelières à vocation sociale ;
    • avec l’investissement locatif en outre-mer ;
    • avec l’investissement locatif "Scellier" ;
    • avec l’investissement locatif "Duflot" ou "Pinel".

    De plus, le dispositif "Cosse" n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine".


     

    (*) Elle se définit comme un dispositif permettant de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’une structure sociale. Il convient de distinguer deux modalités d’intermédiation locative : la location/sous-location et le mandat de gestion.

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    • Réduction d’impôt pour investissement locatif "Pinel"

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    • Dispositif Robien recentré - Bailleur

      Dispositif d’aide à l’investissement pour l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens à compter du 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009.

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    • Dispositif Borloo neuf

      Dispositif d’aide à l’investissement pour l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens à compter du 1er septembre 2006 et jusqu'au 31 décembre 2009.

    • Dispositif Borloo ancien

      Dispositif qui concerne les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) et mis en location à compter du 1er octobre 2006.

    • Dispositif Besson ancien

      Ce régime ne concerne que les baux renouvelés ou reconduits entre le 1er janvier 1999 et le 31 août 2006.

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