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Dossier : Investissement locatif / Dispositif Borloo neuf

Présentation du dispositif Borloo neuf

Les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens à compter du 1er septembre 2006 et jusqu'au 31 décembre 2009 peuvent bénéficier du régime d'amortissement dit " Borloo neuf".

Le dispositif « Borloo neuf » peut venir compléter les avantages fiscaux accordés dans le cadre du dispositif « Robien recentré ».  Le bailleur doit alors s’engager à donner son bien en location à des conditions de loyers plus restrictives, à des locataires qui respectent certains plafonds de ressources.

L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformation. Cette option est irrévocable.

Champ d'application

Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM.
Le logement doit répondre aux normes de décence (décret du 30.1.02).

Sont concernés :

  • l'acquisition, depuis le 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009, de logements neufs. Pour les immeubles achevés, comme ceux acquis en l'état futur d'achèvement, c'est la date de l'acte définitif de vente qui importe ;
  • les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, depuis le 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
  • l'acquisition depuis le 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009, de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ;
  • les logements acquis depuis le 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009, après travaux de réhabilitation par le vendeur ;
  • l'acquisition depuis le 1er septembre 2006 et jusqu’au 31 décembre 2009, de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02) et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03).

Caractéristiques

Amortissement 

  • 6 % pendant 7 ans
  • puis 4 % pendant 2 ans
  • sur option, 2,5 % pendant 3 ou 6 ans

Engagement de location

9, 12 ou 15 ans

Déficit foncier de l'année imputable sur revenu global

Oui, jusqu'à 10.700 €

Restrictions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.

Plafonds de ressources et de loyers

  • Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2016, sont les suivants :


Zone A

Plafond de loyers au m²

18,50 €

Zone B1

12,86 €

Zone B2

10,51 €

Zone C*

7,70 €

* Seuls les logements qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 4 mai 2009 sont concernés par la zone C (arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09).

  • Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser (pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2015)
Composition du foyer locataireZone A Zone B1Zone B2Zone C
Personne seule46 835 €34 790 €31 890 €31 675 €
Couple69 995 €51 088 €46 831 €42 573 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge84 138 €61 159 €56 063 €50 966 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge100 784 €74 016 €67 850 €61 681 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge119 311 €86 872 €79 635 €72 392 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge134 255 €97 992 €89 828 €81 661 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 14 965 €+ 11 131 €+ 10 204 €+ 9 276 €

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage figurant sur l’avis d’imposition au titre de l'année 2013.

Le saviez-vous?

Si un logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, et s'il est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement.

Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Une déduction est mise en place au titre de l'amortissement des souscriptions en numéraire de parts de SCPI suivant des conditions particulières.

Avantages et engagements

Vos avantages

Un régime d'amortissement fiscal accéléré : si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à 6 % par an du prix d'acquisition pendant les 7 premières années et égal à 4 % par an les 2 années suivantes.

  • Puis, si les conditions demeurent respectées : 2,5 % par an pendant 6 ans. Au total, vous pouvez donc bénéficier en 15 ans d'un amortissement de 65 % du prix d'achat (terrain compris).
  • Vous pouvez également amortir certaines dépenses de gros travaux.
  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers imposables pendant toute la durée de l'amortissement.

Qu'est-ce que l'amortissement

L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s'ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire.
Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 €. Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le revenu.

Exemple

Vous achetez un appartement d'une valeur de 75.000 € que vous mettez en location.
Vous pouvez déduire 4.500 € de vos revenus fonciers imposables chaque année
pendant 7 ans, puis 3.000 € chaque année les 2 années suivantes.

Vos engagements

Vous louez votre logement nu :

  • pendant neuf ans au moins (prorogation possible par période de trois ans et dans la limite de six ans) ;
  • à un locataire qui utilise le logement à usage d'habitation principale ;
  • les ressources du locataire sont plafonnées ,
  • pour un loyer inférieur à un plafond (cf. ci-dessous).
    La location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Cependant, le propriétaire-bailleur ayant rempli les conditions du dispositif pendant trois ans, peut mettre le logement à disposition de l'un de ses ascendants ou descendants et ce pendant une durée de trois ans. Le terme de la période d'application du dispositif est reporté d'une durée équivalente.

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