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Les petites copropriétés : quelles sont les règles à connaître ?

À jour au 12 octobre 2021

Des règles spécifiques s’appliquent aux petites copropriétés depuis le 1er juin 2020. Plus souples, elles ont vocation à s’adapter aux particularités des petites copropriétés et des copropriétés composées de deux copropriétaires. Qu'est-ce qu'une petite copropriété ? Quelles sont les différences avec une copropriété "classique" ? 

Qu'est-ce qu'une petite copropriété ? 

Les petites copropriétés :

  • comportent au maximum cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (sans comptabiliser les lots annexes comme les caves ou les parkings par exemple)

ou

  • disposent d'un budget prévisionnel (c'est-à-dire les dépenses liées à son entretien courant) moyen inférieur à          15 000 euros sur les trois années.

Les copropriétés à deux sont celles dont les lots, quel que soit leur usage, sont répartis entre deux copropriétaires.

Quelles sont les différences avec une copropriété "classique" ? 

Les règles générales qui concernent l'ensemble des copropriétés restent applicables.

Une petite copropriété doit par exemple :

Mais certaines règles spécifiques s'appliquent également : 

  • la mise en place d'un conseil syndical est facultative ;
  • la comptabilité de la copropriété est simplifiée
  • les prises de décisions sont facilitées.

Le saviez-vous ?

Les règles spécifiques aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux ont été introduites par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020, pris en application de la loi ELAN.

Comment les décisions sont-elles prises ? 

Les décisions relatives à la gestion et à l'entretien de la copropriété sont prises :

  • en assemblée générale des copropriétaires, obligatoire au moins une fois par an, notamment pour voter le budget prévisionnel et l'approbation des comptes ; 
  • via une consultation informelle des copropriétaires (écrites ou dans le cadre d'une réunion, sans convocation) organisée par le syndic.

Cette consultation peut :

  • être demandée par un copropriétaire ou par le syndic ;
  • porter sur toute question autre que l'approbation des comptes et du budget prévisionnel.

Pour être valable, les décisions prises dans le cadre d'une consultation doivent être approuvées à l'unanimité des copropriétaires.

Quelles sont les règles pour les copropriétés à deux ? 

Lorsque le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, la copropriété bénéficie des règles générales applicables à toutes les règles spécifiques aux copropriétés à deux.

Dans les copropriété à deux, par exemple, les décisions peuvent être prises :

  • en assemblée générale, avec des règles de majorités assouplies pour faciliter le vote (obligatoire au moins une fois par an, notamment pour voter le budget prévisionnel et l'approbation des comptes) ;
  • dans le cadre d'une consultation informelle, avec les mêmes conditions de majorités simplifiées qu'en assemblée générale ;
  • par chaque copropriétaires seul, lorsqu'elles sont nécessaires à la conservation de l'immeuble, à condition de prévenir l'autre et de lui justifier le coût de la dépense.

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