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Dossier : Vous êtes propriétaire / Amélioration

Contribution du locataire au partage des économies d'énergie

En complément du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué nu à titre de résidence principale, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie (loi du 25.3.09 : art 119 ; décrets et arrêtés du 23.11.09 : JO du 25.11.09 et loi du 6.7.89 : article 23-1).

Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :

  • les travaux bénéficient directement au locataire ;
  • l’exécution des travaux est justifiée au locataire ;
  • soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.

Cette contribution peut être demandée par un bailleur du parc privé ou du parc social ; dans ce dernier cas, les modalités ne sont pas exactement les mêmes.

Concertation préalable bailleur / locataire

Le bailleur doit au préalable engager une concertation avec le locataire (ou l’association représentative des locataires  le cas échéant) portant sur :

  • le programme des travaux envisagés,
  • les modalités de leur réalisation,
  • les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s),
  • et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

Conditions liées aux travaux et à la date d’achèvement du bâtiment

La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné, celui-ci peut avoir le choix entre deux options de travaux.

Soit il s’agit de la réalisation d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire  d’une combinaison d’au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants :

  • travaux d’isolation thermique des toitures,
  • travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
  • travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
  • travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
  • travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
  • travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Chacun de ces types de travaux doit être conforme aux caractéristiques techniques minimales précisées par arrêtés (arrêtés du 23.11.09).

Soit il s’agit d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par arrêtés (arrêtés du 23.11.09).

Dans ce cas une étude thermique préalable doit être réalisée par un bureau d’études. Elle détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale.

Bâtiments concernés par les travaux

La possibilité pour le bailleur d’opter soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte d’une performance énergétique globale est fonction de la date d’achèvement du bâtiment concerné.

  • si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;
  • si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et la performance énergétique globale ;
  • si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009.

Comment est calculée la contribution du locataire ?

Les modalités de calcul de la contribution du locataire peuvent différer en fonction de la date d’achèvement du bâtiment.

Bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948

Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux. 
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :

  • 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale
  • 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
  • 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990

Que le bailleur privé opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières (arrêté du 23.11.09 : annexe 1) :

  • soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex ;
  • soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE)

Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.

Toutefois, lorsque les caractéristiques de construction du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, la contribution mensuelle peut être forfaitaire, fixe et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces composant le logement : 10, 15 ou 20 euros par mois (voir § bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948).

Justifications et contrôles de l’estimation de l’économie d’énergie

La contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué sous réserve que les travaux effectués lui bénéficient directement et qu'ils soient justifiés.

Les justifications doivent être apportées par le bailleur à son locataire après travaux.

Contrôle de conformité des travaux

Lorsque le bailleur a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité des travaux et leur conformité aux caractéristiques techniques définies par la réglementation doivent être attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle).
De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une performance énergétique globale, l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer la participation du locataire.

Formulaire type

Le bailleur qui souhaite demander une contribution à son locataire, doit justifier de leur réalisation auprès de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un  formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises intervenantes (arrêté du 23.11.09 : annexe 3). 
Ce formulaire détaille pour chaque cas les travaux mis en œuvre, leurs caractéristiques et comprend des renseignements fournis par l’ensemble des intervenants (entreprise réalisant les travaux, maître d’œuvre et bureau d’étude le cas échéant) tels que :  

  • nom de l’entreprise,
  • nom du signataire,
  • numéro RM, RCS ou SIREN,
  • assurance,
  • montant prévisionnel des travaux d’économie d’énergie  pour la fourniture et la main d’œuvre.

Il comprend également des attestations sur l’honneur des différents professionnels, et bien sûr le montant de la contribution demandée au locataire.
Les travaux mis en œuvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de demander une contribution à son locataire.

La quittance

Le bailleur doit faire figurer sur l'avis d'échéance le cas échéant et la quittance remise au locataire, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges ». De même doivent être mentionnées  les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable. 
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent-ils être imposés au locataire ?

Les travaux de rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration. 
La loi impose au locataire de tolérer l’exécution des travaux d’amélioration dès lors qu’ils sont réalisés dans les parties communes ou les parties privatives des autres logements que le sien (loi du 6.7.89 : art. 7-e).

La loi impose au locataire de tolérer l’exécution de ces travaux qu’ils soient réalisés dans les parties communes ou dans les parties privatives (y compris les travaux réalisés dans les logements voisins)(loi du 6.7.89 : art. 7-e).

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Par ailleurs, les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Le locataire a-t-il droit à une indemnisation ?

La loi prévoit deux hypothèses (code civil : article 1724 alinéas 2 et 3) :

  • si les travaux entrepris durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé ;
  • si les travaux rendent le logement inhabitable, il pourra faire résilier le bail.

Sur demande du locataire, le juge peut décider l’interdiction ou l’interruption des travaux, si les travaux ou leurs conditions de réalisation :

  • présentent un caractère abusif ou vexatoire ;
  • ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ;
  • ont pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse

Ces critères sont alternatifs.

De quels prêts et aides peut bénéficier le bailleur pour effectuer ces travaux visant à économiser l’énergie ?

Le bailleur peut cumuler l’Eco-prêt à 0% et les aides de l’Anah et des collectivités le cas échéant pour financer ces travaux.

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