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Dossier : Vous êtes propriétaire / Amélioration

Autorisation d'urbanisme

Quelles autorisations, pour quels travaux ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 modifie un certain nombre de dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme obligatoires, notamment :

  • elle supprime le Coefficient d’occupation des sols (COS) et la surface minimale des terrains constructibles. Pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 27 mars 2014, le COS et la surface minimale des terrains constructibles ne sont plus applicables dans les communes dotées d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ils continuent toutefois de s’appliquer pour les communes dotées d’un Plan d’occupation des sols (POS) ;
  • le maire peut désormais retirer une décision de non-opposition à déclaration préalable, tacite ou explicite, si celle-ci est illégale et que le retrait intervient dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. 

En fonction de l’importance des travaux, il se peut que vous n’ayez aucune autorisation à demander. Vous pouvez aussi avoir à déposer une demande de permis  de construire ou une  déclaration préalable à la mairie.

L’importance des travaux est déterminée par la surface de plancher ou l’emprise au sol.


La surface de plancher pour une maison individuelle est la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction, notamment, des surfaces de planchers sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m, des vides afférant aux escaliers, de l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des surfaces de garage et de combles non aménageables.  La surface de plancher des caves, celliers, et annexes est en revanche prise en compte
L’emprise au sol est la projection verticale du volume d
e la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.


Pas d’autorisation nécessaire

Vous n’avez aucune formalité à accomplir :

  • en-dessous de 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol créée,
  • pour les travaux d’entretien et de réparation ordinaires,
  • pour certains travaux de ravalement,
  • aménagement d'un grenier sans modifier l’aspect extérieur du bâtiment et sans l’agrandir.

La déclaration préalable

Elle permet à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.

Vous devez faire une déclaration préalable dans les cas suivants :

  • construction d’un garage ou d’une dépendance entraînant la création d’une  surface de plancher et/ou d’une emprise au sol nouvelle comprise entre 5 m2 et 20 m2,
  • travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction,
  • certains travaux de ravalement,
  • aménagement d'un grenier entraînant une modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

Exemple : vous construisez un garage, par extension d’un bâtiment existant dans  une  commune non  dotée d’un  PLU ou  d’un POS : s’il ne dépasse pas 20  m² de  surface  de  plancher ou  d’emprise au sol**, seule  une  déclaration préalable doit  être  adressée à la mairie  de  la commune. Au-delà de 20 m², en revanche, une demande de permis de construire doit être déposée.


Le permis de construire

Il est obligatoire pour toute construction nouvelle ou pour les travaux sur une construction existante, en fonction de seuils déterminés pour la surface de plancher ou l’emprise au sol. En cas de travaux sur une  construction existante, la zone  dans  laquelle  se situe le logement (zone  urbaine couverte par  un  PLU  ou  un  POS -, ou  autre zone) peut avoir un impact sur les seuils.

Vous devez faire une demande de permis de construire dans les cas suivants :

  • si vous construisez une maison,
  • si vous faites des travaux d’agrandissement créant plus de 20 m² (40 m² si le bâtiment est situé dans  une  zone  urbaine d’une  commune couverte par  un  plan  local  d’urbanisme (PLU) ou  un  plan d’occupation des sols (POS). Les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m²  nécessitent toutefois un  permis  de  construire si, après  réalisation, la surface ou l’emprise totale  de la construction dépasse 170  m²) de surface de plancher ou d’emprise au sol,
  • si votre projet de construction implique des démolitions : la demande de permis  de construire peut  porter à la fois sur la construction du nouveau bâtiment et sur la démolition.

Si vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager (ou d’une déclaration préalable), un permis de construire est toujours nécessaire.
Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans des  secteurs  protégés, pour les immeubles eux-mêmes protégés, ou si la commune a décidé de l’instaurer sur tout ou partie de son territoire.

Attention si vous vous situez en secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement : Des règles spécifiques s’appliquent (renseignements à la mairie).


Exemples

  • Vous créez un étage supplémentaire dans votre logement : l’augmentation de  surface,  si elle dépasse 20  m², nécessite  la délivrance d’un permis  de construire.
  • Vous percez  une  ouverture (porte, fenêtre, vasistas…) : vous devez  déposer une  déclaration préalable ; si vous  changez en même temps la destination du local : un permis  de construire.
  • Vous construisez une  terrasse  ou une  véranda  : les limites de 5 m² et 20 m² * de surface de plancher ou d’emprise au sol créée s’appliquent également :

    • en-dessous de 5 m² : aucune formalité  ;
    • entre 5 m2 et 20 m² : déclaration préalable ;
    • au-delà de 20 m²  : permis  de construire.

  • Vous construisez une piscine non couverte ou dont la couverture est inférieure à 1,80 m de haut  :

    • jusqu’à 10 m² : aucune formalité  ;
    • au-delà de 10 m² et jusqu’à 100  m² : déclaration préalable


Cas particulier du changement de destination
Il y a changement de destination lorsqu’un local passe de l’une à l’autre des catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt : une déclaration préalable est alors requise.
Si le changement de destination s’accompagne de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, vous devrez déposer un permis de construire.
Les annexes d’un bâtiment principal sont considérées comme ayant la même destination que le bâtiment principal. Si vous aménagez votre garage pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination, mais une déclaration préalable sera toutefois requise si l’aménagement développe plus de 5m² de surface de plancher.

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