Aller au contenu

Dossier : Vous êtes propriétaire / Copropriété

Devenir propriétaire : achat d'un logement en copropriété

Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à
plusieurs personnes. Chaque copropriétaire dispose de parties privatives (appartement, parking, cave) et d'une
quote-part de parties communes appelée "tantièmes de copropriété".

Tout nouveau copropriétaire devient membre de la collectivité des propriétaires appelée le syndicat des copropriétaires. Il peut ainsi accéder aux espaces collectifs (aires de jeux, espaces verts,…) et bénéficier des équipements communs (chauffage, ascenseurs, piscine,…). En contrepartie, le copropriétaire doit participer
à hauteur de ses tantièmes ou de sa quote-part de charges aux dépenses d’entretien des parties communes (murs porteurs, toitures, couloirs,…) et des équipements communs (chauffage collectif, ascenseurs,…), ainsi qu’au fonctionnement de la copropriété (assurances, honoraires du syndic,…).
Les futurs copropriétaires doivent tenir compte de ces charges dans leur budget au moment de l’achat.

Quelques vérifications avant d’acheter

Dès la consultation d’annonces immobilières (presse, affichage ou sites Internet), le futur copropriétaire a accès à certaines informations sur la copropriété, comme son nombre de lots, le montant des charges versées par le vendeur et les éventuelles difficultés rencontrées par la copropriété.
Lorsque le bien visité est conforme aux attentes de l’acquéreur et qu’un achat est envisagé, il lui est conseillé de prendre connaissance de :

  • l’environnement de l’immeuble et des éventuels risques liés à la zone géographique où il se situe (inondation, avalanches…) auprès de la mairie ou sur le site www.risques.gouv.fr ;
  • l’état d’entretien de l’immeuble : le carnet d’entretien qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux réalisés (ravalement, contrat d’entretien du chauffage collectif, assurance,…) est consultable auprès du vendeur. Il est également recommandé de vérifier, éventuellement accompagné d’un professionnel, l’état de la toiture, de la cage d’escaliers, des façades et des équipements communs (chauffage collectif...) ;
  • l’état du logement en consultant le dossier de diagnostic technique qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante, l'état de l'installation intérieure de l'électricité et de gaz, l'état parasitaire relatif aux termites,…

Les documents et informations obligatoirement remis à l'acquéreur 

Les documents et informations suivants sont remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente :

  • les documents de la copropriété :

    • le règlement de copropriété (RC) et l’état descriptif de division (EDD) permettent de connaître les règles de fonctionnement de la copropriété, la répartition des charges, la définition des lots et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes,
    • les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des trois dernières années comportent les décisions votées par la copropriété (budget, travaux, procédures,…),
    • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les informations financières et techniques de la copropriété dont la transmission sera obligatoire à compter du 31 décembre 2016, 2017, 2018 selon la taille de la copropriété.

  • les informations financières de la copropriété :

    • le montant des charges payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
    • les sommes susceptibles d’être dues à la copropriété par l’acquéreur,
    • l’état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes vis à vis des fournisseurs (gaz, électricité, fioul,…),
    • le montant de la cotisation au fonds de travaux ainsi que le dernier versement effectué par le vendeur (à compter du 1er janvier 2017).

  • la superficie exacte du lot (loi Carrez) doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé pour éviter tout risque d’erreur. Si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants (dans un délai maximum d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique).

  • les diagnostics techniques (DPE, plomb, amiante,…).

  • la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et les conclusions du Diagnostic technique global (DTG) seront également mis en place progressivement.

Ces documents doivent être joints au projet d’acte de vente lorsqu’il est directement signé devant notaire et non précédé d’une promesse ou d’un compromis de vente.

La remise des documents peut désormais être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB, CD,…), sous réserve de l'accord exprès de l'acquéreur.

Le délai de réflexion ou de rétractation

L’acheteur dispose de 10 jours à partir du lendemain de la communication de tous ces documents et informations pour revenir sur sa décision par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Les sommes versées au vendeur doivent être restituées dans les 21 jours.

Des règles spécifiques peuvent s’appliquer au projet d’achat en copropriété (bien situé dans une copropriété de moins de 10 lots, logement du parc social,...).

L’obligation d’assurance

L’acquéreur en qualité de copropriétaire doit souscrire une assurance multirisques habitation afin de couvrir les
dégâts subis ou ceux causés à des tiers. Le syndic, quant à lui, souscrit au nom de la copropriété le contrat d’assurance multirisques pour les parties communes de la copropriété (toiture, murs porteurs, structure,…). Il couvre à la fois les dommages subis (dégâts des eaux, incendie, bris de glaces,…) et la responsabilité civile de la copropriété pour les dommages dont elle serait à l’origine (blessure suite à une chute dans l’escalier non entretenu).

À partir de la notification de la vente par le notaire le nouveau propriétaire d’un lot de copropriété est redevable :

  • des provisions pour charges,
  • des appels de fonds pour travaux.

La régularisation des charges intervenant en fin d’exercice comptable est versée ou réclamée à celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’appliquer des règles de répartition différentes. Elles n’auront d’effet qu’entre les parties à l’accord et ne seront pas  opposables au syndic

Cet article vous a-t-il été utile ?

caractères

Ignorer

Les autres articles de "Copropriété"

  • Syndicat de copropriétaires et conseil syndical

    Le syndicat de copropriétaires administre les parties communes et assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Le conseil syndical a un rôle d'assistance et de contrôle mais peut se voir confier d'autres missions.

  • Syndic de copropriété

    Professionnel ou non, le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il a pour mission d'assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, d'administrer l'immeuble...

  • Assemblée générale

    Les copropriétaires sont invités au moins une fois par an à participer à l'assemblée générale. Au cours de cette assemblée, sont prises les décisions importantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

  • Règlement de copropriété

    Un règlement de copropriété doit obligatoirement être établi lors de la mise en copropriété d'un immeuble. Il s'impose aux copropriétaires, aux occupants de l'immeuble et aux futurs acquéreurs.

  • Immatriculation des copropriétés

    L’immatriculation des copropriétés consiste à inscrire dans un registre national les immeubles d’habitation (appartenant à plusieurs personnes, même lorsqu’ils comportent aussi des bureaux ou des commerces), des informations recueillies (adresse, taille, âge, composition, syndic professionnel ou bénévole), ses finances, son bâti et les éventuelles procédures administratives ou judiciaires en cours.

  • Individualisation des frais de chauffage

    Les immeuble(s) collectifs, notamment les copropriétés, doivent procéder à l’installation d’un appareil pour connaître la consommation individuelle en chauffage de chaque logement. Cet appareil permet de maîtriser sa consommation en chauffage et de payer une facture établie à partir de cette consommation.

  • Charges de copropriété

    La copropriété fonctionne grâce aux versements obligatoires de provisions effectués par les copropriétaires. Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges ainsi que le contenu des charges générales et spéciales.

  • Travaux : de la prise de décision à la réalisation

    Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

  • Travaux et majorités

    Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l'immeuble sont prises par l'assemblée générale. Selon l’importance des travaux, les règles de majorité différentes s’appliquent

  • Travaux d’économies d’énergie

    Les travaux d’économies d’énergie sont des travaux qui permettent de réduire la consommation énergétique d'un immeuble. Ils peuvent être réalisés sur les parties et équipements communs ainsi que sur les parties privatives pour les travaux d'intérêt collectif à la demande du syndicat (représenté par le syndic).

  • Financement des travaux

    Les copropriétaires peuvent bénéficier d’aides pour financer les travaux réalisés dans leur logement ou dans les parties et équipements communs à la copropriété.

Retour en haut de page