Droits et obligations du locataire

Payer le loyer

Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. En général, ce paiement est mensuel. Si ce n'est pas le cas, il peut le demander au propriétaire.

Payer les charges

Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire. Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

• Les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif ;
• Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (par exemple, le changement des ampoules dans les escaliers) ;
• Les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée (décret du 26.8.87).

Usage des locaux

Le logement loué est le domicile du locataire. À ce titre, il en a la jouissance exclusive ; il peut y vivre librement en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail (par exemple, le logement peut être à usage d'habitation uniquement), ainsi que le règlement de copropriété.

Répondre des dégradations

Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui.

Prendre en charge l’entretien courant du logement

Le locataire effectue les menues réparations et celles d’entretien courant (entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, ramonage des conduits de cheminée, etc.).

Les réparations importantes, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure, sont à la charge du propriétaire.

Exemples de réparations incombant au locataire

 

L'entretien des parties extérieures à usage privatif

• Entretien courant du jardin : tonte, taille, élagage,
• Remplacement des arbustes,
• Enlèvement des mousses sur auvents et terrasses,
• Dégorgement des conduits d'eau pluviale.

 

Les frais liés aux ouvertures intérieures et extérieures du logement (portes et fenêtres, vitrages, stores)

• Graissage,
• Remplacement des poignées de portes, gonds,
• Réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées.

 

Parties intérieures

• Maintien en état de propreté,
• Menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol,
• Entretien courant de la vitrification,
• Réparations des tablettes et tasseaux de placard et de leur dispositif de fermeture.

 

Installations de plomberie

• Débouchage de canalisation d'eau, remplacement des joints et colliers,
• Vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance,
• Menues réparations sur les robinetteries et remplacement des accessoires des canalisations de gaz,
• Éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des flexibles de douches

 

Électricité

• Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles
• Remplacement des ampoules

 

Autres équipements

• Ramonage des conduits de fumées, gaz et ventilation,
• Entretien courant des appareils mentionnés dans le bail tels que machine à laver, hotte, adoucisseur.

Toutes les réparations rendues nécessaires par un usage anormal du logement sont également à la charge du locataire.

Laisser l’accès au logement pour des travaux

Le locataire ne peut s’opposer aux travaux :

• D'amélioration des parties communes ou d’autres logements du même immeuble,
• Nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués,
• D'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux loués,
• Qui permettent de mettre le logement aux normes de la décence.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si ces travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer au propriétaire ; s’ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Ne pas transformer les lieux

Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements, sans l’accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, lors du départ du locataire, le bailleur peut conserver le bénéfice des transformations sans l’indemniser ou il peut exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

S’assurer contre les risques locatifs

Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion...), auprès de la compagnie d'assurance de son choix. Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d'assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.

Le défaut d'assurance autorise le bailleur à :

• Résilier le bail si une clause du contrat de location le prévoit,
• Souscrire une assurance en lieu et place du locataire et récupérer les cotisations auprès de lui.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Travaux et entretien

Le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

• La nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
• La manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
• La durée de cette imputation,
• Et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit entretenir le logement et faire les réparations qui sont nécessaires à la bonne utilisation du logement (sauf les petites réparations et l’entretien courant, qui sont à la charge du locataire).

Le bailleur est donc tenu de s'occuper :

• Des réparations urgentes (par exemple, une panne de chauffe-eau en hiver),
• Des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
• Des travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
• Des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...).

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement :

• Tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),
• Moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Assurer la jouissance paisible et garantir les vices et défauts du logement

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration).

Aménagements du locataire

Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à conditions qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation. À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette.

En revanche, le locataire ne peut abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur.

Quittances de loyer

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale).

La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d'économie d'énergie. Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.

Troubles de voisinage causés à des tiers

En cas de troubles de voisinage subis par des tiers en raison du comportement de son locataire, le bailleur est tenu de réagir et d’exercer ses droits, en vue d’en obtenir la cessation (sauf motif légitime et après mise en demeure dûment motivée).

Caractéristiques de la décence

Pour être loué, le logement doit être conforme aux normes de la décence¹. Autrement dit, il ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et doit être doté d’éléments d’équipement et de confort. Il devra également répondre à des critères de performance énergétique liés à l’étanchéité à l’air du logement, à compter du 1^er janvier 2018 et à l’aération suffisante du logement à compter du 1^er juillet 2018.

Sécurité physique et santé des locataires

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

• Assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques ;
• Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage ;
• La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

 

Équipements et confort

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer, cette condition n'est pas obligatoire ;
• Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
• Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Dans les départements d'outre-mer, l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire ;
• Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

 

Normes de surface et de volume

Le logement doit disposer, au minimum, d'une pièce principale ayant :

• Soit une surface habitable² d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m ou plus ;
• Soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Travaux de mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence

Les allocations de logement familiale et sociale (ALF et ALS) sont versées par les Caisses d’allocations familiales (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) aux locataires ou aux propriétaires bailleurs (tiers-payant), sous réserve que le logement réponde aux caractéristiques de la décence. La CAF ou la CMSA peut faire vérifier sur place si un logement satisfait aux caractéristiques de la décence (visite à domicile d’un contrôleur). Elle peut également habiliter un organisme (opérateur, service d’hygiène et de santé, etc.) à le faire.

En cas de constat de non-décence d’un logement, la CAF ou la CMSA conserve le montant de l’allocation de logement (AL) pendant un délai maximal de 18 mois (le cas échéant, prolongé de 6 mois renouvelable une fois).

Le droit à l’AL est maintenu au bénéfice du locataire, mais son versement au bailleur ne sera réalisé que lorsqu'il aura effectué les travaux de mise en conformité du logement.

La CAF ou la CMSA notifie au propriétaire le constat de non-décence du logement qu’elle a réalisé ou fait réaliser par un organisme habilité à cet effet et l’informe :

• Que le montant de l’AL est suspendu et conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration du délai de 18 mois ;
• De l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet.

 

Modalités d’exécution des travaux

Par lettre adressée en recommandé avec avis de réception ou remise en main propre, le bailleur informe le locataire, avant le début des travaux, de la nature de ces derniers et de leurs modalités d’exécution. Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés, sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie dont le locataire a été privé.

Le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux pour la préparation et l’exécution des travaux.

Aides financières à la réalisation des travaux

 

Aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)

Pour financer les travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence à la suite d’un contrôle de la CAF, le propriétaire bailleur peut bénéficier, sous certaines conditions, des aides de l’Agence nationale de l’habitat. Le logement doit, notamment, être construit depuis au moins 15 ans.

L’aide peut prendre la forme d’une subvention de :

• 25 % du montant des travaux, dans la limite d’un plafond (750 € HT/m² pour 80 m² au plus) ;
• ou de 35 % du montant des travaux, dans la limite de 1 000 € HT/m² en cas de travaux lourds.

Après les travaux, le logement devra être loué ou mis à disposition à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans à des personnes ayant des ressources inférieures à certains plafonds, et moyennant un loyer maximal. Une convention est signée entre le bailleur et l’Anah afin de déterminer ces conditions.

Les aides de l’Anah peuvent faire l’objet d’adaptations locales. L’ADIL peut vous donner ces précisions.

Autres aides de l’État

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux améliorant la performance énergétique du logement ainsi que les travaux associés et ceux qui sont liés aux travaux d’économies d’énergie. Il peut être accordé sous certaines conditions (caractéristiques techniques des matériaux et équipements, bouquet de travaux, recours à une entreprise labellisée RGE (Reconnu garant de l’environnement). Ce prêt est accordé jusqu'au 31 décembre 2015.

Aides fiscales

Les travaux à réaliser peuvent bénéficier, selon leur nature, de taux réduits de TVA à 5,5 % (pour les travaux d'amélioration de la qualité énergétique des logements de plus de deux ans éligibles au Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et ceux qui leur sont liés) ou 10 % (pour les autres travaux d’amélioration).

Les dépenses de réparation et d'entretien comme les travaux d’amélioration relatifs à des immeubles donnés en location sont déductibles, sous certaines conditions, des revenus fonciers.

Certificats d’économie d’énergie (CEE)

Le bailleur peut bénéficier des certificats d’économie d’énergie pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie ou pour l’achat de matériaux ou équipements performants. Les CEE peuvent prendre différentes formes : prêt bonifié, subvention, prime, bon d’achat, diagnostic gratuit.

Aides des collectivités locales

Certaines collectivités locales peuvent proposer des aides financières pour réaliser les travaux.

Conséquences de la non-décence du logement sur les Allocations de logement (AL)

Les Allocations de logement familiale et sociale (ALF et ALS) sont versées par les Caisses d’allocations familiales (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) aux locataires ou aux propriétaires bailleurs (tiers-payant), sous réserve que le logement réponde aux caractéristiques de la décence.

La CAF ou la CMSA est habilitée à faire vérifier sur place si un logement satisfait à ces caractéristiques (visite à domicile d’un contrôleur). Elle peut également habiliter un organisme à le faire (il peut s’agir d’un opérateur, d’un service d’hygiène et de santé, etc.).

Ce dispositif ne concerne pas l’Aide personnalisée au logement (APL).

Non-décence du logement : maintien de l’AL et conservation par la CAF ou la CMSA pendant 18 mois

En cas de constat de non-décence du logement, la CAF ou la CMSA conserve le montant de l’allocation pendant un délai maximal de 18 mois. Le droit à l’AL est maintenu au bénéfice du locataire, mais son versement au bailleur ne sera réalisé que lorsqu'il aura effectué les travaux de mise en conformité du logement.

La CAF ou la CMSA notifie au propriétaire le constat de non-décence du logement qu’elle a réalisé ou fait réaliser par un organisme habilité à cet effet et l’informe :

• Que le montant de l’AL est suspendu et conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration du délai de 18 mois ;
• De l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet (cf. Travaux de mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence).

Lorsque les travaux ont été réalisés dans le délai de 18 mois et que le constat de mise en conformité est établi, le montant de l’AL conservé est versé au bailleur. Si ce montant est supérieur à la part de loyer et de charges récupérables restant due, le bailleur doit restituer la différence au locataire.

Si les travaux n’ont pas été réalisés à l’expiration du délai de 18 mois, l’AL conservée par la CAF ou la CMSA est définitivement perdue. Le bailleur ne peut réclamer au locataire la part de loyer impayé correspondant à l’AL non perçue, ni agir en justice pour demander la résiliation du bail pour ce motif.

Possibilité d’une nouvelle période de maintien et de conservation de l’AL pour 6 mois renouvelable une fois

À titre exceptionnel, au terme de la période de 18 mois, le maintien et la conservation de l’AL peuvent être autorisés par décision de la CAF ou la CMSA, pour une durée de six mois renouvelable une fois. Il s’agit, notamment, de permettre l’achèvement des travaux de mise en conformité engagés, de prendre en compte l’action judiciaire du locataire pour rendre son logement décent ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement.

À l’issue de ce délai, le montant de l’AL conservé par la CAF ou la CMSA sur la période de six mois, éventuellement renouvelée, peut être ou non versé au bailleur, dans des conditions identiques à celles prévues au terme de la première période de 18 mois.

Les recours du locataire pour obtenir l’exécution des travaux

Le locataire dispose de recours à l’encontre du bailleur qui ne réalise pas les travaux de mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence.

Saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC)

Le locataire doit adresser au bailleur une demande de mise en conformité du logement aux caractéristiques de la décence, avant de saisir la CDC.

Lorsqu’une demande de mise en conformité du logement a été faite par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) au bailleur, elle est transmise au locataire. Elle tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire dans le cas où il saisit la CDC.

À l’expiration d’un délai de deux mois suivant la mise en demeure adressée au propriétaire et restée sans réponse, ou en cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, la commission départementale de conciliation peut être saisie. La saisine peut être réalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à son secrétariat, par voie électronique ou au moyen d’un formulaire (fixé par le préfet).

Le secrétariat de la commission convoque les parties à la séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée dans un délai de 15 jours avant la date retenue. La commission entend les parties, s’efforce de les concilier et émet un avis dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception de la lettre ou du message électronique de saisine.

Saisine du juge  

Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à trouver un accord pour l’exécution des travaux de mise en conformité du logement aux normes de la décence (notamment devant la commission départementale de conciliation), le locataire peut saisir le tribunal d'instance.

Les démarches du locataire

Le locataire peut saisir le tribunal d'instance selon une des voies suivantes :

• L’assignation ; c’est la procédure ordinaire de saisine du tribunal d'instance. Il s'agit d'un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur prévient son adversaire qu'une procédure judiciaire est ouverte contre lui. Le locataire paiera les frais liés à l’assignation et pourra en demander le remboursement dans la formulation de sa demande ;

• La déclaration au greffe ; si le litige est inférieur à 4 000 euros. Cette procédure peut être formulée sur papier libre ou à l'aide du formulaire Cerfa n°11764*07. Elle est gratuite et le juge convoquera le locataire et le bailleur.

Ni la saisine de la CDC ni la remise de son avis si elle est saisie, ne constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le locataire peut donner, par écrit, mandat d'agir en justice en son nom et pour son compte à une association. Sous certaines conditions, l’aide juridictionnelle peut participer à la prise en charge des frais de procédure (avocats, huissiers). Certaines assurances ou banques proposent également une protection juridique susceptible de prendre en charge ces mêmes frais.

Le contenu de la demande du locataire

Le locataire peut demander au juge de condamner le bailleur à exécuter les travaux nécessaires pour remplir son obligation de mise en conformité du logement avec les caractéristiques de la décence. Il doit disposer d’éléments de preuve suffisants pour engager cette démarche (par exemple, un constat de non-décence établi par la CAF). Le juge peut demander une expertise judiciaire pour apprécier les causes de la non-décence du logement et les travaux à entreprendre pour y remédier (le coût de l’expertise judiciaire peut être pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle).

La décision du juge

Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut :

• Réduire le montant du loyer,
• Suspendre le paiement du loyer,
• Suspendre la durée du bail jusqu'à l’exécution des travaux.

Il doit transmettre au préfet la décision de justice constatant la non-décence du logement.

Conditions d’exécution des travaux

Le locataire est tenu de permettre l’accès à son logement pour la préparation et l’exécution des travaux permettant de répondre aux caractéristiques de la décence du logement.

Avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par lettre recommandée avec avis de réception (ou remise en main propre).

Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés, sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans le logement occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Si les travaux entrepris durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé.

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Notes

1 - Les normes de la décence sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

2 - La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.